白銀時代，萬科們的重心在哪裏？_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

“2012年開始，我們判斷行業的進入白銀時代，到今天我們的判斷沒有改變，轉型要在行業還好的時候來做，到後來就沒時間做了。”

——萬科2018 年度報告

“我們的地產業務這麼賺錢了，還能指望找到更賺錢的業務嗎？”鬱亮在萬科香港場業績發佈會上略帶戲謔的問台下的人。

對此，鬱亮給出的答案暫時還是否定的。而萬科的財報也很好的説明了這一點。

即便有媒體評價“萬科的物業、物流，全國乃至全球第一，租賃公寓，行業前三”，對於正在轉型的萬科，地產依然是其主業。

2018年，萬科物業營收98.0億元，相比綠城的67億和碧桂園的47億，已經高出不少，但僅佔營收的3.29%，而其他業務僅佔1.11%，來自地產業務的結轉收入佔95.6%。2018年萬科房地產結轉收入2846.2億元，同比增長22.15%；受此拉動，公司營業總收入2976.8億元，同比增長22.60%；歸母淨利潤337.73億元，同比增長20.40%；淨利潤率11.35%，同比下降0.2個百分點。

高喊“活下去”的萬科，還是找到了活下去的路。

去年3月，萬科在2017年的年度報告中，將自己的定位從“城市配套服務商”轉型成“城鄉建設與生活服務商”。而這一舉動，也在今年的報告中，得到了很好的印證。

2018年萬科營收前五名的項目中，除廣州和深圳外，武漢、太原、鄭州這樣的二線城市也紛紛上榜，武漢漢口傳奇力壓廣州山景園成為去年的第一。

仔細看銷售面積，廣州山景園和深圳麓城項目2018年的出售面積分別隻有38246㎡和4667㎡，只是對應的2018年結算面積大約是27.6萬平和11.7萬平。

而在2017年，萬科的營收前五名中，上海和深圳佔了前四，僅第五名是珠海。

而在報告期內，萬科開展跟投項目中，除第一名的廣州山景園外，第二至第五名的城市也都是二線城市，太原、南京和杭州，杭州有2個項目上榜。

而在股權投資中，發起設立註冊資本在1億人民幣以上並已實際投資的8家子公司中，從事房地產開發的公司都不在一線城市，杭州、武漢、鎮江、長春和無錫上榜。

而據媒體報道，萬科董事會秘書朱旭，在業績發佈會上公佈目前萬科的土儲構成中，在2018年新獲得的土地中，按建築面積計算，2.6%位於一線城市，70%位於二線城市，其他城市佔27.8%；按照拿地金額來計算，10.5%位於一線城市，70.9%位於二線城市，18.6%位於其他城市。

轉載自網絡

碧桂園和恒大2018年的重心似乎也已經不在一線。

碧桂園的2018年的財報中，除廣東有480個項目簽約或已摘牌外，江蘇、浙江、安徽、湖南、河南和湖北的項目數量也都超過了100個，而北京僅8個項目，上海為23個。土儲方面，截至2018年12月31日，碧桂園已簽約或已摘牌的權益土地儲備達到約2.4億平方米，一二線與三四線的地塊按金額劃分的比例為40：60。

2018年恒大合約銷售的前十個省，第一名的廣東佔到金額的9.66%，而上海排在23名，僅1.53%，北京排在26名，僅0.75%。

而在2018年開發和竣工的面積中，廣東省佔到11.88%排在第一，上海為2.23%和北京為1.23%。一二線城市土地儲備原值達人民幣3,285億元，佔比66%，平均樓面地價人民幣2,040元╱平方米，三線城市土儲原值人民幣1,677億元，佔比34%，平均樓面地價人民幣1,178元╱平方米。

而今年2月的土拍市場，二線城市的表現也確實十分搶眼，且不僅恒大、萬科、碧桂園，其他房企也將目光集中在二線城市。

3月21日，安徽合肥出讓6宗地塊，總成交價格達124.47億元，總出讓面積62.38萬平方米。融創、金地、旭輝三家公司獲得的3塊地的溢價率均超過100%。

3月22日，廈門翔安新城X2019P01地塊經過74輪舉牌競價後，被中南以總價9.2億元收入囊中，成交樓面價26211元/平方米，溢價率46%。這也是中南首次進入廈門。

3月4日，杭政儲出[2019]2號地塊，經過104輪，最終溢價率達42.8%，由中南拿下，成交總價約42億元，成交樓面價27531元/㎡，折算配建10%公租房配建成本後，實際地價約30923元/㎡，精裝保本房價達4.6萬元/㎡。

“最重要是能力，而不是土地。”3月26日，萬科香港場業績發佈會鬱亮回答媒體。

但如果真的沒地了或是地太貴了，房企又該怎麼辦呢？