大城市落户開閘，新一輪城市、樓市洗牌開啓_風聞

文丨西部菌

清明小長假後的第一天，發改委發佈了一則重磅消息。

這份名為《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，宣告大城市放開放寬乃至取消落户限制的時代正式到來。

先上乾貨：

繼續加大户籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落户限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落户條件，並全面取消重點羣體落户限制。

超大特大城市要調整完善積分落户政策，大幅增加落户規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

户籍的開閘，從中小城市、小城鎮，邁向大城市，也同時意味着新一輪的城市人口洗牌、樓市變化，開始醖釀。

01

哪些城市實現“零門檻”落户

到底哪些城市受此政策的影響最大，這個首先得看Ⅱ型大城市，Ⅰ型大城市，以及超大特大城市的具體分佈。

出於時間關係，西部菌未單獨作細緻梳理，特別引用了好友國民經略的統計數據。

來源：國民經略

按照上述人口數據，除北上廣深四大一線城市和武漢、重慶等10個特大城市，都是此次政策的直接受益者。

其中，全面放開放寬落户條件的Ⅰ型大城市主要有西安、哈爾濱等13個。

全面取消落户限制的Ⅱ型大城市，有烏魯木齊、貴陽等65個。也就是説，這部分城市都可以“零門檻”落户。

不過，這裏面有些特殊情況需要説明一下。

如上述只是2017年的數據，考慮到2018年各城市的“搶人”成績，具體名單或有細微變化。

像2017年城區人口就接近500萬的西安、哈爾濱，或已經可以歸納到特大城市之列。當然，西安、哈爾濱目前的落户門檻已經比較低了。

另外，雖然文件對各檔城市提出了具體的落户要求，但這只是最低標準，像特大城市，同樣可以主動放開放寬落户限制。

事實上，杭州前不久就剛出台了大專生即可落户的新政。鄭州、長沙目前也都處於人口“擴張期”，不排除落户門檻進一步降低。而東北的瀋陽由於老齡化嚴重和人口流失，也可能繼續放開落户限制。

因此，就實際情況而言，排除四大一線城市，此次新規幾乎對所有二三線城市，都是直接利好。它傳遞的信號很明確：落户限制可以放鬆也應該放鬆。

02

哪些城市是最大贏家？

一定程度上，新的落户要求，是國家頂層設計層面對過去兩年主要城市間主動發起的“搶人大戰”的一種“確權”。

它直接帶來的影響很微妙：一方面，那些想放開户籍的城市，不必再有任何政策層面的顧慮；但另一方面，它也同時宣告户籍搶人的策略，在一定程度上已經被終結。

因為所有的城市户籍都放開時，也就意味着户籍這個搶人武器實際上已經不存在了。

所以，未來城市搶人拼的還是公共服務、房價、就業環境以及發展潛力。

當然，户籍門檻“均等化”後，即便是主要二線城市之間，人口吸引力也會出現更大程度的分化。

比如在13個Ⅰ型大城市和65個Ⅱ型大城市中，省會城市（直轄市）和都市圈、城市羣內的中心城市，相對是最大贏家。

來源：國民經略

具體看，省會城市中，強省會和人口大省的省會，又將更多獲益。

如西安、濟南、合肥等省會，應該會有更強的人口優勢。

另一個可以參考的指標則是城市羣、都市圈。

這次通知中點名了13個城市羣：

加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。

紮實開展成渝城市羣發展規劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市羣高質量發展的政策舉措，培育形成新的重要增長極。

有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆等城市羣發展規劃實施，建立健全城市羣協調協商機制。

加快出台實施天山北坡、滇中兩個邊疆城市羣發展規劃。

這些城市羣其實基本囊括了大部分大城市。所以，那些未進入被點名城市羣中的城市更應被關注。

比如，福州、廈門所在海峽西岸城市羣；濟南、青島所在的山東半島城市羣。

不過，由於這個兩個城市羣都處在東部相對發達地區，這對相關城市的影響其實不會很大。

但總體説來，強省會城市以及主要城市羣中的中心城市，未來一定是人氣和投資價值的高地。

03

大城市會人口井噴嗎？

放開大城市落户限制，這在一個户籍制度嚴格執行多年的社會，的確形成了一種較大的震撼。其中最主要的一點，就是不乏有人擔心，這是否會造成大城市的人口井噴？

答案應該是否定的。

很多人忽略了的一點是，在要求大城市放開落户限制的一條中，有一個重要的限定句——積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落户。

這句話翻譯成大白話就是，大城市放開落户，最先吸納的還是城市常住人口當中未落户的那一部分。所以，至少短期來講，多數城市的常住人口變化，應該不會太大。

其實，單純從吸引外來新增落户人口來講，經過兩年來的“搶人大戰”，主要城市的“吸引力”已經基本變現，剩下的想落户而未能落户的，多半都已經是城市的常住人口。

文件中的另一句話也值得關注——壓實地方政府主體責任，強化督促和監測評估。

也就是説，放開户籍，不僅僅是各城市自身的需求，也更是國家的要求。

之所以要壓實責任、敦促落實，説明放開落户限制，至少還有一部分城市還存在着顧慮，並不像“搶人大戰”中所表現的那麼積極。

這裏面的一個重要背景就是，2014年發佈的《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》提出，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落户，在過去幾年的實施進度並未達到預期目標。

之所以未能實現，西部菌認為有幾個現實原因：

來源：網絡

從城市自身的角度，還是因為長期以來大城市對人口的恐懼仍未根本破除。

這表現為兩個方面的現實問題：一是對新市民人口的配套公共服務資源投入跟不上；二是，人口快速增長，可能影響到城市的平均指標數據。

部分人口落户意願不足，則是對權益的保障缺乏信心。

比如，市民化待遇是否有足夠的吸引力？原有農村户口所對應的宅基地等權益，是否有保障？

04

樓市春天來臨？

此輪放開户籍，很多人可能更關心的是房價。

諸多大城市的樓市限購都直接與户籍捆綁，所以，放開落户限制，對相當部分城市而言即是意味着樓市限購鬆綁。

另外，放開落户限制的同時，不少城市的基建和樓市開發也迎來了利好。通知中就提到：

在城市羣和都市圈構建以軌道交通、高速公路為骨架的多層次快速交通網，推進幹線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通融合發展，促進公路與城市道路有效銜接，更好服務於城市間產業專業化分工協作。

這意味着相當一部分城市的軌道交通建設仍值得期待。樓市也相應獲得更多的託底力量。

但是，還是不必對於由此帶來的樓市紅利抱以太高的期待。

一來，房住不炒的頂層設計，短期內鬆動的可能性不大。

二來，此次通知中還提到一個關鍵細節：

全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落户數量掛鈎政策，在安排各地區城鎮新增建設用地規模時，進一步增加上年度農業轉移人口落户數量的權重，探索落户城鎮的農村貧困人口在原籍宅基地復墾騰退的建設用地指標由輸入地使用。

這意味着，户籍閘門打開的同時，相應的土地資源和規劃也在跟進。

05

幾點結論

**A.**大城市户籍開閘後，都市圈、城市羣的發展格局將更為突顯。

三四線、四五線城市的吸引力和人氣將進一步削弱。中國城市的競爭格局進一步分化。

**B.**以户籍為武器的搶人模式被終結，或必須得升級了。

城市間的搶人會更趨激烈。而前期未能在“搶人大戰”中參戰的城市，意味着失去了一輪機會。

**C.**樓市在不同等級城市間會有更大分化，但具體到大城市，起伏不會很大。