説説常識：馬光遠先生不懂房地產經濟_風聞

        剛在網上看到一篇關於中國房地產市場的文章《馬光遠：部分泡沫大，三四線以下房子究竟怎辦？根本沒有答案》説，【在面對消費降級的今天，高房價還能持續下去嗎？

        對於大部分只能靠自己的年輕人來説，在一線大城市買房就意味着你不能停止工作，不能隨便跳槽，不能任性！意味着你的人生只能原地打轉，處於低質量的生活狀態。

        三十多年來，最初的昂貴的手錶，彩電，自行車，收音機，大哥大，小轎車等等都跌價了，房子同樣是商品，一樣會折舊。豈有隻漲不跌？或許是時間未到罷了。

       不要投資三四線以下的城市的房子。人在走，房子那麼多。數量泡沫大到嚇人，將來這些樓市如何走，根本沒有答案。

        這兩年不少房子建築等級，環境，交通，停車位等配套都還太差，但在炒作之下都變得非理性上漲。大部分可以推倒重來，多數破房子沒有保留價值。】

        應該説，【部分泡沫大】是一個理性的評判。這也與馬光遠先生去年5月份的一個演講中的【中國90%房價都不高】觀點相吻合。

        在那個演講中，馬光遠還總結了一個房價後視鏡理論:資產價格什麼時候便宜?回頭看都便宜，往後看都會漲。“所以不要問我在深圳要不要買房子。10年後看深圳，房價還要漲。”

        這就有問題了：去年説【回頭看都便宜，往後看都會漲】，今年就説【房子同樣是商品，一樣會折舊。豈有隻漲不跌？或許是時間未到罷了】，人們該聽哪一句呢？    

        説【 三十多年來，最初的昂貴的手錶，彩電，自行車，收音機，大哥大，小轎車等等都跌價了，房子同樣是商品，一樣會折舊。豈有隻漲不跌？或許是時間未到罷了。】證明馬光遠先生沒有明白住房與一般資源之間的不同：        

         世界上除了土地資源以外，其他資源的稀缺性都會隨着生產力水平的提高，而不斷降低。只有土地資源目前沒有這個前景。

        於是相對於其他資源的稀缺度的降低，土地資源的稀缺度就會相對上升。

        因此，只要生產力進步還有空間，經濟還有增長的前景，土地的稀缺度就會繼續增加。自然，在土地上的房產的價格，就還有上漲的空間。

         一般資源是會隨着生產力進步而不斷減少稀缺性，從而價值不斷降低的；

        而住房是必須附着於土地之上，土地在目前卻是不可能被生產出來的資源。

        人類生產力越進步，其它商品價格便會越降低，而土地的相對稀缺性就會更加突出。

         假設：原來一畝地產出作物100斤，單價為每斤1元，則每畝地的經濟產出為100元。此時每畝地價為1000元。那麼地價收入比為10。     

        當生產力進步以後，一畝地產出作物1000斤，這時如果單價也跌到0.1元，則每畝地經濟產出依然為100元。按照地價收入比10計算，那麼每畝地價也依然會是1000元。      

        但是在經濟社會里的財富關係要求下，這時候作物的單價不會降到0.1元，而很可能只降到0.5元，於是，每畝地的經濟產出達到500元。那麼按照地價收入比為10計算，地價就該上升到5000元。

        中國這幾十年的生產力進步特別快速，每單位面積土地上的經濟產出增長也特別快速，當然地價的快速上升就是經濟與市場規律決定下不可避免的現象。         

        而住房又必須建在土地上，隨着土地價值的快速提升，房價的快速上漲當然就無可避免。

        當然，由於經濟規律決定了，中國經濟發展到一定程度以後，增長速度將逐漸降低，人民收入增長速度也將逐漸降低，因此中國的土地升值速度也將放緩，導致房價的上漲幅度也將逐步縮小。而且一些住房因為市場過度投機而上漲過快的城市，出現暫時的房價回落，也是有可能的。

        但是中國目前經濟仍然處於發展中階段。依然存在通過吸收國際先進科技改造生產力，從而繼續保持較高速經濟增長速度的空間。因此，土地價值的上升依然存在較大空間，當然房價上漲的空間就依然存在。

        從這個角度分析，【回頭看都便宜，往後看都會漲】這句話是對的；

        而【房子同樣是商品，一樣會折舊。豈有隻漲不跌？或許是時間未到罷了】這句話是錯誤的。

        説【不要投資三四線以下的城市的房子。人在走，房子那麼多。數量泡沫大到嚇人，將來這些樓市如何走，根本沒有答案。】這句話，似乎是忘記了中國農村還有5億多人，中國的城市化進程還處於進行當中。

