錢塘新區的核心在哪裏?_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-04-16 11:06
文章首發於公眾號:叁裏河
作者:江大橋
在年初的省政府工作報告中,錢塘新區的名字還是叫“江東新區”。
“買房啊,就要跟着政府規劃走,杭州的規劃,就是以錢建新城為中心,沿江一直向東。”下沙大學城北板塊,龍湖春江天越的銷售笑着説。
龍湖春江天越和金地宋都都會錢塘,是錢塘新區下沙區域在售的唯二兩個新樓盤,兩個樓盤隔了一條馬路,在售洋房均價2.8萬上下。按照兩個樓盤銷售的説法,89㎡的三房户型也基本都已經售完,留下的都是120方及以上的四房大户型洋房。
可能因為都會錢塘開盤更早,剩下房源僅剩個位數,都會錢塘的銷售相比龍湖稍顯冷漠,不過兩位銷售都是自信滿滿,“買到你就賺到,不買就是傻缺”的既視感,這估計不僅是因為下沙房價逐漸走穩,更多是錢塘新區規劃給的底氣。
4月2日,省政府批覆同意設立杭州錢塘新區。總體規劃面積531.7平方公里,包括江乾區的下沙、白楊2個街道,蕭山區的河莊、義蓬、新灣、臨江、前進5個街道,以及大江東產業集聚區規劃控制範圍內的其他區域(不含黨灣鎮所轄接壤區域的行政村)。新區現有106萬居民。
但在錢塘新區的消息公佈之前,春江天越和都會錢塘的銷售情況並沒有那麼理想。
去年8月3日,都會錢塘下沙希爾頓的首次開盤選房會上,即便杭州本地有名的主持人於虎盡力吆喝,也只賣出大概6成的房子,315組報名,200户到場,還剩下60套。據論壇裏的消息,當天所有認籌的家庭,還送了一輛小電驢。
“2.7萬價格都可以買下沙沿江,帶地鐵裏。”一位網友留言,回應了疑似房託的貼主買到就是賺100萬的觀點。
龍湖春江天越在3月15日,傳出過流搖的消息,且是0户登記,不過購房登記,只有2天。按照銷售的説法,搖號流程太過麻煩,這次開盤選擇認籌的方式,方便購買,也是和地方上説好的。
事實上,對於錢塘新區的猜測,從去年開始就一直斷斷續續出現,而年初的省政府工作報告中,錢塘新區的名字還是叫“江東新區”,和寧波前灣新區、紹興濱海新區、湖州南太湖新區,並稱浙江省推進大灣區建設的四大高能級平台。
“根據目前情況來看,錢塘新區基本滿足國家級新區的條件。”浙江省發展規劃研究院、省區域高質量發展研究中心朱李鳴,在此前採訪中提到:
比如規劃控制總面積531.7平方公里,符合“初期土地規模原則上應控制在800平方公里以內”的要求。地區生產總值(GDP)方面,2018年錢塘新區達到1015億元,符合“擬設立的新區申報年度前一年的地區生產總值原則上應在1000億元以上”的要求。財政收入方面,2018年錢塘新區完成一般公共預算收入115.1億元。2019年預計將達到122.8億元,同比增長6.7%,基本符合“地方財政收入原則上應在150億元以上”的要求。以及,2018年錢塘新區實現規上工業總產值2924億元,符合“地區工業總產值原則上應在2000億元以上”的要求。
“下沙月底要拍的地,樓面價都快趕上我的均價了,而且還有10%的自持,你説以後這房子能不漲嗎?”銷售説道。
4月26日,下沙確實有一宗宅地要拍,JS0410-10地塊(住宅),起始樓面價20215元/平方米,下圖的66號宅地。按照杭州年後稍有回暖的土拍行情,比如中南之前以近42億的價格在江乾區拍下了一塊地,溢價42.82%,融信和德信在餘杭區拍下的兩塊地,溢價分別達到了36.85%和30.55%。
不過這塊地的位置是在下沙金沙湖,距離龍湖天越和都會錢塘兩個樓盤,還有近20分鐘的開車時間。
按照推盤中介的説法,金沙湖才是錢塘新區的中心。
假設66號宅地有30%-40%溢價,再加上自持的成本,確實有可能超過2.8萬,甚至3萬的樓面價,最終的樓盤均價可能在4萬上下。而春江天越和都會錢塘目前的均價不過2.8萬,而且還帶3000以上的精裝修。
66號宅地旁邊的湖景居,是金沙湖地區尚存的“孤盤”,開發商捂了兩年,但尚不確定具體開盤時間,當然價格不可能是2年前了。
“2倍左右。”前台唯一的銷售給了一個可能開盤價。湖景居的售樓處格外冷清,連沙盤的燈都沒有開。“冷清”並不是因為沒人想買。湖景居早年開盤價格大概在1.8萬,還剩大概幾十套房住宅和一懂公寓一直沒賣。
據説老闆是澳門的賀一誠,不差錢,所以一直捂着。這一捂大概就貴了一倍。
