澳洲工黨房產政策對澳洲房價和租金的影響_風聞

工黨影子財政部長Chris Bowen在最近的講話中再次重申工黨大選獲勝的話，將於明年一月一日廢除負槓桿購房政策，並將出售房產後應繳的資本所得税的折扣從50％降至25％。負槓桿投資仍然適用購買新房，已經用負槓桿投資的業主不受影響。工黨這一政策能使政府在四年內獲取約29億澳元的税收。

有必要簡單介紹一下什麼是負槓桿購房政策（negative gearing）。負槓桿購房政策的基本內涵是投資房產所產生的房租損失，房產折舊和維護成本等可從投資者年度應繳所得税中扣除。負槓桿投資房產，既能享受房產價格若干年後顯著上漲的好處，又能享受税務優惠，是澳洲廣受歡迎的投資方式。

根據澳洲税務局的最新數據，進行負槓桿投資的業主數量每年增加20,000。全澳 220萬名業主中超過一半屬於負槓桿投資。2017財年，負槓桿總成本（既政府少收的税金）在政府預算中略微上升至115億澳元，每位投資者的平均淨租金損失略微下降至8770澳元。

工黨認為負槓桿投資計劃並不公平，政府在負槓桿政策上的減免税額度，主要為富人所得。富人爭相購買推高房價，促使房地產向部分富人集中，相反低收入者，特別是年輕人無法進入房產市場。

工黨對負槓桿購房計劃的改革方案得到了許多獨立經濟學家和智庫的支持，如澳洲知名智庫Grattan Institute和Saul Eslake以及國際貨幣基金組織等。Grattan研究所估計70%的資本利得税折扣收益被投資排名前10％的投資者所得。

一般預測工黨將在五月的大選中獲勝，為了趕在工黨新政實施前投資房產，擁有5套房產以上的投資者購買房產的人數近來激增。2017財年間，擁有五套房產的業主的增長率幾乎是擁有一套房產的業主的六倍。 擁有四套房產的投資者數量的增長超過單一房產業主的四倍。擁有六套物業的投資者，全澳超過20,350名。

然而權威房產研究機構SQM最近的一份報告稱，即使在2020年1月1日工黨政策實施之前房價出現反彈，2020 - 2022年澳洲各大城市平均房價將進一步下跌，但房租將上升。預計2020年至2022年各州首府城市的加權平均租金將增長8％至15％。

對工黨廢除負槓桿購房政策持批評態度的自由黨政府，機構和學者認為，取消或減少投資房產的税務優惠會導致資金離開房市，對房子的需求下降會降低房價，但房源總量的減少會推高房租。雖然這項政策可能有利於首次購房者，但對於大量的低收入者來説長遠而言未必是好事，也不利於經濟總體發展。

回應外界有關新政可能減少住房供應的質疑，工黨鼓勵信託投資基金投資住房，這些投資住房的信託基金的税率將從30％降至15％。工黨影子財政部長Chris Bowen説這些建於交通便利地區專門用於出租的房子應能穩定住房出租市場。

目前澳洲房價正經歷一波下跌行情，房屋估值-發放抵押貸款的必須準備-比一年前下降了14％。今年三月悉尼房價下跌0.9％，全年下跌10.9％，墨爾本房價3月下跌0.8％，年度下跌9.8％，布里斯班年度下跌1.3％，阿德萊德年度上漲0.8％，珀斯年度下跌7.7％，達爾文年度下降6.8％。

價格下跌已經提高了房價的可負擔性，如果儲備銀行降息的話，抵押貸款利率將下降到上世紀60年代以來的最低水平。近來房價下跌的步伐有所緩解，3月全國房價中位數下跌0.6％，為10月以來價格下跌幅度最小。

但AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver更強調減低房產資本所得税折扣對房價的影響，他預計如果工黨上台澳洲主要城市的住宅房價將下跌25％。如果Shane Oliver對房價下跌25％的預測是正確的話，那墨爾本房價還得降，墨爾本房價目前僅下降10％，不到25% 的一半。相比之下，悉尼的價格已下跌了約14％，超過了25%的一半。