萬科VS碧桂園，誰在警示，誰在忽悠？_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

“我們找不到和房地產行業賺錢前景相當的行業了”。

一個月前，萬科董事會主席鬱亮曾如是感慨。

近日，各大房企財報陸續發佈，業績無一不閃亮雙眼。

萬科：2018年實現營業收入2977億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤338億元，同比分別增長22.6%和20.4%。

碧桂園：2018年營業收入約為3790.8億，同比增長67.1%。全年淨利潤485.4億元，同比增長68.8%。

一天完成一個王健林口中的**“小目標”**，從來都不是難事。房地產的賺錢效應，由此可見一斑。

然而，就是這兩家利潤同時暴增的房企，對於中國樓市下半場的判斷卻出現分歧。

一個高喊“活下去”，將陣線集中於一二線城市，另一個宣稱要做高科技綜合企業，表示看跌三四五線城市沒有依據。

萬科向左，碧桂園向右，誰在警示，誰在忽悠，誰又看到了未來？

01

白銀時代VS黃金時代

作為行業龍頭，每年財報萬科都會對行業趨勢做出預測，今年也不例外。

在《致股東書》裏，萬科明確表示：**房地產的黃金時代已經徹底結束，白銀時代早已到來。**但白銀仍舊是重金屬，言外之意是房地產仍有空間。

這背後，正是我國經濟人口結構變化的大趨勢。

**一方面，“少子化”、“老齡化”趨勢已毋庸置疑。**90後比80後人口少3100萬，00後又比90後少4100萬，這在很大程度上會對沖掉城市化率繼續提升帶來的新增需求。

**另一方面，行業集中度上升已經不再是趨勢，而是事實。數據顯示，**2018年中國房地產市場TOP3市場佔比超過1/8，TOP10則超過1/4，TOP50則超過55%，TOP100為66.7%。未來，行業競爭只會更加激烈，一眾中小房企命運叵測。

更關鍵的是，在一個月前的內部郵件中，萬科董事長鬱亮更是明確表示，L型的趨勢會比想象中的長，不要再寄望於“觸底反彈”，宏觀形勢不復以往，不是過了今年、明年就會好轉，我們需要做好長期準備。

相比萬科對於行業趨勢的整體判斷，碧桂園則顯得相對套路化。

碧桂園在年報中表示，始終對我國經濟實現穩定增長、長期向好抱有信心，對十四億追求美好生活的人們有堅定信心。而城鎮化是一股不可逆的時代大潮，地產市場未來規模將仍然龐大。

可見，對於房地產來説，未來唯一的利好就在於城鎮化。2018年我國城鎮化率為59.58%，離70%的城鎮化加速階段還有10個點左右的空間。

但這個空間，必將受制於90後出生人口鋭減的嚴重影響，同時受制於經濟L形新常態的限制，並不像碧桂園説的那麼美好。

02

一二線VS三四五線

在城市佈局中，萬科和碧桂園可謂兩個極端。

萬科重倉一二線，銷售金額70%以上都產生於一二線；碧桂園則重倉三四線，其業務已遍佈全國269個地級市、1156個縣/鎮區，64%的銷售規模來自於三四五線。

萬科鬱亮認為，城鎮化進入第二階段，這個階段就是都市圈化。萬科的發展將配合國家戰略，進一步向核心都市圈聚焦。

楊國強則表示，**堅定地看好看好三四五線，認為那些對三四五線的看跌沒有依據。**楊國強説：

城鎮化還在繼續，進城務工人員羣體大趨勢將向城鎮遷移，而農民工收入上漲，縣城五六千塊錢的房價消費的起。

楊國強的理由無非有二：一是城鎮化繼續，農民不斷進城，住房需求不斷提升；二是一二線房價過高，三四五線房價還不高。

且不説經過這一輪上漲，三四五線城市五六千的房價早已不多見，更關鍵的是，這一波三四線房價上漲，與城鎮化或者農民收入提升毫無關係，更多是棚改貨幣化刺激的結果。

退一步講，即使未來農民大規模進城，也未必會向三四五線城鎮落户。要知道，**即使有農民進城，按照《國家新型城鎮化報告2016》的調查統計，**僅有不到10%的人會在縣城落户。

