樓市調控捲土重來！這些城市被要求增加供地_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

每當市場變化之時，樓市調控就會接踵而至。

4月17日，自然資源部發布通知，住宅供地將實施差別化調控：

商品房庫存消化週期在****36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地。

18~12個月的，維持供地持平水平；**12~6個月的，要增加供地。**6個月以下的，要顯著增加並加快供地。

這一政策出台背後，正是樓市高庫存不復存在的現實。

根據國家統計局剛剛發佈的數據，2018年3月末，全國商品房待售面積51646萬平方米，庫存創最近5年以來的新低。

**可見，去庫存早已完成歷史使命。**當然，在城市之間，庫存和去化週期都呈現分化趨勢。

那麼，哪些城市要增加供地？哪些城市要減少供地？這一政策，將對全國樓市格局會產生多大影響？

01

哪些城市要停止供地，哪些要增加供地？

土地供求，向來是決定房價的核心因素之一。

所謂去化週期，一般為庫存與近6月銷售面積平均值之比，衡量的是一個城市既有商品房庫存的清倉去化時間。

顯然，去化週期越短，市場供求關係就越緊俏，增加土地供應的必要性隨之而產生，反之同理。

按照規定，去化週期大於36個月的，要停止供地。事實上，除了個別類似鶴崗、玉門這樣偏遠的收縮型城市，大多數城市的去化週期都不會達到這一水平。

根據澤平宏觀發佈的報告，2019年3月，一線、二線、三四線樣本城市庫存去化週期分別為11.7、10.5、11.4個月，基本都在可控範圍。

無論是一二線還是三四線，絕大多數城市都不存在高庫存問題，自然也就不存在“停止供地”之説，反而這些城市都要增加供地。

這其中，杭州、西安去化週期低於6個月，屬於需要顯著增加並加快土地供應的城市。

南京、重慶、武漢、上海、南昌、廣州、長沙、長春、蘇州、成都、福州等城市低於12個月，屬於需要增加土地供應的城市。

而青島、寧波、濟南、深圳、北京等城市去化週期低於18個月，要維持****現有的供地水平。

而天津、廈門等城市去化週期高於18個月，屬於適當減少供地的城市。

不過，去化週期是個動態數據，樓市一旦回暖，去化週期就會顯著下降。

廈門最近幾個月樓市復甦、成交狂飆，如果未來幾個月市場熱度得以維持，去化週期將會顯著下降，將來供地不僅不能減少，反而還要有所增加。

 02

**三四線之困：**誰敢增加供地？

三四線城市的庫存，並沒有想象的那麼高。

**從可售庫存的去化週期來看，三四線城市甚至低於一線城市。**這是因為，過去這一輪棚改貨幣化，基本將三四線的庫存消耗殆盡，高庫存已經不再是問題。

按照要求，去化週期低於12個月，都要增加供地。如此看來，三四線城市也多在保持供地甚至增加供地之列，但問題是，這些城市真的敢跟嗎？

要知道，最近兩年，三四線城市通過棚改釋放出天量的土地，這些土地即將轉化為新的商品房庫存，加上三四線銷售已經開始疲軟，未來三四線的去化週期必然隨之而上升。

這方面，可用廣義庫存以及土地消化週期來衡量。

從土地消化週期來看，三四線城市明顯高於一二線城市。

一二線城市的土地消化週期全都低於1年，而三線城市的消化週期為1.2年，四線城市的消化週期高達2.1年。

這種背景下，有多少三四線城市還敢增加供地，製造新的房地產庫存？

就3月初，山東省菏澤市成武縣出台了房地產新政，規定各鎮農民購買首套房可以享受300元／平米優惠，首付不超過30%。

縣城重啓買房補貼背後，正是樓市銷售低迷、商品房庫存席捲而來的標誌。

03

對樓市影響有多大？

對於房價走勢，長期以來流傳的一句話是：短期看金融，中期看土地，長期看人口。

土地供求之所以重要，是因為它往往能成為地方政府推高房價的手段。只要人為限制土地供應，或者讓土地供給跟不上人口湧入的步伐，自然就可以製造供求失衡的局面，讓高房價得以維持。

因此，官方強調庫存低於12個月的都要增加或顯著增加供地，正是基於部分城市樓市回暖的現實而來。

從深層次的樓市邏輯來看，大熱必有調控，遇冷必有鬆綁，這既符合政策市的現實邏輯，也是穩定樓市的題中之義。

無論是增加供地還是限制供地，核心都是維持樓市穩定，這一規律還會繼續得到驗證。