上海拆遷簡史：拆遷只能翻身，無法暴富_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-03-24 00:14
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：小昱
“窮人翻身靠拆遷”？拆遷只能翻身，無法暴富。
大量上海知青回城讓本就住房緊張的上海住房矛盾更加突出。原在江西插隊的夏玉蘭回到上海後，一大家子七八口就一間屋子，晚上睡覺就把席子鋪在台子下面，小小的閣樓就搭了三層。
返城知青夏玉蘭的居住狀況代表了大部分上海人在上世紀八九十年代蝸居在弄堂的小房子裏。雜亂擁擠的住房是像夏玉蘭一樣的上海人的“裏子”，是上不了枱面的。
90年代初期，上海有數十萬户家庭人均居住面積低於4平，還有3萬多户人均居住面積不到2.5平方米。有人時常形容上海的住房是“鴿棚”，此時改善擁擠不堪的居住環境是上海市民最大的願望。上海的動遷也是從90年代正式啓動，這一階段的動遷主要是圍繞舊區改造，解決居民居住矛盾，改善居住環境。
根據澎湃研究所的數據顯示，在1995年時每3個住上新房的上海人就有1人是動遷户。1991-2001年間的動遷補償主要是依據1991年上海市政府發佈的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》也被稱為“黃菊4號令”，採取“數磚頭”的方式，按照被拆遷房屋的面積給予產權調換或作價補償。
互換的新房建築面積24平以內且不超過原建築面積的，按成本價三分之一出售，超過24平，超過部分按新房成本價出售。按照原面積互換後仍居住困難的可按標準超面積購房，超面積部分按成本價計算。獨生子女安置時可增加2-4平。選擇作價補償的還可給予額外補償標準50%的獎勵。並且根據該拆遷細則，拆遷人應遷移到市區邊緣地區安置，若要求在原地安置的需要根據原址建造的商品居住房與邊緣地區商品居住房成本價差購買。
這種補償標準在那個市民居住條件很差的年代，補償是屬於恩賜式的分房，賠償能滿足的僅僅是改善居住環境。在知乎關於上海90年代動遷話題有網友小惑講述自己家動遷賠償情況：“老房子在靜安寺百樂門對面25-30平的使用面積，92年底拆遷。返鄉知青的叔叔户口也掛在家裏，最後實際得到的是叔叔拿了現在虹口靠近中環線的14平一室户，我們一家三口得到現在虹口內中環間的16平一室半房。兩處房子的總合比賠償方案多1平，這一平的費用也是我們自己掏錢補的。”
網友漿水在北外灘22平的老房子97年拆遷，一家三口選了現金賠償，因為是獨生子女得到額外賠償，一共拿到12萬的現金。其父母在當時楊浦區最荒涼的地段花13.8萬買了一間40平私房。
90年代的動遷賠償無論是選房還是選錢自行購房，最後呈現的都是市區的人住到了郊區，改善了居住環境，但是沒有得到額外的多餘的房子或者錢。
1997年之前全國全國的住房分為三個體系，福利分房、內銷商品房和外銷商品房，但在1997年亞洲金融危機後，眾多外銷商品房開發因為資金短缺需要加快銷售去庫存，而內銷商品房和福利分房常年供應不足根本無法滿足市民的住房需求。
於是1998年中央宣佈外銷和內銷商品房並軌，並在當年全面取消福利分房，這次政策重錘徹底打破存在近50年計劃經濟體制下的住房體系，房地產市場化全面開啓。
隨着90年代中期以來上海一系列城市現代化基礎設施建成，及第三次工業結構調整升級，使上海在2001年人均GDP達到4500美元。伴隨上海經濟的快速起飛，房改後嗅覺敏鋭的民間資本在其中看到了有巨大的利益空間，紛紛出動，房價也開始大漲，土地的價格也越來越凸顯。
1999年在上海樓市依舊低迷時世茂集團創始人許榮茂選擇南下上海圈地。許榮茂由證券市場借殼而入，世茂投資收購業績下滑的上市公司上海萬象集團，操刀建設原屬於萬象集團的地塊，在上海演繹大資本撬動大地產的神話。2001世茂集團斥巨資在浦東的陸家嘴打造了豪宅項目“世茂濱江花園”，並聘請梁朝偉擔任形象代言，在全球限額髮售，並推出頂層複式豪宅全球聯網拍賣等推廣活動，在當時開出了1.45萬/平的天價，成為全國價格最高的住宅樓盤同時首次開盤就冠銷上海。
