“地產+”美好生活，融創的變與不變_風聞

融創變了！

這是其2018年業績發佈會上明確傳達出的信息。這個過去幾年間以75%的複合增長一躍成為行業佼佼者的“激進派”，明確了自己當下所處的階段，並闡述了自己新的發展觀——“有規模了，效益就變成第一位了”。

融創的這一變化顯而易見。在它的官網“發展歷程”條目下，2018年的大事是“文化”、“文旅”，是新的產品譜系以及服務公司，而在此之前，關鍵詞是收購、擴張，是一個又一個的城市以及區域名稱。

在這一變化下，是它自2016年下半年就開始的謹慎，從現在往回溯，當時正值行業調整的關鍵節點——這被當做是融創掌舵人孫宏斌善於把握週期的又一佐證。

同樣，與其他很多房企一樣，它也預見到了地產大週期的存在，並一直在嘗試尋找新的支撐點，並在趟過河谷之後明確了其“地產+”路徑。

**文化、文創，正是它從地產出發，與地產關聯度最高、相性最好的行業。**當然，在這兩個產業的背後，融創的投資與發展邏輯一直沒變：投資消費升級，即投資“美好生活”。

2019年，融創為自己定下的目標是5500億元，與2018年相比增長近20%。當然，對於變了的它來説，規模之上，融創不止是規模。

01｜****不止規模

一如既往，融創在幾大房企中幾乎可以説是壓軸出場。在三月份的最後一個工作日，它發佈了自己2018年的全年業績。

財報顯示，去年其合同銷售額為4608.3億元，同比增長27.30%。而此前，它給自己2018年定下的是4500億元的銷售目標。

**支撐其規模增長的，是它全國佈局的基本完成。**在去年，聚焦一二線城市的融創基本完成了對全國一二線城市以及強三線城市的覆蓋，而且在部分城市優勢明顯。

去年，融創在16個城市銷售額突破百億元，重慶、青島的銷售更是超過300億元。

當然，受地產特性影響，它在這些城市突出的業績與前兩年的土地儲備有關。資料顯示，2015年至2016年9月，正值土地成本、融資成本雙低之時，融創把握機會，迅速在全國核心城市積累了大量的優質土地。

因此，同全國房地產銷售創新高一樣，2018年也是融創“開花結果”的一年。

數據顯示，**2018年，融創營業收入1247.5億元，同比增長89.4%。**受低價土地儲備影響，融創的盈利水平也在上升，其淨毛利率達25%，同比提升4.31個百分點；利潤為165.7億元，同比增長50.6%。

至於2019年，雖然表達了“並不樂觀”的預判，但是融創還是給出了一個比較高的銷售數字：5500億元。這意味着，與2018年相比，2019年的銷售增幅在20%，一個並不低的數字。

這同樣與其“儲備”有關。數據顯示，截至2018年底，融創已售未結轉銷售額達到5800億元。一點財經查詢對比發現，這一規模在行業中位於前三。

同時， 2018年，融創新增土地儲備約4820萬平方米，權益土地儲備約2631萬平方米；截至2019年3月29日，其總土地儲備達到2.56億平方米，總貨值約3.55萬億元，其中超過85%位於一二線城市，土地成本為4181元/平方米。

**如孫宏斌在發佈會上所説，融創的“投資做得特別好”。**自2016年10月開始，融創基本停止了在公開市場拿地，而到了去年10月，敏感地感知到行業形勢變化的融創，再一次瞄準時機加快了在土地市場的佈局。

據介紹，自去年10月到3月29日，融創新增儲備土地貨值為4800億元，其中自1月開始的新增儲備達到了3700億。

“這還是挺牛的，（因為）時間窗口非常短”，孫宏斌在發佈會上進一步感慨稱，“一二線城市很多（地方）窗口期只有兩週（的時間），很多城市我們買了（土地價格）就開始漲了”。

在融創看來，這些在價格較低處獲取的土地，將成為融創未來規模與利潤增長的重要支撐。

02｜****要規模也要效益

“在堅實的優勢平台上高質量增長 ”，在融創業績發佈會的背景板上，寫着這幾個鮮明的大字。這是它此次業績會的主題，也是融創近來的發展要義。

腳下是4500億，抬眼是5500億元的融創，早已 “調速”。“我們不想做第一已經很多年了”，面對外界規模還是效益的提問，孫宏斌也給出了自己的答案。

在他看來，當下的融創已經從之前擴規模的階段走出來，在規模達到一定量級時，效益成為它第一位的追求，畢竟“不同階段要做不同階段的事”。

財報顯示，去年融創淨負債率為149%，同比下降53個百分點。總資產同比增長15%，同時債務總額未同比擴大，內生增長驅動力強。同時，截至去年年底，其在手現金有1201.98億元。

“從去年開始，到未來幾年，我們的財務指標、利潤、營業現金流還會持續釋放，負債率持續下降。” 融創執行董事兼行政總裁汪孟德對未來幾年融創的“效益”也做了明確的表述。

