鶴崗走紅、長沙出招，樓市分割線逐漸明朗_風聞

文丨西部菌

一城一策，長沙又有新動作。

這兩天，一份《關於調整長沙市第二套住房交易環節契税政策的通知》在當地廣泛傳播，根據媒體求證，契税調整屬實。

自4月22日起，長沙將停止執行2016年2月起對家庭第二套改善性住房的契税優惠政策，税率統一回調至4%。

回調之後，一套價值百萬的房子，交易成本會增加兩萬左右，對那些對房價敏感的購房者來説，購房成本提升幾萬，影響還是不小的。

長沙作為一城一策的試點城市，在全國樓市小陽春之際，就通過取消契税優惠抑制市場交易需求，可能會打破不少人的預期。那麼長沙到底有沒有代表性？

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長沙回調契税，一城一策不是無限寬鬆

在二線城市中，長沙雖然低調，但近些年的城市建設不斷髮力，新世紀以來的經濟增速在全國可以排到第四位。去年的常住人口增長達到23.66萬，在重點城市中可以排第九，3%的增長率可以排到前五。

彌補城建短板，加上外來人口流入，長沙樓市因此異常火熱。2017年以來連續出台了限售、限貸、限購政策，依舊沒能完全降温。在人才引進政策變相開閘的刺激下，一度出現庫存告急的局面。

此番契税調整出台前，長沙的新房價格同比環比已連漲了三個月，新房二手房價格相對於2015年同期增幅超過40%，在70個大中城市中，可以列為漲幅最快的一檔。

如此看來契税優惠取消不難理解。它所釋放的重要信號是，房住不炒，穩地價、穩房價、穩預期沒什麼商量的餘地。

長沙出手，可能會打破一些慣性認知。

過去二線城市用搶人變相發房票，繞過限購政策，這樣的手段被許可，是在嚴格的“三限”壓力下，樓市整體處在降温可控的狀態。

今年以來，一城一策落地，長沙、福州、廈門、杭州、寧波、成都、上海等多各城市，都開始研究制訂相關的政策。

調控紅線仍在，但地方不再必須對標省會，省會不再必須對標北上廣深，可以根據自身實際定製調控手段，自主權大大提高。於是菏澤之後，不少大中小城市蠢蠢欲動。

來源：網絡

相對來説更寬鬆、彈性的調控政策，加上搶人、基建的紅利，二線城市被普遍看好。然而作為試點城市長沙，此時卻潑了一盆冷水，這意味着一城一策不是無限放鬆，隱約還是有一根紅線存在。

道理很簡單，過去向省會、北上廣看齊，天塌了有個子高的頂着，一城一策的放權，給了地方彈性，更給了主體責任，壓力之下它們反而可能對小陽春格外警惕。

所以不只長沙，另一個發展迅速、過去四年二手房漲幅最快的城市合肥，這兩天同樣發佈通知，加大對房地產市場的監管力度，嚴厲打擊炒房、哄抬房價等行為。

02

長沙、鶴崗，為何冰火兩重天

其實長沙之所以引關注，甚至有聲音稱打壓過頭，是因為近期樓市整體上小陽春並沒有形成太大的氣候。

以3月為例。國家統計局公佈的70個大中城市數據中，一線城市新房環比上漲0.2%，二手房環比上漲0.3%；二線新房環比上漲0.6%，二手上漲1.2%；三線新房環比上漲0.7%，二手環比上漲0.5%。

來源：統計局

相較2月，一二線城市環比漲幅，是呈下降趨勢；而一二三線城市的同比數據，也只是微微提升，但離火爆相距甚遠。

再看土地市場。3月的成交體量，比2月的確適當增長了，但相對於去年同期，仍然有三成的縮減。

然而考慮到一城一策容易引發連鎖效應，導致跟風鬆綁，監管層依舊沒有放鬆。在長沙調整契税的同時，銀保監會再次表態，要繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長。

的確，過去十年以來，房地產成了為數不多的投資工具之一，居民債務增長了近5倍，槓桿率從17.9%上升到49%，大中小城市普遍受益，碧桂園、恒大等地產巨頭，甚至下沉到一些十八線縣城，跟地方小房企搶生意。

