樓市集體反彈？真相是什麼_風聞
观察者网用户_243807-2019-04-04 13:50
文|凱風
清明時節雨紛紛，樓市卻異常燥熱。
北上廣深杭廈，全國房價最高的六個城市，樓市紛紛一掃低迷之勢。無論新房成交量還是二手房成交量，相比於上個月都出現翻倍式增長，一眾媒體紛紛歡呼**“樓市全面回暖”**。
北京：3月，二手住宅網籤量為16051套，環比增加1.4倍。
上海：3月，新房共計成交78.29萬㎡,環比上漲176.45%；二手住宅網籤量為25931套，環比增加142％。
廣州：3月，一手房網籤9174套，環比上漲164.69%。二手房（不含南沙從化）中介網籤量為4272宗，環比大幅回升1.9倍。
深圳：3月，一二手房合計成交7639套，環比上漲超過100%。
問題在於，**其一，與春節比增速沒意義。**環比是對比2月份，同比是對比去年3月份。2月份是春節，樓市向來低迷，拿3月份與2月份來對比，不僅沒有意義，反而有炒作之嫌。
**其二，新房數據普遍失真。**新房受到限價和限制網簽約束，也受到成交結構變化的影響，數據普遍失真，不具參考價值。拋開新房，從二手房出發，才能看清市場真相。
那麼，北上廣深杭廈，到底誰是真反彈，誰是假炒作？
01
北京：弱勢企穩
在正常的樓市週期裏，最早進行調整、下行週期最長、跌幅最深的城市，往往也能最早迎來反彈。
北京上海廈門，正是如此。北京自2017年4月樓市開始下行，上海廈門則是從2017年下半年開始，在這不到兩年時間裏，北京上海最高回撤幅度超過15%，廈門跌幅一度接近30%。
當貨幣政策轉向、樓市調控鬆綁預期日益明顯，這三個風向標城市從低谷反彈，也再正常不過。
由於新房數據普遍失真，我們用二手房量價數據，作為判斷市場真實走勢的依據。要注意的是，與春節月份比環比沒有意義，關鍵看樓市相比於去年同期是否有所增長。
先看北京。
**2019年3月，北京二手房成交量高達1.61萬套，創下近10個月以來的新高。**這個數字相比作為春節的2月環比增長164%，相比去年同期的3月同比增長44%。
在整個一季度，北京二手房成交套數累計增長8%。
環比增長沒有多大價值，同比增長44%，可見3月的北京樓市春意盎然。
不過，在成交量大幅擴張的同時，北京二手房價只是微弱反彈2%，相比2017年3月房價仍舊回撤8%，只能説北京樓市企穩，難言大反彈。
不過，北京限競房規模龐大，2019年就有6萬套入市，勢必拉高北京樓市的整體庫存。所謂限競房，指的是“限房價，競地價”，房價一開始就被鎖定。
龐大的新房上市，勢必對市場回暖造成衝擊。
02
上海廈門：低谷反彈
與北京弱勢企穩相比，上海廈門可以稱得上低谷反彈。
先看上海，2019年3月，上海二手房成交套數高達2.59萬套，環比2月增長174%，同比去年3月增長55%。
在整個一季度，上海二手房成交量同比增長48%，而二手房價上漲4%左右，量價齊升，上海樓市可以稱得上回暖。
與上海相比，廈門則是絕地反彈，成交量相比去年翻了3倍以上。
2019年3月，廈門二手房成交量超過4200套，環比2月增長139%，同比去年3月增長360%，一掃2018年的低迷態勢。
在整個一季度，廈門二手房成交量同比增長317%，在全國各大城市都位居前列。在二手房價方面，廈門3月相比2月上漲了10%，可以稱得上正式反彈。
不過，這兩個城市房價仍未回到最高點，上海、廈門相比最高點，房價回撤幅度仍舊分別為-16%、-18%。
樓市能否持續反彈，房價能否創出新高，仍待進一步觀察。
03
深圳：最****沒底氣的回暖
深圳房價走勢歷來備受關注，不僅與北京上海一道被視為風向標城市，這一次也被拿出來作為樓市集體回暖的標誌。
有媒體報道説，2019年3月，深圳二手住宅成交4551套，環比上升127.9%，成交量為近半年新高。有中介一個月賣了5套房，佣金收入超過20萬。
問題是，真相是什麼？
