錢塘新區的核心在哪裏？_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-04-16 11:06
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
在年初的省政府工作報告中，錢塘新區的名字還是叫“江東新區”。
“買房啊，就要跟着政府規劃走，杭州的規劃，就是以錢建新城為中心，沿江一直向東。”下沙大學城北板塊，龍湖春江天越的銷售笑着説。
龍湖春江天越和金地宋都都會錢塘，是錢塘新區下沙區域在售的唯二兩個新樓盤，兩個樓盤隔了一條馬路，在售洋房均價2.8萬上下。按照兩個樓盤銷售的説法，89㎡的三房户型也基本都已經售完，留下的都是120方及以上的四房大户型洋房。
可能因為都會錢塘開盤更早，剩下房源僅剩個位數，都會錢塘的銷售相比龍湖稍顯冷漠，不過兩位銷售都是自信滿滿，“買到你就賺到，不買就是傻缺”的既視感，這估計不僅是因為下沙房價逐漸走穩，更多是錢塘新區規劃給的底氣。
4月2日，省政府批覆同意設立杭州錢塘新區。總體規劃面積531.7平方公里，包括江乾區的下沙、白楊2個街道，蕭山區的河莊、義蓬、新灣、臨江、前進5個街道，以及大江東產業集聚區規劃控制範圍內的其他區域（不含黨灣鎮所轄接壤區域的行政村）。新區現有106萬居民。
但在錢塘新區的消息公佈之前，春江天越和都會錢塘的銷售情況並沒有那麼理想。
去年8月3日，都會錢塘下沙希爾頓的首次開盤選房會上，即便杭州本地有名的主持人於虎盡力吆喝，也只賣出大概6成的房子，315組報名，200户到場，還剩下60套。據論壇裏的消息，當天所有認籌的家庭，還送了一輛小電驢。
“2.7萬價格都可以買下沙沿江，帶地鐵裏。”一位網友留言，回應了疑似房託的貼主買到就是賺100萬的觀點。
龍湖春江天越在3月15日，傳出過流搖的消息，且是0户登記，不過購房登記，只有2天。按照銷售的説法，搖號流程太過麻煩，這次開盤選擇認籌的方式，方便購買，也是和地方上説好的。
事實上，對於錢塘新區的猜測，從去年開始就一直斷斷續續出現，而年初的省政府工作報告中,錢塘新區的名字還是叫“江東新區”，和寧波前灣新區、紹興濱海新區、湖州南太湖新區,並稱浙江省推進大灣區建設的四大高能級平台。
“根據目前情況來看,錢塘新區基本滿足國家級新區的條件。”浙江省發展規劃研究院、省區域高質量發展研究中心朱李鳴，在此前採訪中提到：
比如規劃控制總面積531.7平方公里，符合“初期土地規模原則上應控制在800平方公里以內”的要求。地區生產總值(GDP)方面,2018年錢塘新區達到1015億元,符合“擬設立的新區申報年度前一年的地區生產總值原則上應在1000億元以上”的要求。財政收入方面,2018年錢塘新區完成一般公共預算收入115.1億元。2019年預計將達到122.8億元,同比增長6.7%,基本符合“地方財政收入原則上應在150億元以上”的要求。以及，2018年錢塘新區實現規上工業總產值2924億元,符合“地區工業總產值原則上應在2000億元以上”的要求。
“下沙月底要拍的地，樓面價都快趕上我的均價了，而且還有10%的自持，你説以後這房子能不漲嗎？”銷售説道。
4月26日，下沙確實有一宗宅地要拍，JS0410-10地塊（住宅），起始樓面價20215元/平方米，下圖的66號宅地。按照杭州年後稍有回暖的土拍行情，比如中南之前以近42億的價格在江乾區拍下了一塊地，溢價42.82%，融信和德信在餘杭區拍下的兩塊地，溢價分別達到了36.85%和30.55%。
按照推盤中介的説法，金沙湖才是錢塘新區的中心。
假設66號宅地有30%-40%溢價，再加上自持的成本，確實有可能超過2.8萬，甚至3萬的樓面價，最終的樓盤均價可能在4萬上下。而春江天越和都會錢塘目前的均價不過2.8萬，而且還帶3000以上的精裝修。