在世茂濱江花園高價走紅並取得很好的銷售業績後，讓各路資本看到了房改後上海房地產巨大的商機和利益。此後便發生了上海首富 “周正毅大案”，2002年周正毅獲得了靜安區最大的舊區改造項目“東八塊”土地，地塊總佔地面積近18萬方，將動遷1.2萬户居民。簽約幾天後周邀請各大傳媒及基金經理到上海蔘加兩天一夜的“上海首富真人秀”，席間周宣佈將在靜安區打造“房地產鉅艦”投資50億建設“靜安國際社區”，並自曝150億身價。
根據當年財經時報的專題報道顯示，當時上海地產界親歷所謂“東八地招標”的人士透露，香港新鴻基最早想參與“東八塊”的開發，但被靜安區政府開的天價嚇退。而周的佳運投資公司則以“零”土地出讓金獲得了這八塊地，但條件是鼓勵居民回搬才能免交土地出讓金。“東八塊”動遷居民回搬的要求被斷然拒絕，拒絕動遷的居民中一部分被強拆，一部分繼續堅持。
同時應由周的獲得“東八塊”土地的佳運公司出的合計近6億的動遷費用也分文未到賬。由於動遷居民大規模不滿不能回遷或合理安置引發的集體訴訟並上書北京，也成為導致周氏王國崩潰的導火索，也暴露出其因為房地產開發資金危機及涉嫌官商勾結在上海非法獲得大量項目，再抵押貸款獲得銀行資金又在滬港兩地間外匯非法流出。
“東八塊”土地拆遷涉及的利益之深也不僅僅是首富周正毅的入獄而結束，靜安區上海市不同級別官員及他們的裙帶人員也均有入股“東八塊”項目公司。由於周正毅被抓，幾乎是一副多米諾骨牌，也引發上海官場後續的震盪。
從靜安“東八塊”拆遷的鉅額利益除了拆遷户其他的相關方都從中分到一杯羹。黃金地塊“東八塊”1.2萬户拆遷居民户均賠償金僅4.7萬，2002年上海市住宅的均價為4800元/平，“東八塊”拆遷户若選擇了貨幣補償，如果在市場上買房，一户的拆遷補償款僅能支付約10平的房款。
無論是90年代的第一波拆遷還是2005年前的拆遷，依據 “數磚頭”的拆遷政策被拆遷的市民基本沒有暴富可言，沒遭遇強拆，能換到一套位置沒那麼偏的，全家夠住的房子就是值得慶幸的事情了。
上海所謂的拆遷暴富，是在2006年上海市政府頒佈的“61號令”，這個規定的出台，標誌着當時上海的拆遷口徑從“數磚頭”為主轉向了“數人頭”為主，鑽政策空子的人或許可以“一拆暴富”。
中國經濟網採訪的家住上海浦東新區上南路的聶先生算是靠拆遷邁入富人行列的一位了，“我們原來住的地方離世博會後來的A片區，也就是中國國家館所在的地方很近。按照規劃必須拆遷，按照政策，我們一家分到了幾套安置房。”聶先生説。世博後上海房價大漲，聶將其中幾套變賣出去，一下子就獲得了幾百萬元的收益。”
不過在“數人頭”拆遷政策下暴富的依舊只是少數鑽了政策空子的人。根據2009年虹口區周家嘴動遷補償政策，一户3+2結構的家庭，如果選擇賠償房子，可以拿到區外一套100平三室一廳+一套80平兩室一廳共兩套房，或者拿到一套區內60平兩室一廳+區外80平兩室一廳共兩套房。
如果選擇貨幣賠償，一個户口差不多25-30萬，一個5口之家可以獲得125-150萬，當時區內的房價大概1.1萬/平，5口之家賠償的錢在市區買套110多平的房子是完全夠了，但是在當時看起來只是一家5口住進了環境好，面積比老房子大的多的房子。
在當時看來並不算暴富，現今虹口區的房子單價已經接近6萬，2009年價值125萬的房子現如今的市值也翻了近6倍達到約750萬。如果現在把當年賠償的房子賣掉確實可以説是暴富了，不過對於大多數的拆遷户來説賠償的房子都是自住的，他們頂多稱為坐擁千萬房產的人吧。