        農村裏還有幾億人需要進入城市生活。其中的絕大部分是不會進入一線城市，而會停留在三四線城市的。因此，三四線城市的人口將來一定會不斷增加。事實上三四線城市的人口總體上一直在增加。

        住建部每年出版的《中國城市建設統計年鑑》有對各大城市城區人口的準確統計。第一財經記者通過對2012年和2017年的統計年鑑進行梳理對比，發現這5年間大多數的三四線城市城區人口均實現了增長。        

作為户籍人口第一大省和農業大省的河南，其15個普通地級市（除洛陽）的城區人口除商丘微降之外均實現了增長。濮陽、三門峽、開封、周口、信陽和南陽5年來的城區人口增量都超過了10萬人。

中部的另一個農業大省、人口大省安徽，其15個普通地級市中，除了資源型城市淮北外，其餘14個地級市的城區人口均實現了增長。其中，安徽第二大城市蕪湖增長較快，5年來城區人口增加了32.16萬人，滁州也增加了13.79萬人。

東部沿海省份福建的7個普通地級市中，除了三明微降外，其餘6個地級市的城區人口均實現了增長，其中泉州增長了21.1萬人，莆田增長了18.3萬人。

也就是説，無論是在東部沿海地區還是在中西部地區，大多數的三四線城市城區人口規模都在增長，增長的因素也有很多。比如不少地級市為了做大做強主城區，將轄下的縣市撤縣設區，這樣一來，城區人口也會增加。

至於説【 這兩年不少房子建築等級，環境，交通，停車位等配套都還太差，但在炒作之下都變得非理性上漲。大部分可以推倒重來，多數破房子沒有保留價值。】則證明馬光遠先生不明白，房價的根本因素在於所附着於其上的土地位置，而不是房屋本身的品質。

一線城市的普通住房會比內地農村的別墅更貴；

城市中心地區的住房當然會比邊緣區的住房更貴。

這與房子本身的品質無關，原因在於房子所在位置不同，所附着的土地價值不同。誰要把北京市的破舊房子無償或者以很低價格給我，或者把一套二十年房齡的房子——也不要計算折舊，就按二十年前的原價轉讓給我，我就會發一筆不小的財。

【不少房子建築等級，環境，交通，停車位等配套都還太差】，房價就已經很高，説明投資者對於未來的城市建設有信心。這樣的房價當然也是合理的市場現象。照馬光遠先生這樣的投資思維，必然會失去良好的投資機會。

最後再説説年輕人是不是應該買房的問題：

既然可以確定未來可預見的時期內，房價是會繼續上漲的，如果有能力買房，而因為在眼下要過輕鬆的生活而不買，就可以肯定今後會越來越買不起。

房價持續上漲必然導致房租上漲，於是沒買房的人將面臨房租持續上漲的困境。據有關訊息，去年北上深等一線城市的租房價格漲幅遠超季節性。

據統計，過去不到一年時間，全國一二線城市中有13個城市的房租漲幅已超過20%，漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首，緊隨其後的深圳漲幅也高達29.68%，而北京、廣州的漲幅均超過了20%。

在這樣情況下，買了房的人即使現時財務緊張依舊，但是房產增值帶來的財富效應會讓他們感到振奮。而沒買房的人，就會因為增加的工資未必抵得上上漲的房租，而苦惱。

雖然現在買房會導致相當一段時期財務緊張的困難，但是隻要買得起，就應該買。即使你必須為此付出【不能停止工作，不能隨便跳槽，不能任性】的代價。

因為你未來還有幾十年可以住在自己的房子裏，不用擔心房租上漲會吞掉你的工資增長。相反，未來你會因為自己的工資與房子的價值同時增長，而越來越富有。

而買得起房而不買的人，將來才會因為房子越來越貴而買不起，只好任憑房租上漲吞沒自己增長的工資收入，導致【人生只能原地打轉，處於低質量的生活狀態】。

為避免一些人的誤會——我發現往往有一些人會對我的文字產生一些意料之外的誤會——需要説明幾點：

第一，我這裏説的是【買得起房的人】在現階段買房對自己有好處，沒説所有的人都應該買房——至於什麼樣的人是買得起房的人，各人自己去評價；

第二，市場波動是難以預料的，如果不是錢多得沒處放的人，不要純粹為了投資而買房，尤其不要為了投資而高比例貸款買房，揹負過大的債務做投資，有可能造成難以承受的財富損失；

第三，即使是買房自住的，也要注意避免在房價暴漲的時候盲目入市，以儘可能減少不必要的財富損失。

第四，也是最後一點，我這裏只是就我認為馬光遠先生觀點的錯誤，説説我的看法，絕沒有建議任何人買、或者不買房的意思。