其中，對行業、對土地市場的判斷與敏感，同樣成為融創未來效益提升的關鍵。

**雖然預期銷售仍將保持快速增長，但孫宏斌依然表達了他對下一階段房地產市場謹慎樂觀的判斷。**在他看來，2019年，雖然銷售量大幅下降的可能性很小，但是售價大幅上漲的可能性也很小，所以在買地上要特別小心。

“不能老想着房價漲了再賣，這樣風險很大。“孫宏斌表示。在不穩定的市場環境下，他首選的是從風險出發進行考慮。

同樣基於風險考量，在其他人紛紛向三四線進發時，融創依然堅持以一二線城市為核心。

“三四線（城市）肯定風險比一二線大，因為一二線（城市）價格是控制着的”。孫宏斌表示。與一二線相比，三四線城市在過去幾年間的房價攀升明顯，有的甚至已經翻倍了，同時受供應量充足影響，其風險將進一步提升。

據介紹，今年融創將新增的6062億元的可售資源中，84%位於一二線城市。

當然，融創並不是不去三四線城市，而是需要看是什麼城市。“蘇州、青島、寧波，佛山東莞、惠州比很多二線都好，肯定要去的”，他補充道。

財報顯示，截至去年，青島、無錫、蘇州、江門、合肥等城市的土地儲備在融創中居前，其中青島更是以1312.51萬的總土地儲備、929.74萬的權益土地儲備位居第二。

正如汪孟德所説，手握充足的土地儲備以及資金儲備，此前一路快速成長的融創，未來兩三年、三五年將進入穩健增長階段。

03｜********“地產+”之上的未來**** 

近年來，隨着越來越多頭部企業的加入，地產行業的多元化或者説新業務探索不斷。通過一個又一個的業務探索，當前行業內走出了不同的產業路徑。

在今年的業績發佈會上，孫宏斌更直面地道出了融創的發展路線：面對“農業、機器人好，還是汽車好”的提問，他直截了當地回覆：“地產好。”

這並不是一句“套話”。在他看來，現在離房地產市場的天花板“還早着呢”：第一，房價還在上漲；第二，市場需求仍然存在，地產市場15萬億的量級“估計會保持一段時間”。

更進一步的是，在“房地產開發業務長期內仍將是絕對核心主業”的基礎上，融創眼中所看到的是眾多改善型住房需求。正如孫宏斌在會上的舉例，“身邊10個人裏肯定有5個想換房”。

據介紹，融創未來將繼續聚焦高端產品，在去年由物業服務和房修服務所構成的服務板塊的基礎上，它將“深化小區多元化服務場景，實現更高效、更便捷、更精準的客户服務與運營”。

**在融創關於房地產行業的一系列思考背後，有一條基線貫穿其中，即滿足消費者對“美好生活”的願望。**同時，為了進一步滿足這一需求，融創在地產主業上正在加入更多內容。

而“加法”始終如一。什麼是融創的投資邏輯？即投資消費升級，也就是“美好生活”，囊括文化娛樂、文化旅遊、醫療、教育、養老等內容。在孫宏斌看來，這是為融創十年之後的發展做準備。

就在去年，融創關於“美好生活”的佈局基本完成：其核心仍然以地產為主，將文化等與“美好生活”直接相關的內容加到地產上，這就是它的“地產+”戰略。

去年，在此前文旅板塊的佈局基礎上，融創進一步加強對這一板塊的整合：成立文旅集團，並通過與萬達的交易，收購了一支架構完整、經驗豐富的文旅團隊，成立了文旅設計院、文旅建設事業部。

這些投入與佈局在去年年報中也有所體現。數據顯示，融創去年的銷售及市場推廣成本同比增長27.5%至34.2億，行政開支同比增長108%至73.6億，原因正是融創在文創領域的這一系列動作。

“文旅文娛領域，基本大錢都投完了”，孫宏斌在業績會上強調稱。儘管當前從業績上來看，文旅板塊對融創的貢獻還不明顯，但他對它的未來充滿信心。

有人説文化娛樂領域是ATW（阿里、騰訊、萬達）當道，現在就要看融創的，他繼續補充道，而且與其他人很難掙錢的現實相比，融創文旅將存在巨大的利潤空間，“五到十年後，它可能會有百億利潤”。

今年可以説是融創文化、融創文旅正式亮相、發展的一年。

融創文化的首次亮相是在今年的“春節檔”。其中，兩個熱門影片《流浪地球》、《瘋狂的外星人》都拍攝於融創文化旗下的東方影都融創影視產業園；“黑馬”《熊出沒·原始時代》由融創文化旗下公司出品、發行。

就在財報發佈前幾天，融創在北京正式發佈了文旅品牌，並透露了當前其在全國的文旅佈局，包括10座文旅城、4個文旅度假區、9個文旅小鎮。其中，廣州融創文旅城、無錫融創文旅城將於今年6月份正式開業。

“開業才是開始”，正如融創文旅相關負責人所説，就在今年新的融創即將開始。

04｜****結語

站在4600億的規模之上，融創顯然已經在望眼一個更新的、也更具想象力的未來。而這一切，都離不開掌舵者更具理性和智慧的思索與引領。

千里之行始於足下。從地產，到服務，到文旅，再到文化，融創的美好生活整合服務商業務佈局已經基本成型，唯望時間讓它們長成更大、更茂密的大樹。

來源：一點財經（yidiancaijing）

作者：王   鑫

編輯：邱   韻

審校：蘇慕凝