説説常識:馬光遠先生不懂房地產經濟_風聞
吕建凤-批判批判者的批判者2019-04-01 21:01
剛在網上看到一篇關於中國房地產市場的文章《馬光遠:部分泡沫大,三四線以下房子究竟怎辦?根本沒有答案》説,【在面對消費降級的今天,高房價還能持續下去嗎?
對於大部分只能靠自己的年輕人來説,在一線大城市買房就意味着你不能停止工作,不能隨便跳槽,不能任性!意味着你的人生只能原地打轉,處於低質量的生活狀態。
三十多年來,最初的昂貴的手錶,彩電,自行車,收音機,大哥大,小轎車等等都跌價了,房子同樣是商品,一樣會折舊。豈有隻漲不跌?或許是時間未到罷了。
不要投資三四線以下的城市的房子。人在走,房子那麼多。數量泡沫大到嚇人,將來這些樓市如何走,根本沒有答案。
這兩年不少房子建築等級,環境,交通,停車位等配套都還太差,但在炒作之下都變得非理性上漲。大部分可以推倒重來,多數破房子沒有保留價值。】
應該説,【部分泡沫大】是一個理性的評判。這也與馬光遠先生去年5月份的一個演講中的【中國90%房價都不高】觀點相吻合。
在那個演講中,馬光遠還總結了一個房價後視鏡理論:資產價格什麼時候便宜?回頭看都便宜,往後看都會漲。“所以不要問我在深圳要不要買房子。10年後看深圳,房價還要漲。”
這就有問題了:去年説【回頭看都便宜,往後看都會漲】,今年就説【房子同樣是商品,一樣會折舊。豈有隻漲不跌?或許是時間未到罷了】,人們該聽哪一句呢?
説【 三十多年來,最初的昂貴的手錶,彩電,自行車,收音機,大哥大,小轎車等等都跌價了,房子同樣是商品,一樣會折舊。豈有隻漲不跌?或許是時間未到罷了。】證明馬光遠先生沒有明白住房與一般資源之間的不同:
世界上除了土地資源以外,其他資源的稀缺性都會隨着生產力水平的提高,而不斷降低。只有土地資源目前沒有這個前景。
於是相對於其他資源的稀缺度的降低,土地資源的稀缺度就會相對上升。
因此,只要生產力進步還有空間,經濟還有增長的前景,土地的稀缺度就會繼續增加。自然,在土地上的房產的價格,就還有上漲的空間。
一般資源是會隨着生產力進步而不斷減少稀缺性,從而價值不斷降低的;
而住房是必須附着於土地之上,土地在目前卻是不可能被生產出來的資源。
人類生產力越進步,其它商品價格便會越降低,而土地的相對稀缺性就會更加突出。
假設:原來一畝地產出作物100斤,單價為每斤1元,則每畝地的經濟產出為100元。此時每畝地價為1000元。那麼地價收入比為10。
當生產力進步以後,一畝地產出作物1000斤,這時如果單價也跌到0.1元,則每畝地經濟產出依然為100元。按照地價收入比10計算,那麼每畝地價也依然會是1000元。
但是在經濟社會里的財富關係要求下,這時候作物的單價不會降到0.1元,而很可能只降到0.5元,於是,每畝地的經濟產出達到500元。那麼按照地價收入比為10計算,地價就該上升到5000元。
中國這幾十年的生產力進步特別快速,每單位面積土地上的經濟產出增長也特別快速,當然地價的快速上升就是經濟與市場規律決定下不可避免的現象。
而住房又必須建在土地上,隨着土地價值的快速提升,房價的快速上漲當然就無可避免。
當然,由於經濟規律決定了,中國經濟發展到一定程度以後,增長速度將逐漸降低,人民收入增長速度也將逐漸降低,因此中國的土地升值速度也將放緩,導致房價的上漲幅度也將逐步縮小。而且一些住房因為市場過度投機而上漲過快的城市,出現暫時的房價回落,也是有可能的。
但是中國目前經濟仍然處於發展中階段。依然存在通過吸收國際先進科技改造生產力,從而繼續保持較高速經濟增長速度的空間。因此,土地價值的上升依然存在較大空間,當然房價上漲的空間就依然存在。
從這個角度分析,【回頭看都便宜,往後看都會漲】這句話是對的;
而【房子同樣是商品,一樣會折舊。豈有隻漲不跌?或許是時間未到罷了】這句話是錯誤的。
説【不要投資三四線以下的城市的房子。人在走,房子那麼多。數量泡沫大到嚇人,將來這些樓市如何走,根本沒有答案。】這句話,似乎是忘記了中國農村還有5億多人,中國的城市化進程還處於進行當中。
