“房價收入比”是徹頭徹尾的偽經濟學_風聞

導語：

文／孫不熟

易居研究院近日發佈了全國50個城市的房價收入比排名，排名結果如下：

圖片來自“國民經略”

看這個排名，能發現什麼呢？

01.

根據標準教科書，一些經濟學家的預設答案應該是，“房價收入比”是衡量一個城市房價是否合理的關鍵指標，這個比值越高，説明房價泡沫越大，要趕緊賣房，而比值越低，説明房價越健康，值得購入。

所以，深圳、上海、北京、廣州、杭州這些城市的房價最危險，因為一個工薪家庭想在這幾個城市買房，需要不吃不喝工作20到30年，實在是太可怕了，這些城市的房價已經完全脱離羣眾基礎，“崩盤”指日可待了。

寫到這裏，我只想用8個字來評價以上文字，那就是一派胡言、顛倒黑白。

深圳、上海、北京、廣州、杭州難道不是中國最優秀的城市？把這些城市的房子貶低為“高危資產”、而把那些三四五線城市的房子評為“值得購入”，這不是顛倒黑白是什麼？

真相是，中國任何一個大城市，即使是北上廣深，很多、很多、很多工薪族家庭只需要工作五年就能擁有一套自己的房子了，超過10年的都極少，他們靠的當然不只是自己的收入，更多的是靠“六個錢包”，以及按揭貸款。

是的，“按揭貸款”瞭解一下，都9021年了，買房只需要付三成首付，這個還要解釋嗎？

所以，以房價收入比最高的深圳為例，其實一個工薪家族只要勤勤懇懇工作，大約11年就能付個普通房子的首付了，如果再加上“六個錢包”的助攻，完全可以在5年內攢夠首付。

所以，在深圳買房真的很難嗎？

02.

説幾個數據，美國紐約、洛杉磯、舊金山等核心城市的租賃人口占比均高於60%，而北上廣深的租賃人口占比只有約30%。換句話説，中國一線城市居民的自有住房率其實是遠高於美國紐約和洛杉磯的。

紐約人為什麼抵制亞馬遜，一個重要原因是紐約人的自有住房率低，租客的數量和對政策的影響力都大過房東。

説到租金就更能説明問題了，2016年紐約的租收比高達65.2%，也就是説，一個紐約工薪族每個月拿到的錢有將近三分之二得用來交房租，而深圳呢？大約比30%多一點。

那麼，到底是深圳人的“房痛指數”更高，還是紐約人的“房痛指數”更高？

當然，紐約的自有住房率低，除了因為高房價，還有文化觀念上的差異。

美國人似乎對紮根大城市沒有那麼深的執念，很多在紐約租房子的人，並非買不起紐約的房子，只不過是不想買，他們只是把紐約當成一個客棧，而非定居之地。

所以，紐約的外地人更喜歡自稱“紐約客”，而非“紐漂”，真正卯足勁兒想紮根於此、讓子孫後代都變成紐約人的並不多。

03.

以上都不是本文想説的重點，這篇文章真正想説的是，房子的本質是什麼？

房子其實分兩種，一種是作為消費品的房子，一種是作為資產的房子。大部分城市的房子只有消費品屬性，只有極少數城市的房子二者兼具。

二種房子的定價機制完全不同，消費品的價格反映的是當下的使用價值，且受到當下人均收入水平的約束，比如一個蘋果手機定價8K是不愁賣的，但如果把它高配到8萬，肯定是賣不出去的，因為這個售價嚴重脱離了社會平均收入水平。

但資產不一樣，它的價格反映的不是當下的使用價值，而是未來的預期，這個預期有多高，資本給它的估值就可以多高，上不封頂。就好比亞馬遜曾常年虧損，市盈率卻一度超過300，資本仍然趨之若鶩，根本原因就是它給市場傳遞了超高預期。

想一想，如果用“房價收入比”或者“租售比”這樣的小白思維來衡量亞馬遜，它應該是垃圾股無疑了。

所以，作為資產屬性的房子和社會平均收入就是風馬牛不相及的關係，決定它價格的因素一個是預期，另一個是塔尖人羣的平均購買力。

還是以紐約為例，它的普通房子其實沒多少資產屬性，價格和紐約人均收入存在一定約束關係，但曼哈頓特別是中央公園的豪宅，卻可以賣到50萬到100萬元一平米，是附近普通住宅的5到10倍，買這類房子的往往是國際土豪，它完全是個特殊的小眾市場，和紐約當地的普通人沒有任何關係。

今天的中國，北上廣深杭等核心城市的房子，已經具備了較強的資產屬性，它已經不是普通商品，而更像是奢侈品，其價格不是這些城市當地人的平均收入來支撐的，而是全國土豪的平均收入來支撐的，正如沒有人用社會平均收入來衡量愛馬仕包包的價格是否合理。

那麼，生活在核心城市的普通人應該怎麼解決居住的問題呢？選擇其實不少，一是看哪裏買得起就趕緊上車，二是申請保障房，三是到市場上租房子，四是像很多紐約客那樣在退休之後回到小城市買house。

房地產的頂層設計一直是“低端有保障、中端有支持、高端有市場”，看清楚字眼，商品房的定位一直都是高端商品，不是靠社會平均收入就能輕鬆購置的東西。隨着房價越來越高，大城市的住房供應會越來越多元化，越來越多的人選擇保障房和公租房，而商品房會逐漸從大眾商品變成小眾商品。

新加坡的住房市場瞭解一下？大部分人住公屋，但商品房仍居全球最貴行列。

所以，千萬不要再拿“房價收入比”這種偽科學來指望房價崩盤，要不然只會錯失更多的買房良機。

**編者注：**孫不熟是自媒體“城市戰爭”創始人、廣州市房地產協會專家委員會委員。