所以，萬科與碧桂園的各説各話，究竟誰在借唱好來趁機撤退，不久後現實就會給出答案。

03

迴歸基本盤VS轉型高科技

房地產進入白銀時代，房地產企業普遍面臨轉型。

**萬科的做法是在名字上去地產化，但在實質上回歸房地產的基本盤。**2018年，萬科曾經高喊“活下去”，一度引發軒然大波。事實上，萬科不僅沒有活不下去，反而拿地規模有增無減，對房地產主業的加碼只強不弱。

這正應了那句話：再也找不到像房地產一樣有賺錢前景的行業了。

相反，碧桂園雖然房地產業務佔比仍高達90%以上，但已經將**“高科技綜合性企業”**掛在口頭多時，並宣稱“地產、農業和機器人”將會成為未來的三大主業。

到底誰才能行穩致遠，同樣需要交給時間來判斷。

04

活下去VS五星期的家

過去一年，萬科和碧桂園同處於風口浪尖。

**一個因為一句“活下去”引發軒然大波。**人們悄然發現，萬科一邊高喊“活下去”，另一邊卻在抄底拿地。“活下去”，萬科到底是為生存還是為收割，引發滔天質疑。（參閲《鬱亮首度回應“活下去”，萬科為生存還是為收割？》）

所以，這番萬科再度發出“房地產進入白銀時代”的判斷，也被部分人認為是**“恐嚇式營銷”**。

這一次，萬科出來做出解釋：

“‘活下去’是對自己説的。萬科是一個有危機感的公司，我們對內部人説的話變得好像公開講的話，變成一種困擾。

另一個則因為“五星期的家”備受詬病。

在三四線攻城略地的碧桂園，一度出現多起安全事故，“五星級的家”的宣傳語在現實面前變得如此蒼白。隨後，碧桂園給現場媒體發放LV包的災難級公關，更是讓此事火上澆油。

碧桂園表示：

“公司在安全和質量保證下才能保持持久。以安全和質量第一，不然公司走不遠。”

問題是，高週轉是房企擴張的基礎，也是房企賴以生存的支柱，碧桂園真能做到高週轉與安全第一的雙贏？

05

白銀時代，樓市還有多大機會？

不管這兩大房企如何説，白銀時代到來，已是不約而同的共識。

共識之一是，白銀時代的樓市，必然受制於老齡化加劇、出生人口鋭減、全國住房開始過剩這三重因素的影響。

共識之二是，未來的房價受到經濟將長期處於L型新常態、房地產拉動經濟邊際效應遞減、居民加槓桿金融風險出現等三重因素的制約。

相比而言，樓市下半場唯一的機遇，只剩下10多個點的城鎮化的空間，以及住房消費升級這可有可無的利好。（參閲《樓市上半場真的結束了》）

對此，我們有三個結論：

**其一，房地產行業集中度會進一步加劇，“大魚吃小魚”會更加白熱化。**房地產中的國企具有融資優勢，大型企業則擁有市場優勢，中小房企則會在融資收緊和市場收縮的雙重擠壓之下，逐漸失去生存機會。

**其二，房企業績並沒有想象中那麼好。**由於預售制度的存在，房地產企業從銷售到回款再到交付均存在時間週期，這就導致財務報表上的房企業績存在滯後性。換言之，如今的房企業績，反映的是多半都是半年甚至一年之前的銷售情況。這也就是“為何樓市下行，房企銷售業績全部飄紅”的原因所在。

**其三，全國樓市勢必出現大分化，普漲情形幾乎不會再出現。**中心城市、都市圈和城市羣是未來人口集聚和產業集聚的主陣營，而大量三四線城市，等到2020年棚改正式收官之後，樓市將完全失去投資價值。