現在備案還在進行中,但是保守估計要3.5萬出頭,甚至有不少人預測要3.8萬,甚至4萬。捂着捂着湖景居附近成熟了不少,後面的邵逸夫醫院,前面的金沙湖公園,周邊的學校、酒店、商業配套都已經有點樣子。
事實上,即便這樣的價格,湖景居完全不愁賣。銷售説登記的人已經遠遠超過房源數量。而根據某中介的介紹,他之前帶了不少客户去湖景居看房,問詢的人也很多。
不過湖景居銷售的觀點,和前面兩個樓盤的銷售不同,她覺得錢塘新區的影響沒那麼大,該賣還是賣,該便宜的還是便宜。
3月,未來科技城板塊EFC歐美金融城的最後一幢酒店公寓被搶空,均價已經到了3.2萬;再往前,良渚板塊中糧夢棲祥雲的洋房也在2.8萬上下,帶3000元的精裝修,那裏還是在規劃的地鐵,而不是剛定站點的輕軌。
所以,相比之下,下沙這兩個不到3萬的洋房,説貴也不貴,但説便宜也沒得便宜,而這個價格已經基本趕上了杭州均價了,再要往上漲已經有些難度。旁邊的中國鐵建·保利像素,2017年開盤價格1.3萬,帶精裝修的估計在1.7萬,近日中介平台的二手房掛牌價在2.7萬,不過還只有一套房源。下沙大學城北的均價也到了2.7萬。
實際上,下沙金沙湖板塊已經位於錢塘新區非常邊緣的位置,一來地鐵、配套的利好也早在過去幾年中消耗殆盡,二來土地有限,無法提供足夠供應,到時候“回收成本”也是個難事。
紅點為金沙湖板塊所在位置
相比之下大江東城市核心區,是目前看來錢塘新區最值得關注的區域。
在2018年5月的大江東產業集聚區中心區單元(DJD04、DJD05)的控制性詳細規劃(草案)中,城市核心區東至頭蓬快速路,西至靖江路,南至艮山東路,北至江東一路,總用地面積為18.6平方千米。
規劃中圍繞“中央公園和兩條軌道交通線組織,形成圍繞大湖面和軌道交通站點的TOD開發模式”,“江東大道以北以國際社區功能為主,安排智慧谷、會展中心、國際醫院、學校、商業服務等項目”。
鳥瞰圖
目前該區塊不僅有在規劃的地鐵7號線,地鐵8號線也有部分站點經過該區域。且周有不少正在規劃中的學校,還有智慧谷、大江東寶龍廣場、龍湖、中央公園,體育館等等。2017年10月,杭大江東[2017]4號北二路南地塊的起拍價為4995元,最終成交價8107元,溢價率62.0%。
轉載自浙報傳媒地產研究院
核心區附近旭輝寶龍東湖城、龍湖江與城、大江東寶龍廣場的銷售情況,都比較理想,甚至可以説是火爆。旭輝寶龍東湖城已於2018年9月全部售罄,去年開盤價在1.67萬;大江東寶龍廣場也已接近告罄階段,高層、排屋全部售罄,高層均價在1.62萬;龍湖江與城是3盤中唯一有商品房庫存的樓盤,其2018年高層均價17200元/㎡(裝修標準4000元/㎡),聯排均價27000元/㎡(毛坯)。
今年2月的杭大江東儲出(2018)4號地塊,起始樓面價6600元/㎡,最終成交34.6億,樓面價8732元/㎡,溢價率32.3 %。共有9宗小地塊組成,其中6宗宅地,2宗商業商務用地,1宗服務設施(12班幼兒園)。距離大江東管委會800米,緊鄰地鐵7號線的北二路站,且通過江東大道可直通下沙。估計最終均價要接近2萬。
當然,錢塘新區也並非全是利好。
錢塘新區位於錢塘江下游,目前的產業佈局以大製造為主,高新產業不會是重點。“如濱江浦沿街道的三個大型化工企業,聞堰街道的化工企業等都搬遷到了大江東。”一位網友評論道。
而如今錢塘新區規劃一定,“退二進三”政策會讓不少工廠從下沙搬去大江東,一來騰出更多空地可以規劃,二來減少污染。畢竟幾個高架和高速上下口的大貨車,臨近晚高峯的高頻出現,比如文海北路的德勝快速路上橋口,確實挺嚇人的。
同時,近幾年製造業藍領技術工人的薪酬上漲,雖然接受房價的能力有限,但是對於此前一片荒蕪的大江東,肯定會起到帶動作用。不過作用可能不會太明顯,畢竟企業也會有顧慮,房價太高,自然也不會來,而大江東和餘杭一樣,有接近無限的土地。
參照上海臨港的高端製造業片區,已引入的有上汽新能源車、特斯拉上海超級工廠等高新制造業工廠。而在特斯拉超級工廠開建的利好下,臨港區域的新房價格大概在2.7萬/平,低於上海新房4.6萬的均價,也稍低於上海外環3萬的均價,對比杭州3萬的均價,以及周邊良渚、臨平等周邊板塊大概2萬出頭的均價,目前大江東部分在售新盤1.2-1.3萬左右的價格,還是有一定的空間。
錢塘新區的核心優勢,相信在未來會逐步顯現。