農村裏還有幾億人需要進入城市生活。其中的絕大部分是不會進入一線城市,而會停留在三四線城市的。因此,三四線城市的人口將來一定會不斷增加。事實上三四線城市的人口總體上一直在增加。
住建部每年出版的《中國城市建設統計年鑑》有對各大城市城區人口的準確統計。第一財經記者通過對2012年和2017年的統計年鑑進行梳理對比,發現這5年間大多數的三四線城市城區人口均實現了增長。
作為户籍人口第一大省和農業大省的河南,其15個普通地級市(除洛陽)的城區人口除商丘微降之外均實現了增長。濮陽、三門峽、開封、周口、信陽和南陽5年來的城區人口增量都超過了10萬人。
中部的另一個農業大省、人口大省安徽,其15個普通地級市中,除了資源型城市淮北外,其餘14個地級市的城區人口均實現了增長。其中,安徽第二大城市蕪湖增長較快,5年來城區人口增加了32.16萬人,滁州也增加了13.79萬人。
東部沿海省份福建的7個普通地級市中,除了三明微降外,其餘6個地級市的城區人口均實現了增長,其中泉州增長了21.1萬人,莆田增長了18.3萬人。
也就是説,無論是在東部沿海地區還是在中西部地區,大多數的三四線城市城區人口規模都在增長,增長的因素也有很多。比如不少地級市為了做大做強主城區,將轄下的縣市撤縣設區,這樣一來,城區人口也會增加。
至於説【 這兩年不少房子建築等級,環境,交通,停車位等配套都還太差,但在炒作之下都變得非理性上漲。大部分可以推倒重來,多數破房子沒有保留價值。】則證明馬光遠先生不明白,房價的根本因素在於所附着於其上的土地位置,而不是房屋本身的品質。
一線城市的普通住房會比內地農村的別墅更貴;
城市中心地區的住房當然會比邊緣區的住房更貴。
這與房子本身的品質無關,原因在於房子所在位置不同,所附着的土地價值不同。誰要把北京市的破舊房子無償或者以很低價格給我,或者把一套二十年房齡的房子——也不要計算折舊,就按二十年前的原價轉讓給我,我就會發一筆不小的財。
【不少房子建築等級,環境,交通,停車位等配套都還太差】,房價就已經很高,説明投資者對於未來的城市建設有信心。這樣的房價當然也是合理的市場現象。照馬光遠先生這樣的投資思維,必然會失去良好的投資機會。
最後再説説年輕人是不是應該買房的問題:
既然可以確定未來可預見的時期內,房價是會繼續上漲的,如果有能力買房,而因為在眼下要過輕鬆的生活而不買,就可以肯定今後會越來越買不起。
房價持續上漲必然導致房租上漲,於是沒買房的人將面臨房租持續上漲的困境。據有關訊息,去年北上深等一線城市的租房價格漲幅遠超季節性。
據統計,過去不到一年時間,全國一二線城市中有13個城市的房租漲幅已超過20%,漲幅最高的是成都,以30.98%的漲幅位列榜首,緊隨其後的深圳漲幅也高達29.68%,而北京、廣州的漲幅均超過了20%。
在這樣情況下,買了房的人即使現時財務緊張依舊,但是房產增值帶來的財富效應會讓他們感到振奮。而沒買房的人,就會因為增加的工資未必抵得上上漲的房租,而苦惱。
雖然現在買房會導致相當一段時期財務緊張的困難,但是隻要買得起,就應該買。即使你必須為此付出【不能停止工作,不能隨便跳槽,不能任性】的代價。
因為你未來還有幾十年可以住在自己的房子裏,不用擔心房租上漲會吞掉你的工資增長。相反,未來你會因為自己的工資與房子的價值同時增長,而越來越富有。
而買得起房而不買的人,將來才會因為房子越來越貴而買不起,只好任憑房租上漲吞沒自己增長的工資收入,導致【人生只能原地打轉,處於低質量的生活狀態】。
為避免一些人的誤會——我發現往往有一些人會對我的文字產生一些意料之外的誤會——需要説明幾點:
第一,我這裏説的是【買得起房的人】在現階段買房對自己有好處,沒説所有的人都應該買房——至於什麼樣的人是買得起房的人,各人自己去評價;
第二,市場波動是難以預料的,如果不是錢多得沒處放的人,不要純粹為了投資而買房,尤其不要為了投資而高比例貸款買房,揹負過大的債務做投資,有可能造成難以承受的財富損失;
第三,即使是買房自住的,也要注意避免在房價暴漲的時候盲目入市,以儘可能減少不必要的財富損失。
第四,也是最後一點,我這裏只是就我認為馬光遠先生觀點的錯誤,説説我的看法,絕沒有建議任何人買、或者不買房的意思。