非洲，這裏的樓市比“鶴崗”更魔幻_風聞

來源： 真叫盧俊團隊 真叫盧俊

如果告訴你，有一個城市寫字樓的月租金回報達到85美元每平。你會猜測這樣的城市是紐約還是倫敦？

其實都不是，這個城市叫拉各斯（lagos），估計99.99%的中國人都沒有聽過，位處非洲西部。

記得小時候，一本風行一時《彩圖世界上下五千年》有着這麼一個章節，至今讓我記憶深刻。

西亞的腓尼基人，在2600年前，第一次完成環非洲航行。插畫中種種不可思議的故事，至今留在我這個中年人心頭，一片神奇的大陸，而這，也是非洲大陸的某種側寫。

神奇之中折射現實，動盪之間醖釀希望，而這裏，大概有所見過最魔幻的樓市了。

01

雖然中非友誼長存，但這個距離我們萬里之外的大陸，對普通人其實還是相對陌生的，更不要説樓市。

提及非洲樓市，主流的認知中，他應該是這樣的。

或者這樣的。

甚至還可能是這樣的。

其實這些都不算錯，非洲這片苦難的土地，長期的貧窮和動盪，被各種宣傳強化後，印象已經相當刻板了，至少我們覺得去那邊挑房子，差不多就是在“鶴崗”的感覺。

那對不起，如果你在北上廣買不起房子，這裏你很可能也同樣買不起。

這是是東非塞舌爾，有的均價可以高達9000美元每平即約6萬元人民幣，這樣算來，一套普通的兩居室公寓，大概要支付約468萬元人民幣。而根據中國房價行情網最新的2019年3月數據，上海均價剛到5.21萬一平。

但非要説賽舌爾是一個旅遊國家的話，那麼現在已被標為發展中國家的南非，主流城市的均價約為2.8萬每平，而在中國，除了北上深之外，這個價格差不多也是其他城市當下的天花板了。

行走在夜晚的約翰內斯堡，你會錯覺於南非第一大城市的夢幻。

假如你覺得還不夠魔幻的話，法屬留尼旺，一個非洲中等國家，均價約1.52萬每平，差不多是國內強二線成都樓市門檻了。

但這僅僅是明面成本，冰山之下，在留尼旺購房，新房要交高達44%的税費，同樣在南非，沉沒成本是28%。

只能感慨，至少以我們的標準，非洲人民有錢的魔幻程度，超出我們的想象。

02

其實非洲這些年經濟發展遠比大家認為的要好。

根據好旺觀察提供的報告，我看到了一個很出人意料的數據，就是非洲的中產階級目前佔比。按非洲發展銀行的調查，有消費力非洲中產階級已達2.6億人，佔了非洲總人口的20%。

也就説非洲確實出現了一批有真實消費能力的羣體，而中產階級的湧現往往意味着城市化崛起。非行統計中，這些人平均每日要消費4億美元。

瑞貝卡，世界最大假髮製造商，作為他的小微股東，三魚經常在店面，內心強大的觀察各種妹紙來試假髮。但幾千一頂假髮，讓出沒各種高檔商場妹紙，都面露沉疑。

瑞貝卡財報顯示，出口依然是他們極大的比重，非洲是最重要那個，僅18年上半年，就向非洲出口了約100萬頂假髮。

因為非洲人的頭髮鏈鍵的結構不緊密，很難留起長頭髮，所以我們看到很多非洲髒辮局都是假髮，但關鍵是千元起步的假髮，非洲很多人買的起。

這背後是2000年以來，非洲大陸經濟增速每年5%，撒哈拉以南的非洲經濟增速高達6%。過去十多年裏，埃塞俄比亞經濟平均增速超過10%，是世界上經濟增速最快的國家之一。

但是更誇張的是，非洲的人口預期。

我們都知道，真正意義上能承載經濟，是錢，土地，還有人口。但錢和土地稀缺都是人口變量的結果，所以我們國內很多城市對人口態度，能搶則搶，特別是年輕人。

而非洲在人口增量上，對世界進行了降維碾壓。2017年非洲人口增速達到2.7%，是世界平均水平的3倍，今天地球上每三個新生兒有一個就降生在非洲。

這個能量可以誇張到什麼地步，在非洲人口第一大國尼日利亞有1.7億人，並有可能在30年內成為僅次於中印的人口大國。

而且有着遠超世界2.4%和中國1.6%的4.9%生育率，讓人口結構年輕的過分，困擾世界的老齡化，距離非洲還很遙遠。

漫步在拉各斯，這個有着120萬輛汽車的城市到處都是堵車的街道和年輕的面孔。

同樣遙遠的還有城市化，目前非洲城市化率還不足43%，而遙遠，則意味着想象空間。

在尼日利亞，房地產已經是經濟第六大產業，在埃及，房地產增速4.8%，這裏將是本世紀中葉，全球城市化最快的地區。遙遠的非洲，我們彷彿看到了一個80年代中國，在復刻。

03

資本是最靈敏的貓，有一點魚腥，身子已經在路上了。

2016 年，英國著名 Actis 募集了 5 億美金非洲地產基金，打破了過往記錄，而我們中國人是最敏鋭的那批。

到2017年為止，中國海外企業在非洲的覆蓋率已經超過北美，86.7%僅次亞歐。更耐人尋味的是，現在非洲淘金的中國企業，至少有14%在做着建築和房地產。

在非洲和西亞的分界線，叫紅海，現在看起來，似乎往西走一走，一片藍海在等待新一代的“迪亞士”。

可沒有一片海不藴藏風暴和未知的危險，當你真正肉身去切入非洲真實市場中，裏子遠比表象還要魔幻。

非洲的樓市，是摺疊的。

埃及開羅，大概是非洲最具國際知名度城市。在新市中心，有個商場叫“the Mall of Egypt“，我上海的埃及朋友，每次都很自豪和我説，“你們上海沒有一個mall能大過我們那。”