正如前文所説，與春節月份比環比，沒有太太意義。真相是，與去年同期相比，深圳二手房成交同比下滑19%，整個一季度，深圳二手房成交同比下滑31%，這與北京上海廈門形成鮮明對照。
**不過，深圳成交量下滑，房價卻未出現大滑坡。**從2019年初至今，深圳二手房價只是累計下跌 2%，從最高點回撤幅度也僅為-3%。
這就是深圳樓市的特點，回暖談不下，下行也談不上，嚴格來説是市場正在等待變局。
與北上廣相比，深圳城市面積最小，土地資源基本開發殆盡，存量商品房規模在一線城市裏處於墊底位置，但官方統計的常住人口已經突破1300萬，實際居住人口高達1600萬以上。
如此之多的人，如此之少的土地供應，深圳的房價居高不下，就不難得到理解。
04
廣州：高位盤整
與北京上海廈門的反彈相比，廣州仍在高位盤整。
根據中原地產統計的數據，2019年3月，廣州市（不含南沙、從化）中介網籤量為4712宗，較2月（1611宗）環比大幅回升1.9倍，與去年3月相比，跌幅仍高達30%以上。
不過，廣州二手房價開始企穩，不改高位盤整態勢。去年8月到今年2月，廣州二手房價普遍下跌5%-10%，部分區域下跌20%以上。
值得一提的是，在《樓市預警！限售正式解凍，這10個城市首當其衝》一文中，凱風君指出，部分城市兩年限售已經觸及解凍點，這其中就包括廣州。
2019年4月，廣州第一批限售已經到期。
2017年正是廣州樓市成交的最高峯，當年被限售冰凍的房源量就高達14.5萬套，未來隨着限售房陸續入市，將會加劇廣州樓市的波動。
05
杭州：搖號熱潮不再
杭州是搖號之城，去年萬人搶房的熱潮，至今仍舊讓人記憶猶新。最近媒體又在炒作杭州搖號搶房的熱潮，但事實如此嗎？
先看一手房，一季度杭州新房成交量約為2.28萬套，同比去年一季度，下跌超過30%。與樓市低潮期的2018年四季度相比，成交量仍在下滑。
顯然，新房成交量大幅下滑背後，正是搖號套利空間不復存在的體現。
過去在限價之下，新房與二手房普遍存在幾千乃至上萬的差價，從而激起搖號搶房的熱潮，而如今隨着二手房價下跌，套利空間越來越小，搖號搶房的熱情自然隨之下滑。
再看二手房，2019年3月，杭州二手房成交5300套左右，同比去年下滑2%。
整個一季度，杭州二手房成交套數下滑11%，而價格基本上與去年8月持平，樓市處於企穩狀態。
06
會不會大反彈？
與一線城市高位盤整、企穩乃至反彈復甦相比，大部分二線城市仍在大幅調整，至於三四線城市，則普遍步入低迷區間。
可以説，這一輪樓市回暖，只存在部分回調到位的一二線城市，是在貨幣寬鬆、樓市鬆綁預期日益強烈的背景下實現的，與大多數二三四線城市無關。
所以，未來樓市會不會反彈，則要看貨幣寬鬆能寬鬆到何種地步，樓市鬆綁能鬆綁到何種程度。
**其一，貨幣寬鬆還沒到大水漫灌的程度。**央行對於貨幣寬鬆極其剋制，前幾天網傳“4月1日起降準”，央行深夜闢謠，隨後致函公安機關，就是明確信號。（參閲《央行深夜闢謠，透露了一個重要信號》）
顯然，這一次穩增長，目前主要依靠大基建、大減税和刺激民營經濟來實現，房地產這一重量級武器，暫時還沒啓用。如果未來經濟企穩，房地產被啓用的概率還會縮小。
**其二，樓市鬆綁是大概率事件，但不會一窩蜂而至。**在年初的《2019樓市往哪走？看這篇分析就夠了》一文中，凱風君就已明確指出，2019年的樓市目標是穩，既要防範大跌也要避免大漲，不能大起大落是政策底線所在。所以，房價深度調整的城市有望鬆綁，但樓市開始企穩回暖的一二線城市，基本不會大幅鬆綁。
**其三， 不放開限購限貸，如果沒有貨幣之水的支撐，樓市顯然難以支撐新一輪大漲。**目前的樓市復甦，只是寬鬆預期之下的復甦，而不是真正大寬鬆導致的復甦。預期如果不復存在，復甦就難以為繼。
**其四，樓市分化，一二線企穩，三四線調整。**如果沒有全國性的貨幣大寬鬆，樓市最終要看基本面。一二線城市或將企穩，前期調整越大，回暖力度就越大；前期尚未進行調整的城市，仍舊存在下行風險。