閩系房企的快速增長，是以高負債為代價換取_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-04-14 08:13
文章首發於公眾號：叁裏河
作者: 小昱
閩系房產公司也被稱為“地王收割機”，2014年泰禾就以約50億的最高價格上限，溢價率高達48%拿下北京西三環絕版地塊，兩年後融信以刷新中國總價地王記錄的110億拿下上海靜安區地塊。
在土地市場最沸騰的2016年，據中指數據顯示，30個城市共刷出約340宗單、總價地王，數量創歷史新高，而閩系房企就拿下超過50總地王。同年，11大閩系房企投入約2100億拿地，較2015年增幅超過100%。閩系房企在“地王年”拿地被形容為“肆無忌憚”，其拿地策略是，大城市必進，土拍必來，來後必搶。
以“強擴張，高週轉，高負債”為發展戰略聞名的閩系房企，確實實現了規模的快速膨脹，2018年合同銷售額突破千億大關的就有6家。
閩系房產亮眼的不僅是銷售額增長迅速，他們的資產規模也隨着擴張步伐進一步增加。根據已披露的2018年報顯示，旭輝總資產達到約2410億元，較2017年增幅近60%；陽光城總資產約2633億，同比增幅23%；正榮、泰禾總資產則同比增長均超過30%。
同樣引人注目的的還有閩系房企利潤的增長，去年年報數據顯示，旭輝毛利率約25%，同比增長5%，陽光城毛利率約26%，正榮毛利率約23%，陽光城和正榮的毛利率增長率均超不多同比增長僅1%。
不過，閩系房企的規模的快速增長是以高負債為代價換取。2018年報顯示，陽光城的負債總額超過2千億，流動負債佔比高達70%。陽光城的淨負債即使是在同比減少近7成的情況下依舊高達182%。
旭輝負債總額也接近2千億，流動負債佔比約為64%。泰禾在2018年第三季末時的負債餘額就已超過兩千億，其流動負債佔比超過60%。正榮2018年末資產總額僅1400多億情況下，其負債總額竟然高達1100多億，資產負債率高達近80%。
不難發現閩系房企前幾年利用高槓杆撬動的發展讓他們幾乎都是千億的負債壓頂，不但償債壓力巨大，負債結構也以一年期的短期負債為主。
短債壓力爆表及不健康的負債結構在去年全國商品房銷售增速放緩的背景下，首先導致部分閩系房企淨利潤增速放緩，甚至不及預期。以陽光城為例去年其淨利潤率僅為6.9%，不但低於公司8%的預期，更是大幅低於A股上市房企11.9%的平均水平。
較低的淨利潤率正是亮眼的銷售業績背面的傷痕一角，陽光城在行業冬天來臨時選擇和過去截然相反的發展路線，以求順利過冬。
2018年陽光城首先控制土地儲備規模，全年新增土儲面積僅1333萬方，同比2017年降幅達34%。一面在拿地上更加謹慎，另一方面在大股東陽光集團幾乎質押陽光城全部股權面臨平倉風險之際，陽光城向公司近萬名員工發送倡議書，鼓勵員工積極買入公司股票保衞公司股價。
同時在高週轉繼續下功夫，管理層也為公司開出“內部流程再造，建立快速高週轉的商業模式”，借鑑萬科事業合夥人機制，建立項目跟投機制，收益按比例分紅跟投制度，提升員工銷售熱情，加速項目週轉率。
即使順利度過寒意滿滿的2018年，不過對於依舊有超過2千多億總債務的陽光城來説，冬天並沒有完全過去。2018年業績發佈會上，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌對2019年的目標是在銷售底線管理，同時以銷定產，控制庫存，保證回款。繼續降低淨負債率同時有效降低融資成本，優化財務指標。
另一個激進擴張負債增長迅猛的閩系房產泰禾壓力比陽光城大多了。截至去年9月末其淨負債率就已高達約342%，在A股房企中也是高負債率的領跑者。
在房市調控銷售放緩，金融去槓桿等多重不利外部因素下，泰禾資金鍊也持續告急，已經連續5年經營淨現金流持續為負，在18年前兩個季度經營淨現金流同樣為負值，僅在第三季度才轉為正1.6億。
為了緩解資金緊張的壓力，泰禾採取賣子，高週轉，多方爭取銀行授信，高比例質押方式換取流動性，變現還債。
尚未公佈年報的泰禾在3月底短短5天內，三次向閩系老大哥出售資產，這三筆賣子可回血約28億，根據媒體報道泰禾不僅向世茂出售資產，還相繼與相繼與融創、華僑城、信達等知名房企洽談過合作事宜，主要涉及廣州、廈門等地項目股權合作。其擬出售的項目就多達12個。
而泰禾開發的豪宅項目相較住宅的週轉率要慢一些，2017年泰禾的存活週轉率僅為0.15在A股上市房企中僅排92位。媒體曾報道，泰禾為了提高項目週轉率，2018年實際銷售目標已調整為2017年的四倍。去年網上曾流傳過一份泰禾的超級加班計劃的文件，規定總監及以上級別燃油取消所有休假，同時也倡議所有員工放棄休假承擔工作任務。同時泰禾也先後從TOP房企萬科、龍湖等公司重金挖以“營銷”見長的高管。
泰禾的控股股東泰禾投資及其一致行動人的股權質押比也高達99%，以股權質押獲取流動性。2018年泰禾通過債券，美元債，中期票據等各類融資產品融資總額打307億，同時去年底泰禾與光大興隴信託簽署戰略合作協議以期獲得其資金支持。
不過，泰禾的借新還舊之路也是前路坎坷，去年11月，穆迪發佈評級報告將泰禾主體信用評級從B2下調至B3。同時今年1月聯合資信把泰禾集團列入信用等級觀察名單，評級下調將對償債壓力本就巨大的泰禾更是雪上加霜。其融資成本可能會因為評級下調而上升，也會提高銀團貸款的難度。
去年1月剛在港交所上市的正榮地產，2017年底一年期短債就有近230億，而其不到185億的現金流，根本無法覆蓋即將到期的短期借款。
被債務倒逼上市的正榮，IPO募集資金的30%用作償還借款。正榮上市後14個月共融資167億均用來償還集團債務和撥付現有債項。
前幾年作風激進的閩系房企公司現如今都面臨高負債壓力，雖然2018年閩系房企的業績依舊飄紅，但是18年結轉的收入基本為2016年及以前銷售的項目。在短期償債壓力巨大的今明兩年，閩系房企若還想保持現有業績增長趨勢，僅靠再融資和賣資產補充血液，可能不足以在房產“青銅時代”及房企間激烈的競爭中繼續更好發展下去。
學習地產界“利潤之王”恒大打折降價，加快項目銷售回款，或許能在新週期已經到來的時候“活下去”。