北京二手房市場回暖了？實際調查結果是這樣的_風聞

來源：券商中國

春節之後，北京二手住宅網籤量連續4週上漲，3月18日當天網籤量更是突破1000套。北京二手房市場真的“回暖”了嗎？記者日前從北京朝陽、東城、西城、大興等多個區域的多個小區瞭解到，春節後，北京二手房成交量較春節前明顯增加，但是價格總體平穩，部分熱門區域價格微漲。

               

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隨着陽春3月天氣轉暖，樓市也頻頻出現“回暖”的聲音。

國家統計局的最新數據顯示，2月，北京二手房價連續下跌5個月後止跌回升，環比上漲0.2%。與此同時，春節之後，北京二手住宅網籤量連續4週上漲，3月18日當天網籤量更是突破1000套。

北京二手房市場真的“回暖”了嗎？對此，券商中國記者日前從北京朝陽、東城、西城、大興等多個區域的多個小區瞭解到，春節後，北京二手房成交量較春節前明顯增加，但是價格總體平穩，部分熱門區域價格微漲。

接受券商中國記者採訪的業內人士認為，最近一週北京二手住宅網籤量激增與國管公積金傳言導致恐慌性簽約有很大關係，儘管與春節前相比市場有所回温，但是與2017年“3.17”調控之前的高點比，北京房價已經累計下跌超過10%，當前市場仍處於調控後的中温階段，而且目前成交量已開始回落。

對於未來的市場走勢，業內人士認為，主要看國家政策，特別是信貸政策的寬鬆程度。不過，也有人認為，“認房又認貸”政策未來可能仍將繼續保持，再加上大量的新房供應，2019年北京房地產市場出現大幅升温的可能性較低。

成交量普遍回升

記者日前來到朝陽區東三環外某小區調查市場“回暖”情況，某中介小張告訴券商中國記者，上週和上上週，該小區的成交量比春節前大了一點，而且成交特別快，基本上房子掛出來有兩三天就賣了，成交週期縮短了。但是本週成交量又跟春節前差不多了。“實際成交價跟春節前差不多，稍微有一點點波動，但是不大，只是特別優質的房子，業主的心理價位稍微高一點了，沒有春節前談價空間那麼大了。”他説。

東城區南二環外某小區的中介劉小姐也對券商中國記者表示，一月份到現在該片區的成交量確實大了一點，特別是總價低的小户型成交快，成交價也比原來高一點，看房人多，掛牌量增加，但“回暖”沒有網上説的那麼邪乎，整體市場平穩，價格沒怎麼動。

“成交量比春節前稍微好一點，我們小區1月份成交了3、4套，3月以來已經成交7套。整個片區3家店1月份成交12套，3月至今已經成交20多套了，成交量明顯有往上走。”大興區南四環外某小區的中介人員小曹對券商中國記者説，但是這邊成交價沒有大的浮動，跟去年初比是漲了，跟去年底比差不太多，業主報價也跟春節前差不多。

而對於成交量“回暖”的原因，上述劉小姐認為，可能很多人從2017年開始觀望，兩年後覺得價格基本差不多，剛需不再觀望了，開始考慮該買還得買。

熱門學區房價格微漲

儘管普通住宅小區房價跟春節前變化不大，但是從記者調查的東西城的熱門學區房來看，不僅成交量漲了，而且價格也有微幅上漲。

西城區北三環外某熱門學區房中介人員王小姐對券商中國記者表示，每年三四月份市場都會“回暖”一些，“回暖”是説成交量大了，但價格沒有太大起伏。“由於東城和海淀的教改‘多校劃片’政策今年1月執行，不少客户都轉到西城來了，不少客户為趕在5月學校信息採集之前落户。另外，受東西城合併傳言影響，也有些客户是着急趕來落户的。因此，2月底3月初成交量特別好，最近一週稍微下來點，有的好小區價格也微漲一點兒，大概有5%吧。”他説。

東城區北二環外某熱門學區房的中介人員李先生告訴券商中國記者，目前成交量比春節前多了不少，成交節奏明顯加快，但價格上漲空間沒那麼大，稍微漲了一點，“去年受東城教改多校劃片政策的影響，房價從政策之前的單價11-12萬降到了10萬左右，但是現在基本上趨於穩定了。”

不過，李先生強調，具體價格得看房子的樓層、朝向、户型、小區環境、税費、業主急迫程度等各方面因素綜合考慮，比如頂層的單價報價9萬多的，也有報價10萬多的，二三層的單價就高一些，有的業主着急賣，就賣的便宜一些，有的不着急賣可能就會賣的貴一些，所以看小區的成交均價不是特別準，主要還得看房子本身，小户型的可能漲的多些，但不是所有房子都比春節前貴了。

