融創“拿地王”，是怎麼煉成的_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：小昱

在踩準拿地節點上，融創自有章法

3月29日融創董事長孫宏斌在香港舉行的2018年業績發佈會上表示，雖然對房產行業長期看好，但對今年的銷售不能太樂觀，因此今年拿地會非常小心。

不過根據克爾瑞數據顯示，今年一季度融創以約1428億的新增土地貨值位居百強房企榜首，甩開第二名的綠地控股，差不多322億。一季度融創新增土地價值達到440億，而2018年全年拿地不過390億元。

第一季度融創拿地節奏沒有體現出發佈會上的“謹慎”，反而是大掃貨的狀態。

不光是融創坐不住開始狂拿地，隨着土地市場轉暖，部分在1、2月持觀望態度的房企也在3月紛紛出手。2019年第一季度新增貨值超百億的房企數量達到46家，龍頭房企在拿地規模上依舊保持絕對優勢，百強新增土儲貨值中有近一半被前十房企佔有。

不過去年同期拿地前三的碧桂園、恒大、萬科卻在今年收縮拿地規模。今年一季度，碧桂園新增土地價值同比去年同期減少近80%，恒大則同比減少近82%，萬科同比減少近40%。

2018年末，碧桂園在國內的土地儲備約2.4億平方米，恒大約3.03億平方米，融創約為2.56億平方米。

相比其他頭部房企融創的拿地節奏一直把握的較好。

2015年到2016年，融創利用部分二線城市土地市場未火熱與融資成本較低的窗口期，積極在全國核心城市拿地。2015年融創放棄和一線房企競爭價格偏高的土地，在核心二線城市獲得價格合理的土地，到2015年底，融創的土儲為27.2百萬平。2016年融創繼續補充二線城市土地，總土地儲備增加至72.91百萬平，較2015年增長1.68倍，當年融創的融資成本更是低至5.78%。

不過融創自2016年10月開始到去年，因為土地價格較高，其控制拿地節奏，基本停止公開市場拿地，轉而通過併購的方式獲取低成本的土地資源。

2017年初融創耗資15.1億通過收購兩個目標公司獲得成都市高新區新川項目，該項目為住宅和商業用途，該項目佔地面積為9.5萬方，總建築面積約38萬方。融創通過收購獲得的該項目的樓面價低至約3900元/平，而在2017年成都高新區新川片區的土拍成交樓面價超過1萬/平。融創通過併購的拿地成本大幅低於招拍掛拿地的成本。

融創的另類儲備土地資源的方式，讓其在2018年有200個成功併購案例，且通過併購拿地的比例佔到70%，併購拿地中有超過85%位於一二線及環一線城市。

去年融創通過併購獲取的土地平均成本僅4148元/平，融創行政總裁汪夢德就在今年的業績會上表示，較低的土地成本，對應同期超過15000元/平方米的銷售均價而言，公司可運作的利潤空間較為豐厚。

2018年房市趨冷後導致全國的土地市場降温明顯，全國土地整體溢價率為13%，是近4年的新低。根據克爾瑞數據，到了今年一季度全國土地市場成交建面環比下跌40%，土地市場依舊維持低位運行。同時與去年末相比，今年一季度房企的融資環境更為寬鬆，房企融資閘口不斷擴大，並迎來了近一年多來最有利的時刻。除融資規模加大外，房企的融資成本也告別兩位數，部分融資渠道的成本甚至降至4%以下。融創正是在此背景下進入公開市場參與土拍，獲取價格合理的土地資源。

就數據來看，融創通過併購降低土地成本至少是讓其的毛利增長率大幅超過其他頭部房企的一個重要原因。根據融創近期披露的業績公告顯示，截至2018年末其毛利較去年增長約128.5%。其他的頭部房企如碧桂園2018年毛利同比增長74.3%，恒大的毛利同比增長50.5%。

不爭做銷售規模第一的融創，在對市場判斷及土地週期的良好把握中，能夠獲得更高的利潤率，實實在在的踐行“效益第一”的目標。