地產危機10年後，美國遠郊樓市強勢迴歸_風聞

來源：華爾街日報

圖為位於離鳳凰城一小時車程的Magma Ranch的新住宅。 圖片來源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

記者 Laura Kusisto

作為美國住房市場引擎的遠郊區樓市正強勢歸來。

10年前，如果有人看到馬里科帕有新房正在施工，會覺得無法想象。這是一個距鳳凰城市中心35英里（約56公里）的整潔而又寧靜的“飛地”型城鎮。根據住房數據追蹤機構Zillow，由於房屋貸款超出房產價值，八成房主曾經陷入資不抵債的窘境，迫使他們的鄰居去幫忙清理空屋的樹籬和垃圾。

然而就在去年，馬里科帕批准了將近1,000套新屋的開工申請。相比之下，在住房危機最嚴重的2010年，這個數字僅為110套。

從全美範圍來看，整個住房市場都出現了放緩。但相比更富裕的近郊，更遠一點的遠郊區卻呈現出新屋建設和銷售雙雙復甦的跡象。以市中心為首的房貸利率和房價上升正再一次促使購房者開車前往遠郊去尋找價格可以承受得起的房子，這種情況出現在包括達拉斯、拉斯維加斯、亞特蘭大和舊金山灣區等地區。低油價也起到推波助瀾的作用。

Michael Varney被馬里科帕的低房價吸引而來。 圖片來源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

全國建築商協會(National Association of Home Builders)定於今年晚些時候發佈的分析顯示，2018年遠郊地區的單户型住宅開工數較上年增長近7%，同期整體住房開工數增長不到3%。全國建築商協會將遠郊地區定義為遠離主要都市區的郡縣。

房利美(Fannie Mae)貸款數據顯示，這些買家通常為千禧一代和退休人員，2018年他們購買的房屋平均距中央商務區16英里（約26公里）以上，是2004年以來最遠的。

房利美首席經濟學家Doug Duncan説，購房者“得開到離市中心更遠的地方才能找到負擔得起的住房。”

從歷史上看，遠郊區域的樓市在住房週期中升温較慢，只有當更接近市中心和配套更完善的區域飽和後，而且購房者財力拮据的情況下，遠郊樓市才會繁榮起來。

然而，在10多年前的上一輪房地產市場繁榮週期中，這些遠郊地區就出現過類似的上漲行情。當時申請房貸比較容易，出現了投機性買房行為，促使建築商到更遠的地方尋找更充足和更廉價的土地。

當泡沫破裂，房價跳水，經濟也隨之一瀉千里。普通購房者又回到了更接近市中心的地帶，因為那裏的房價又可以承受了。很多建築商損失了成百上千萬美元，甚至遭到破產的厄運，之後幾年裏他們基本上拋棄了遠郊區。

建築商不希望重蹈覆轍。監管機構和銀行已經收緊了貸款標準，確保這些地區的需求不再被投機者或無力還貸的低收入購房者推高。在馬里科帕這樣的遠郊城市，政府官員正試圖推動經濟多元化，降低對通勤者的依賴。

近年來，千禧一代一直是市中心公寓租賃需求的主力軍。一些業內人士認為，這可能是一個永久性的現象。但隨着千禧一代開始結婚生子，就像之前幾代人一樣，他們也會想搬到遠郊去買一所自己負擔得起的房子。

在房價驅使下，Josh Bush和Danielle Rhee從俄勒岡州的波特蘭搬到了馬里科帕。29歲的Bush説，他們去年在馬里科帕花25萬美元（約合人民幣168萬）買了一套有六個卧室的房子，這個價格在俄勒岡買連兩居室都買不到。

Bush的工作是設計消防噴淋系統，他每天早上6點前就要出門到鳳凰城上班，每天通勤時間大約是50分鐘。如果遇到堵車，路上開車可能要花兩個小時。他認為這個代價是值得的。他説：“如果你搬到城裏，所有工資都得花在房子上。”

Zillow的數據顯示，包括近郊在內，2011年鳳凰城都會區的房價較2006年的峯值下跌了55%。如今鳳凰城的房價是全國增長最快的地區之一，目前的房價僅較危機前2006年的峯值低6%多一點。

根據Zillow的數據，同一時期馬里科帕的房價跌幅接近65%，現在依然較2006年的峯值低22%以上。

最近在亞利桑那州高端酒店比爾特莫(Arizona Biltmor)召開了一次建築商高層會議，在會上，顧問Jim Belfiore號召高層不要懼怕遠郊區。很多人對十年前幾十套賣不出去的遠郊空屋依然心有餘悸。一些競爭對手甚至被逼破產。

根據Belfiore的數據，鳳凰城都會區周邊的遠郊社區的數量在2018年逆市增至121個，較2017年增長19%，同期整體在建社區數量下降了約2%。

建築商和貸款機構稱，與上一次繁榮時期相比，新建社區不再依賴次級貸款和投機性投資。買家更多地使用聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)支持的貸款，聯邦住房管理局僅需要3.5%的首付，最低信用分數要求為580。此外，他們也使用退伍軍人事務部(Department of Veterans Affairs)或美國農業部(U.S. Department of Agriculture)的零首付貸款。