世博會前就連在閔行七寶附近擁有宅基地的村民也沒有比市區住20來平簡屋的市民多賠償到多少面積。2007年的時候七寶附近的有些村子拆遷賠償是按照土地證上的面積再按人頭算賠償面積，家住七寶老街旁邊村的小陳家裏是3+2人口構成，他家所在的村按照土地證上的面積再數人頭進行賠償，人均24平因為他是獨生子女算36平。最終拿到了兩套七寶老街附近合計132平的安置房，小陳去年將其中一套56平的一室户外出獲利330萬，距離暴富還差的遠。
拆遷户相較新上海人的優勢就是至少有一套無貸款的自住房，而拆遷以1賠4再得到幾百萬現金的暴富拆遷户基本存在於坊間的傳説中。而據《住房動遷與家庭關係》一文的研究中，也指出在上海動遷史中圍繞政府動遷組與被拆遷居民最激烈的矛盾衝突都會隨着拆遷賠償的推進轉移至家庭內部利益分配的矛盾中去，家庭成員都希望在動遷補償的分配中儘可能最大化自身收益。靜安區67街坊拆遷協議剛生效是1個月內，就有58件拆遷房款糾紛案件訴至靜安法院。拆遷户主劉老伯為了方便孫女上學同意把孫女户口落入，然而到了動遷的時候享受過兩處福利分房的小女兒還是因為沒分到錢，以自己女兒户口在房內為由將親生父母告上法庭爭搶拆遷款。儘管法院駁回小女兒的訴訟申請，小女兒沒有分到到人的動遷款，但是在巨大的利益面前親人撕破臉鬧上法庭，也讓親情遭到難以彌補的重創。
到了2011年上海市政府頒佈的“71號令”堵住了拆遷“數人頭”有政策空子可鑽的漏洞，改為“數磚頭”+託底保障，增加了對居住困難户的保障。同時拆遷主體也發生了變化，徵收主體由開發商變為政府，不過這也是舊酒裝新瓶，捂地的項目依舊是開發商給錢，只不過換由政府出面徵收。
這其中出名的就是黃浦區的董家渡地塊，董家渡首批毛地在2007年就獲得拆遷許可證，其中泛海一連拿下此處三塊地，因為12、14號地塊拆遷遲遲協商不下，只能先啓動10號地塊的開發。而泛海也需要為12、14號兩塊地支付超過90億的拆遷費用。
看似泛海下了血本進行拆遷，但是根據董家渡12號地塊拆遷户Robin向三聯記者表示：“12號地塊3.8萬的房屋評估價，是根據與這些危棚簡屋同類的房屋在市場上的交易均價所做出。按照加權公式，我家20平方米的“磚頭”僅能拿到百來萬元的評估總價，加上各種面積、價格補貼和獎勵費，合計下來到手300萬元左右。但家裏户口上有8口人，算下來每人才只有30幾萬。”而這附近的豪宅均價已經12萬了，周圍房價的暴漲也讓拆遷的居民產生了心理波動，董家渡12、14號地塊歷時十年也沒有拆遷完畢也是因為拆遷户們不滿賠償僵持不下。最終去年泛海也因為“耗不起”了將董家渡項目出售給融創，甩掉了這個燙手的金礦。
專門從上市動遷拆遷官司的北京京雲律師事務所主任王興華説：“拆遷可以説始終貫穿在中國最大的利益博弈裏。毛地出讓被允許的時期，地方政府沒有錢，於是開發商墊付動遷資金，但一旦形成半拉子工程，往後下去越拆越難。房價漲了，前面都是小錢了，大家就想着把歷史欠賬完成，於是開始博弈，政府和開發商説你再出一筆錢，我就把手續拾起來。”
在現在的高房價下，把房屋評估價做低，適當提高獎勵空間是政府徵收中慣用的做法，但是拆遷户們想靠拆遷一飛沖天的利益需求得不到滿足，在這種利益的拉鋸戰中拆遷户基本會懷揣着暴富夢敗下陣來。
2017年上海市更是完善了房屋徵收補償機制，今後房屋徵收安置房源將按1:1配比，或者選擇貨幣安置。黃浦區老西門的拆遷户21平老房子掛9個户口如果選擇貨幣補償只能拿到400萬，人均也僅有40幾萬，自此拆遷暴富將成為絕唱。
上海90年代開始的拆遷歷程也是上海城市快速發展的血脈，這其中發生了太多金錢與血淚的交織，僅1991年到2003年間就有約300萬原本住在市中心的上海市民，遷往郊區的動遷房，真正地道的上海人搬去了上海郊區。
餘秋雨在《上海人》中就講到：“ 他們也感覺到了自身的陋習，憬悟到了自己的窩囊，卻不知挽什麼風，捧什麼水，將自己洗滌。每天清晨，上海人還在市場上討價還價，還在擁擠的公共汽車上不斷吵架。晚上，回到家，靜靜心，教訓孩子把英文學好。孩子畢業了，出息不大，上海人嘆息一聲，撫摸一下斑白的頭髮。 ”
一句“關儂啥體”或許能維持住搬遷至郊區最後的屬於上海人才有的驕傲。