目前市場仍處調控後中温階段

中原地產研究中心的統計數據顯示，春節之後，北京二手住宅網籤量連續4周環比上漲，周度數據分別為1436、2286、2783、3095、3882，從第7周（2.11-2.17）的1436套增至第11周（3.11-3.17）的3882套。“3月前21天網簽了10650套二手房住宅，按照趨勢，還有10天，最後網籤總量將在1.6萬套左右。”中原地產首席分析師張大偉説。

據瞭解，2月份北京二手住宅網籤量只有6597套，1月份是11739套。去年5月為近一年最高點19847套，6月以後持續回落至10月的10173套，12月又回升至13065套。

而從單日住宅網籤數據看，據V房統計，3月前20天裏有11天成交量突破500套，3月11日開始連續7天成交量超過600套，3月15日超過800套，3月18日更是激增至1024套，而3月19、20、21日分別回落為644、598、715套。

圖片來源：V房

​對於最近一週北京二手住宅網籤量大增的原因，張大偉認為，與國管公積金要“認房又認貸”並且將在3月19日執行的傳聞有很大關係，導致3月18日當天二手房網籤量激增破千套。不過，3月19日當天該傳言已被闢謠。“現在市場上謠言太多了，這些謠言導致市場恐慌性網籤。”他説，2018年也出現過5天過1000套的二手住宅網籤量，最主要原因是出現在2018年9月份趕公積金政策“末班車”。

不過，儘管與春節之前相比，北京二手房市場的成交量明顯增加，熱門區域價格微漲，但是如果把時間拉長，與2年前北京史上最嚴的“3.17”調控之前比，目前的市場仍處中等水平。

貝殼研究院的數據顯示，2017年“3.17”調控後，北京二手房價格連續9個月下跌，累計跌幅13.5%。2018年春節後，在季節性回升及學區政策影響下，北京二手房均價自3月起經歷了8個月回升，之後隨着成交熱度的下降又出現回落，全年均價同比下跌3.3%。進入2019年，隨着前期積壓需求的釋放，均價止跌。鏈家數據顯示，2019年2月北京二手房均價為59898元/平，較2017年3月的高點仍下跌11.3%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，“3.17”調控後，北京二手房市場成交先經歷了調控初期的急劇下滑，到2017年年末市場開始小幅修復。2018年春節後，季節性因素疊加學區政策，積壓的需求集中釋放，市場上升一個季度後又步入降温通道。進入2019年，季節性因素疊加政策鬆動預期以及略有放寬的信貸環境，市場又出現一波輕微回升，均價止跌。

不過，許小樂認為，隨着需求在春節後的集中釋放，周度數據顯示，目前北京二手房市場成交量已開始回落，短期內將延續下滑態勢。應當説，當前市場處於調控後的中温階段。只要信貸政策保持穩定，再加上大量的新房供應，2019年北京房地產市場出現大幅升温的可能性較低。

未來市場走勢看信貸政策

在調查採訪過程中，多位房地產中介人員均對券商中國記者表示，一般春節後一段時間的成交量都會比之前多一些，而對於未來的市場走勢，他們也表示主要還得看國家政策。

“以往每年春節後市場都比較好，成交量稍微大些。至於能持續多久，還要看之後有什麼政策，不出政策就會很平緩，如果再出政策，房價還得往下走。目前看短期內還是以穩為主，不會有大幅動。”上述大興區某小區中介小曹對記者説。

上述西城區某熱門片區中介王小姐也認為，未來市場怎麼走還得看國家政策，比如貸款政策、教改政策有沒有變化。不過，她認為，從去年12月至今4個月時間，優質房源已經賣的差不多了，剩下的是不着急賣的了，所以再出來的房子價格不會特別低，除非業主着急賣。“西城熱門區域房價短期不會降，除非出新的貸款政策或教改政策。”她説。

正是2017年北京“3.17”調控出台了“認房又認貸”政策，大幅提高了賣一買一的換房者首付比例，且房貸利率持續上浮增加了購房者成本，致使成交量大幅下降。2018年9月，北京又出台公積金新政，其中涉及了“認房又認貸”、“繳存額度與繳存年限掛鈎”等重要政策變動，再次引發了市場的觀望。

對於市場未來走勢，張大偉認為，核心還是看信貸政策的寬鬆程度，最典型的指標是“認房又認貸”的標準是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。

許小樂也認為，房貸是短期市場的決定因素，但在他看來，“認房又認貸”這個影響較大的政策在未來可能仍將繼續保持。