66號宅地旁邊的湖景居，是金沙湖地區尚存的“孤盤”，開發商捂了兩年，但尚不確定具體開盤時間，當然價格不可能是2年前了。
“2倍左右。”前台唯一的銷售給了一個可能開盤價。湖景居的售樓處格外冷清，連沙盤的燈都沒有開。“冷清”並不是因為沒人想買。湖景居早年開盤價格大概在1.8萬，還剩大概幾十套房住宅和一懂公寓一直沒賣。
據説老闆是澳門的賀一誠，不差錢，所以一直捂着。這一捂大概就貴了一倍。
現在備案還在進行中，但是保守估計要3.5萬出頭，甚至有不少人預測要3.8萬，甚至4萬。捂着捂着湖景居附近成熟了不少，後面的邵逸夫醫院，前面的金沙湖公園，周邊的學校、酒店、商業配套都已經有點樣子。
事實上，即便這樣的價格，湖景居完全不愁賣。銷售説登記的人已經遠遠超過房源數量。而根據某中介的介紹，他之前帶了不少客户去湖景居看房，問詢的人也很多。
不過湖景居銷售的觀點，和前面兩個樓盤的銷售不同，她覺得錢塘新區的影響沒那麼大，該賣還是賣，該便宜的還是便宜。
3月，未來科技城板塊EFC歐美金融城的最後一幢酒店公寓被搶空，均價已經到了3.2萬；再往前，良渚板塊中糧夢棲祥雲的洋房也在2.8萬上下，帶3000元的精裝修，那裏還是在規劃的地鐵，而不是剛定站點的輕軌。
所以，相比之下，下沙這兩個不到3萬的洋房，説貴也不貴，但説便宜也沒得便宜，而這個價格已經基本趕上了杭州均價了，再要往上漲已經有些難度。旁邊的中國鐵建·保利像素，2017年開盤價格1.3萬，帶精裝修的估計在1.7萬，近日中介平台的二手房掛牌價在2.7萬，不過還只有一套房源。下沙大學城北的均價也到了2.7萬。
實際上，下沙金沙湖板塊已經位於錢塘新區非常邊緣的位置，一來地鐵、配套的利好也早在過去幾年中消耗殆盡，二來土地有限，無法提供足夠供應，到時候“回收成本”也是個難事。
相比之下大江東城市核心區，是目前看來錢塘新區最值得關注的區域。
在2018年5月的大江東產業集聚區中心區單元（DJD04、DJD05）的控制性詳細規劃（草案）中，城市核心區東至頭蓬快速路，西至靖江路，南至艮山東路，北至江東一路，總用地面積為18.6平方千米。
目前該區塊不僅有在規劃的地鐵7號線，地鐵8號線也有部分站點經過該區域。且周有不少正在規劃中的學校，還有智慧谷、大江東寶龍廣場、龍湖、中央公園，體育館等等。2017年10月，杭大江東[2017]4號北二路南地塊的起拍價為4995元，最終成交價8107元，溢價率62.0%。
今年2月的杭大江東儲出（2018）4號地塊，起始樓面價6600元/㎡，最終成交34.6億，樓面價8732元/㎡，溢價率32.3 %。共有9宗小地塊組成，其中6宗宅地，2宗商業商務用地，1宗服務設施（12班幼兒園）。距離大江東管委會800米，緊鄰地鐵7號線的北二路站，且通過江東大道可直通下沙。估計最終均價要接近2萬。
錢塘新區位於錢塘江下游，目前的產業佈局以大製造為主，高新產業不會是重點。“如濱江浦沿街道的三個大型化工企業，聞堰街道的化工企業等都搬遷到了大江東。”一位網友評論道。
而如今錢塘新區規劃一定，“退二進三”政策會讓不少工廠從下沙搬去大江東，一來騰出更多空地可以規劃，二來減少污染。畢竟幾個高架和高速上下口的大貨車，臨近晚高峯的高頻出現，比如文海北路的德勝快速路上橋口，確實挺嚇人的。
同時，近幾年製造業藍領技術工人的薪酬上漲，雖然接受房價的能力有限，但是對於此前一片荒蕪的大江東，肯定會起到帶動作用。不過作用可能不會太明顯，畢竟企業也會有顧慮，房價太高，自然也不會來，而大江東和餘杭一樣，有接近無限的土地。
參照上海臨港的高端製造業片區，已引入的有上汽新能源車、特斯拉上海超級工廠等高新制造業工廠。而在特斯拉超級工廠開建的利好下，臨港區域的新房價格大概在2.7萬/平，低於上海新房4.6萬的均價，也稍低於上海外環3萬的均價，對比杭州3萬的均價，以及周邊良渚、臨平等周邊板塊大概2萬出頭的均價，目前大江東部分在售新盤1.2-1.3萬左右的價格，還是有一定的空間。