​Jordan Rose是這一地區代表多家住房開發商和建築商的律師。她説，在上一輪繁榮週期中，她曾經在車裏用便攜式調制解調器工作，因為要在各種規劃會之間趕場，沒時間回辦公室。

她現在更忙了。“這感覺就像回到了2006年，只是沒了五彩繽紛的泡沫，”她説，“市場還是一樣繁榮，但這一次買家是真實的。”

Magma Ranch已出售的房屋外立着牌子。 圖片來源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

但如果住房市場持續走軟，離城區更近的房價下滑，或者汽油價格上漲，遠郊購房者仍可能打退堂鼓。建築商也在蓋更多投機性住房，也就是沒有買家的房子，如果需求枯竭，他們會賠得很慘。考慮到遠郊區波動劇烈的性質，如果房價下跌，建築商很難不一損俱損。

幾年前，位於亞利桑那州斯克茨戴爾的建築商Meritage Homes Corp.曾預測遠郊地區首次購房者的需求會回升。30年來，這家公司的重心主要放在近郊價格更貴的家庭住房上，但首席執行長Steven Hilton堅信，近郊的住房供給已經超過了需求。

去年Meritage買下的9,000個地塊中，85%定位為入門級住房用地。該公司入門級住房的銷售速度比更昂貴的住房高50%左右。

Hilton説，“你也可以堅持原則，説我不去這些遠郊區，那祝你好運。”

Meritage正試圖縮減住房功能以降低成本，同時又不疏遠千禧一代消費者，這些人已經習慣了租賃帶健身房、游泳池和寵物美容店的新公寓。

Florence的一處指路牌，指引訪客前往新建的社區。 圖片來源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

51歲的單身教師Sandra Monz花23.2萬美元（約合人民幣156萬）在巴克艾買了一套1,600平方英尺（約149平方米）的住房，這裏距鳳凰城大約20英里（約32公里），她被這裏的花崗岩枱面和帶天花裝飾線板的櫥櫃打動了。這所房子比她之前居住的地方離市區要遠15分鐘車程，但距離市中心更近的擁有相似特徵的房子又負擔不起。她説，配套服務慢慢跟上來了，比如説街角的星巴克和獸醫診所。但孩子們的態度會讓她有點難受。“他們會説，天吶，媽媽，你住得也太遠了。”

在距離鳳凰城一個小時車程的桑坦瓦利，一些住房建築商正在推出起價15萬美元（約合人民幣100萬）左右的基本款入門級房屋。

這些房子的銷售中心位於一棟簡樸的灰泥平房中，就在兩邊都是仙人掌的高速出口附近。週三下午，來看房的人源源不斷，這裏很多人都受僱於當地監獄。

D.R. Horton社區Magma Ranch分部的一名銷售人員那天下午賣了兩套房子。住在這個社區的一位監獄看守剛剛離婚，準備跟她的男友搬到一套更大的房子裏去。她驚訝地發現，房價已經比她大約一年前搬進來的時候上漲了大概1萬美元（約合人民幣6.7萬）。

馬里科帕的人口約為5萬人，43歲的市長Christian Price説，像他們這樣的遠郊區，官員們正致力於拓展經濟基礎，這樣就不會完全倚賴通勤者。如果近郊房價再次下跌，他們希望避免出現人口大批離去的情況。

馬里科帕市委託的一項調查顯示，當地八成居民在馬里科帕以外工作，平均通勤距離超過16英里（約26公里）。

馬里科帕市長Christian Price説：“沒人想到我們還住在這兒。” 圖片來源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

馬里科帕去年秋天舉辦了一場聯絡小企業的活動，邀請了社區內800個小業主來展示他們的商品。一家佔地280英畝（約113公頃）的豪華車俱樂部也將於本月開幕，這個俱樂部有一條4英里（約6.4公里）的賽道，入會費在2.2萬-13萬美元（約合人民幣14.8萬-87.2萬）之間。

當這座城市的前景還很不妙的時候，居民們曾經投票決定發行一批債券，用來籌建一個新的社區中心。這吸引了Nathan Ullyot，他去年5月份獲得了一份擔任社區服務主任的工作。

37歲的Ullyot有三個年幼的孩子，眼下正等着馬里科帕的新家完工。他説，“我希望在一個成長中的社區撫養我的孩子。”

剛剛離婚的70歲退休人員Michael Varney説，一個偶然的機會讓他來到馬里科帕。他説，“我那時正開始尋找一個小一點的空巢老人住的房子，”有一次他在遛他的兩條狗，發現周圍是和他一樣的退休人員，還有年輕的家庭和一幫南下過冬的加拿大人。他説：“這裏離鳳凰城的距離剛好和房價般配，絕對是個養老的好地方。”

市長Price説，這裏雖然偏遠，但他從中找到了撫慰。他説，住在馬里科帕的感覺像住在一個島上。

他説，“沒人想到我們還住在這兒，這是孤注一擲的選擇。”