樓市調控捲土重來!這些城市被要求增加供地_風聞
观察者网用户_243807-2019-04-18 13:06
文|凱風
每當市場變化之時,樓市調控就會接踵而至。
4月17日,自然資源部發布通知,住宅供地將實施差別化調控:
商品房庫存消化週期在****36個月以上的,應停止供地;36~18個月的,要適當減少供地。
18~12個月的,維持供地持平水平;**12~6個月的,要增加供地。**6個月以下的,要顯著增加並加快供地。
這一政策出台背後,正是樓市高庫存不復存在的現實。
根據國家統計局剛剛發佈的數據,2018年3月末,全國商品房待售面積51646萬平方米,庫存創最近5年以來的新低。
**可見,去庫存早已完成歷史使命。**當然,在城市之間,庫存和去化週期都呈現分化趨勢。
那麼,哪些城市要增加供地?哪些城市要減少供地?這一政策,將對全國樓市格局會產生多大影響?
01
哪些城市要停止供地,哪些要增加供地?
土地供求,向來是決定房價的核心因素之一。
所謂去化週期,一般為庫存與近6月銷售面積平均值之比,衡量的是一個城市既有商品房庫存的清倉去化時間。
顯然,去化週期越短,市場供求關係就越緊俏,增加土地供應的必要性隨之而產生,反之同理。
按照規定,去化週期大於36個月的,要停止供地。事實上,除了個別類似鶴崗、玉門這樣偏遠的收縮型城市,大多數城市的去化週期都不會達到這一水平。
根據澤平宏觀發佈的報告,2019年3月,一線、二線、三四線樣本城市庫存去化週期分別為11.7、10.5、11.4個月,基本都在可控範圍。
無論是一二線還是三四線,絕大多數城市都不存在高庫存問題,自然也就不存在“停止供地”之説,反而這些城市都要增加供地。
這其中,杭州、西安去化週期低於6個月,屬於需要顯著增加並加快土地供應的城市。
南京、重慶、武漢、上海、南昌、廣州、長沙、長春、蘇州、成都、福州等城市低於12個月,屬於需要增加土地供應的城市。
而青島、寧波、濟南、深圳、北京等城市去化週期低於18個月,要維持****現有的供地水平。
而天津、廈門等城市去化週期高於18個月,屬於適當減少供地的城市。
不過,去化週期是個動態數據,樓市一旦回暖,去化週期就會顯著下降。
廈門最近幾個月樓市復甦、成交狂飆,如果未來幾個月市場熱度得以維持,去化週期將會顯著下降,將來供地不僅不能減少,反而還要有所增加。
02
**三四線之困:**誰敢增加供地?
三四線城市的庫存,並沒有想象的那麼高。
**從可售庫存的去化週期來看,三四線城市甚至低於一線城市。**這是因為,過去這一輪棚改貨幣化,基本將三四線的庫存消耗殆盡,高庫存已經不再是問題。
按照要求,去化週期低於12個月,都要增加供地。如此看來,三四線城市也多在保持供地甚至增加供地之列,但問題是,這些城市真的敢跟嗎?
要知道,最近兩年,三四線城市通過棚改釋放出天量的土地,這些土地即將轉化為新的商品房庫存,加上三四線銷售已經開始疲軟,未來三四線的去化週期必然隨之而上升。
這方面,可用廣義庫存以及土地消化週期來衡量。
從土地消化週期來看,三四線城市明顯高於一二線城市。
一二線城市的土地消化週期全都低於1年,而三線城市的消化週期為1.2年,四線城市的消化週期高達2.1年。
這種背景下,有多少三四線城市還敢增加供地,製造新的房地產庫存?
就3月初,山東省菏澤市成武縣出台了房地產新政,規定各鎮農民購買首套房可以享受300元/平米優惠,首付不超過30%。
縣城重啓買房補貼背後,正是樓市銷售低迷、商品房庫存席捲而來的標誌。
03
對樓市影響有多大?
對於房價走勢,長期以來流傳的一句話是:短期看金融,中期看土地,長期看人口。
土地供求之所以重要,是因為它往往能成為地方政府推高房價的手段。只要人為限制土地供應,或者讓土地供給跟不上人口湧入的步伐,自然就可以製造供求失衡的局面,讓高房價得以維持。
因此,官方強調庫存低於12個月的都要增加或顯著增加供地,正是基於部分城市樓市回暖的現實而來。
從深層次的樓市邏輯來看,大熱必有調控,遇冷必有鬆綁,這既符合政策市的現實邏輯,也是穩定樓市的題中之義。
無論是增加供地還是限制供地,核心都是維持樓市穩定,這一規律還會繼續得到驗證。