三線後的高線城市的房地產虛火，通過近幾年的返鄉置業潮得到充分體現，彼時甚至有觀察者喊出，“小縣城的樓市狂歡，是對鄉村中產的致命收割”。

比如鶴崗，這個地處東北的傳統煤炭城市，最近因為房子“白菜價”火遍網絡，一套53平方米的兩室一廳只賣2.9萬元，某70平方米的房子更是標價1.9萬元。

來源：網絡

折算下來300到400元每平的價格，比普通縣城還要低。據報道，當地的真實房價遠不止於此，低價房都是棚改毛坯房。不過這個價格還是能折射出一些問題。

作為第三批資源枯竭型城市，鶴崗城鎮化率已超過80%，近些年人口持續外流，經濟一度負增長，低價房的存在是供應過剩的直接縮影。新聞就提到，當地居民持有兩三套棚改房的現象很普遍。

四線的鶴崗，和率先出招的二線長沙，形成了冰火兩重天的鮮明對比。它説明，在最近的樓市小陽春之外，不同規模的城市正在形成分化。

03

三線外的樓市，要小心

西部菌在過去的文章中，多次提到城市競爭格局洗牌的觀點。不管因為城市建設空間、產業定位，還是人口容量，城市洗牌，樓市當然也會洗牌。

還是那句話，短期看政策，中期看土地，長期看人口。

北上廣深四大一線城市，經濟中心的地位短期不會有任何改變。與之對應的居民購買力，以及龐大的人口體量，決定了整體房價不會大跌。當然，作為全國風向標，也不會大漲。

二線城市是西部菌比較看好的地區。

一方面，其土地開發空間還沒有像一線城市那樣完全到頂，像杭州市區面積是深圳四倍，人口密度小很多；成都，十六年面積翻三倍，成為過去幾年城區面積擴張最快的城市。

有足夠的開發空間，就有足夠的地建房子。

另一方面，隨着強省會策略加強，開放落户，人口吸引力還會提高。不管剛需還是投資，都會對樓市形成刺激。

3月二線城市溢價率漲幅最高，合肥、昆明、廈門、西安等地，高溢價成交了多宗土地，正是行情看好的結果。

三線及更高線城市呢？

2017年9月，三四線城市房價漲幅，首次超過一二線城市，並維持了很長時間。就3月的數據來看，它們的表現同樣不錯，70個大中城市，新房、二手房，同比、環比數據，三線城市普遍高於一二線。

但高線城市像鶴崗那樣收縮，人口外流，將會是未來一段時間的常見現象。

財經雜誌的人口調查顯示，有8.3%的三線城市已經處於收縮狀態。《2019年新型城鎮化建設重點任務》中首次提到收縮型城市，並要求“瘦身強體”，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中，可以算是風險預警了。

往小了看，具體到房地產業，三線後城市樓市火爆的局面，主要得益於兩點：第一，棚改貨幣化的推進，讓中小城市積累了大量資金。第二，一二線城市嚴格的調控政策，導致房企調轉目光，在下沉市場尋在投資機會。

眼下這兩大利好都大大削弱了。先説棚改，克而瑞地產的數據顯示，已公佈數據的19個省市棚改開工目標，總體較上一年下調了21%。比如，3月三四線城市的土地供應，就出現了明顯下降。

來源：cric

中小城市本身人口就不多，市場很容易達到供應飽和，像鶴崗的低價房就是棚改房。一旦產業空心、人口外流，房子賣不動是必然結果。

另一方面，一城一策下，總體來説，一二線城市的空間更大了。尤其二線城市，從修建地鐵到人才引進，都能抬升地產商業價值。

長沙此次出手，哪怕引發跟進，也只是政策層面的“短效藥”，中長期的基建、人口利好擺在那裏。

在相對彈性的調控氛圍下，那些在下沉市場已經賺不到多少錢的房企，還是會撤回來。沒有錢沒有人，高線城市還如何託市？

所以，別被長沙回調契税迷惑，也別被三四線城市短暫的小陽春迷惑。無論是就業還是買房投資，對三線外城市保持警惕都沒錯。

那些喊着“三月不買房，四月徒傷悲，五月繼續悔，年終很悲催”的十八線城市開發商，無非是為了快點回籠資金，儘早大撤退而已。