鶴崗走紅、長沙出招,樓市分割線逐漸明朗_風聞
观察者网用户_234579-2019-04-18 12:34
文丨西部菌
一城一策,長沙又有新動作。
這兩天,一份《關於調整長沙市第二套住房交易環節契税政策的通知》在當地廣泛傳播,根據媒體求證,契税調整屬實。
自4月22日起,長沙將停止執行2016年2月起對家庭第二套改善性住房的契税優惠政策,税率統一回調至4%。
回調之後,一套價值百萬的房子,交易成本會增加兩萬左右,對那些對房價敏感的購房者來説,購房成本提升幾萬,影響還是不小的。
長沙作為一城一策的試點城市,在全國樓市小陽春之際,就通過取消契税優惠抑制市場交易需求,可能會打破不少人的預期。那麼長沙到底有沒有代表性?
01
長沙回調契税,一城一策不是無限寬鬆
在二線城市中,長沙雖然低調,但近些年的城市建設不斷髮力,新世紀以來的經濟增速在全國可以排到第四位。去年的常住人口增長達到23.66萬,在重點城市中可以排第九,3%的增長率可以排到前五。
彌補城建短板,加上外來人口流入,長沙樓市因此異常火熱。2017年以來連續出台了限售、限貸、限購政策,依舊沒能完全降温。在人才引進政策變相開閘的刺激下,一度出現庫存告急的局面。
此番契税調整出台前,長沙的新房價格同比環比已連漲了三個月,新房二手房價格相對於2015年同期增幅超過40%,在70個大中城市中,可以列為漲幅最快的一檔。
如此看來契税優惠取消不難理解。它所釋放的重要信號是,房住不炒,穩地價、穩房價、穩預期沒什麼商量的餘地。
長沙出手,可能會打破一些慣性認知。
過去二線城市用搶人變相發房票,繞過限購政策,這樣的手段被許可,是在嚴格的“三限”壓力下,樓市整體處在降温可控的狀態。
今年以來,一城一策落地,長沙、福州、廈門、杭州、寧波、成都、上海等多各城市,都開始研究制訂相關的政策。
調控紅線仍在,但地方不再必須對標省會,省會不再必須對標北上廣深,可以根據自身實際定製調控手段,自主權大大提高。於是菏澤之後,不少大中小城市蠢蠢欲動。
來源:網絡
相對來説更寬鬆、彈性的調控政策,加上搶人、基建的紅利,二線城市被普遍看好。然而作為試點城市長沙,此時卻潑了一盆冷水,這意味着一城一策不是無限放鬆,隱約還是有一根紅線存在。
道理很簡單,過去向省會、北上廣看齊,天塌了有個子高的頂着,一城一策的放權,給了地方彈性,更給了主體責任,壓力之下它們反而可能對小陽春格外警惕。
所以不只長沙,另一個發展迅速、過去四年二手房漲幅最快的城市合肥,這兩天同樣發佈通知,加大對房地產市場的監管力度,嚴厲打擊炒房、哄抬房價等行為。
02
長沙、鶴崗,為何冰火兩重天
其實長沙之所以引關注,甚至有聲音稱打壓過頭,是因為近期樓市整體上小陽春並沒有形成太大的氣候。
以3月為例。國家統計局公佈的70個大中城市數據中,一線城市新房環比上漲0.2%,二手房環比上漲0.3%;二線新房環比上漲0.6%,二手上漲1.2%;三線新房環比上漲0.7%,二手環比上漲0.5%。
來源:統計局
相較2月,一二線城市環比漲幅,是呈下降趨勢;而一二三線城市的同比數據,也只是微微提升,但離火爆相距甚遠。
再看土地市場。3月的成交體量,比2月的確適當增長了,但相對於去年同期,仍然有三成的縮減。
然而考慮到一城一策容易引發連鎖效應,導致跟風鬆綁,監管層依舊沒有放鬆。在長沙調整契税的同時,銀保監會再次表態,要繼續遏制房地產泡沫化,控制居民槓桿率過快增長。
的確,過去十年以來,房地產成了為數不多的投資工具之一,居民債務增長了近5倍,槓桿率從17.9%上升到49%,大中小城市普遍受益,碧桂園、恒大等地產巨頭,甚至下沉到一些十八線縣城,跟地方小房企搶生意。
三線後的高線城市的房地產虛火,通過近幾年的返鄉置業潮得到充分體現,彼時甚至有觀察者喊出,“小縣城的樓市狂歡,是對鄉村中產的致命收割”。
比如鶴崗,這個地處東北的傳統煤炭城市,最近因為房子“白菜價”火遍網絡,一套53平方米的兩室一廳只賣2.9萬元,某70平方米的房子更是標價1.9萬元。
來源:網絡
折算下來300到400元每平的價格,比普通縣城還要低。據報道,當地的真實房價遠不止於此,低價房都是棚改毛坯房。不過這個價格還是能折射出一些問題。
作為第三批資源枯竭型城市,鶴崗城鎮化率已超過80%,近些年人口持續外流,經濟一度負增長,低價房的存在是供應過剩的直接縮影。新聞就提到,當地居民持有兩三套棚改房的現象很普遍。
四線的鶴崗,和率先出招的二線長沙,形成了冰火兩重天的鮮明對比。它説明,在最近的樓市小陽春之外,不同規模的城市正在形成分化。
03
三線外的樓市,要小心
西部菌在過去的文章中,多次提到城市競爭格局洗牌的觀點。不管因為城市建設空間、產業定位,還是人口容量,城市洗牌,樓市當然也會洗牌。
還是那句話,短期看政策,中期看土地,長期看人口。
北上廣深四大一線城市,經濟中心的地位短期不會有任何改變。與之對應的居民購買力,以及龐大的人口體量,決定了整體房價不會大跌。當然,作為全國風向標,也不會大漲。
二線城市是西部菌比較看好的地區。
一方面,其土地開發空間還沒有像一線城市那樣完全到頂,像杭州市區面積是深圳四倍,人口密度小很多;成都,十六年面積翻三倍,成為過去幾年城區面積擴張最快的城市。
有足夠的開發空間,就有足夠的地建房子。
另一方面,隨着強省會策略加強,開放落户,人口吸引力還會提高。不管剛需還是投資,都會對樓市形成刺激。
3月二線城市溢價率漲幅最高,合肥、昆明、廈門、西安等地,高溢價成交了多宗土地,正是行情看好的結果。
三線及更高線城市呢?
2017年9月,三四線城市房價漲幅,首次超過一二線城市,並維持了很長時間。就3月的數據來看,它們的表現同樣不錯,70個大中城市,新房、二手房,同比、環比數據,三線城市普遍高於一二線。
但高線城市像鶴崗那樣收縮,人口外流,將會是未來一段時間的常見現象。
財經雜誌的人口調查顯示,有8.3%的三線城市已經處於收縮狀態。《2019年新型城鎮化建設重點任務》中首次提到收縮型城市,並要求“瘦身強體”,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中,可以算是風險預警了。
往小了看,具體到房地產業,三線後城市樓市火爆的局面,主要得益於兩點:第一,棚改貨幣化的推進,讓中小城市積累了大量資金。第二,一二線城市嚴格的調控政策,導致房企調轉目光,在下沉市場尋在投資機會。
眼下這兩大利好都大大削弱了。先説棚改,克而瑞地產的數據顯示,已公佈數據的19個省市棚改開工目標,總體較上一年下調了21%。比如,3月三四線城市的土地供應,就出現了明顯下降。
來源:cric
中小城市本身人口就不多,市場很容易達到供應飽和,像鶴崗的低價房就是棚改房。一旦產業空心、人口外流,房子賣不動是必然結果。
另一方面,一城一策下,總體來説,一二線城市的空間更大了。尤其二線城市,從修建地鐵到人才引進,都能抬升地產商業價值。
長沙此次出手,哪怕引發跟進,也只是政策層面的“短效藥”,中長期的基建、人口利好擺在那裏。
在相對彈性的調控氛圍下,那些在下沉市場已經賺不到多少錢的房企,還是會撤回來。沒有錢沒有人,高線城市還如何託市?
所以,別被長沙回調契税迷惑,也別被三四線城市短暫的小陽春迷惑。無論是就業還是買房投資,對三線外城市保持警惕都沒錯。
那些喊着“三月不買房,四月徒傷悲,五月繼續悔,年終很悲催”的十八線城市開發商,無非是為了快點回籠資金,儘早大撤退而已。