這是事實，但就在距離這個mall不遠的老開羅市區，有個我們不能想象的地方，叫死人城，是一片陰森詭異的墓園，但這裏，居住着近100萬流離失所的埃及人。

同樣，這座1800萬的國際都市，居然有1100萬人居住在違章建築中。

馬爾扎克斯筆下最魔幻的章節也不過如此，在這，卻以三維空間的衝擊力，讓你感受到非洲樓市最真實的立面。

04

一面歌舞昇平，華燈夜上，一面生存掙扎，度日如艱，巨大不平衡性神奇的交織貫穿於這片大陸的每一寸土地。

宏觀上，這種不平衡，依然被切割的支離破碎。

塞舌爾，毛里求斯，人均GDP已經超過2萬美元，接近發達國家，而撒哈拉以南的非洲，如坦桑尼亞，普遍還在3000美元上下掙扎。

農業在南非的GDP佔比有2%，可在利比里亞這樣國家甚至能達到70%，而這同樣強化的折射到非洲樓市每個角落。

在肯尼亞的內羅畢，**2000年到現在，**房價已經漲了十倍。在全球房地產諮詢公司萊坊官方網站上，內羅畢的可售房產最低也要200萬元以上，而且每月可以租到摺合人民幣超過1.7萬元，超過7%租售比讓國內一二線城市汗顏。

而納米比亞，僅2018年上半年的房價跌幅就高達21%。現階段房屋均價大概在1216元人民幣每平。

在加納，這個人口超過2700萬的國家，最大的開發商，在過去整整十年僅為3500户家庭建設了住宅，大量的家庭不得以採用違章自建來個自己家。

所以我們總是看到各種影視中，成片的貧民窟是常客，而這背後隱藏非洲魔幻房價的推手。

我們一直吐槽國內對住宅用地供給偏少，但在**整個非洲，只有10%的土地被人為規定是可用於建築的。**也就是説，能真正用於開發的土地，在認為的操盤，實在太稀缺了，違章，在天量的人口擠壓面前，是一種必要的手段了。

這讓非洲樓市普遍現狀是，住房類型是別墅，低層住宅，貧民窟鐵皮屋三角組合，能住上低層住宅的大致是政府公職人員或者技術人員，而別墅則多是富裕階層。

而這同樣加深了非洲樓市供給斷層，中端房產的短缺和高端房產的過度供應。科特迪瓦，目前中低端房地產需求有 40 萬套尚未被滿足的需求，但是前文的加納則以無人購買的大量豪宅著稱。

同時還有個我們其實少見，所以容易忽略的原因，就是為基礎設施落後，房地產營造成本在這邊很高。

不穩定的供水和供電始得房產項目開發成本大大增長，於是難以開發出針對中等或低收入人羣的房產。在整個非洲大陸，你都很難找到幾條國家之間連貫的鐵路。

在人均GDP不足3000美元坦桑尼亞的首都公寓的價格，幾乎可以和更加富裕繁華的南非城市開普敦相媲美，這正是由於基礎設施落後的拖累。

這造成非洲樓市一種很神奇的格局，非洲鬧市區房價瘋漲，而衞星城或郊區房卻無人問津，就是源於公路和交通設施的不便利。

同樣，這種分化還折射到非洲金融系統，有的貸款壞賬率能到15%，有的貸款利率小高達25%，有的直接就沒有不動產貸款。

對了，惡性通貨膨脹也是定時炸彈。

總之，**對非洲樓市的基本認知，是個極其分散，極其分化，極其複雜的，這裏，沒有統一的市場，**無論你是開發商，還是投資者，請務必要牢記這點。

05

然而，補缺依舊是驚人的

尼日利亞，這個未來人口要過五億的第三人口大國，年城鎮化速度達到了 3.75%，房地產也一舉成為第六大產業，年複合增長10%，是其產業最快的那批。

從住宅市場來看，尼日利亞目前還有 1900 萬的住房短缺，總值 約3.6 萬億美元，並且在以每年 200 萬的速度在增加。

商業更誘人，這個國家年產電影超過1000部，成為繼美國和印度之後的第三大電影生產基地，人稱尼萊塢，而平均每 1000 人享用的零售門店規模只有 1 平方米，而在南非則是 480 平方米。

正在籌建中的尼日利亞購物中心就有 25 個，總造價高達 35 億美金。同樣，前文中每一處的不確定性都在這裏時隱時現。

非洲，53個國家和6個地區，12億人口，不確定也好，不平衡也好，依然要飛奔向前。

06

最後聊點和我們有關的。

2008年中非貿易額首次突破千億美元大關，2009年中國首次成為非洲第一大貿易伙伴國。至今，中國連續9年都是非洲第一大貿易伙伴國。

在非洲，最暢銷的十款手機中，常年有7-8款是一家深圳製造商生產製造的，叫傳音；在非洲，30個國家，480個電視頻道，7000家渠道商的最大數字電視運營商之一，叫四達時代。

現在，最少有上千萬中國人在非洲淘金，但無論樓市還是開發，這片處女地，對國內依舊神秘。

其實本質上，這就是一片未知的海域，無視，嘗試，觀察，都沒有錯。但我還是想起了書中的腓尼基人用簡陋帆船，第一次環非洲場景。

“太陽又一次出現在我們南面。”那大概是時代對先行者，最好的獎賞。

最後，致謝下公眾號“好旺觀察”提供的《非洲經濟2019白皮書》《非洲房地產報告》，如果你想要那份白皮書，也歡迎在公眾號“三魚投資説”後台回覆“非洲”，把他推送給你。

同時，非洲機遇之廣闊，市場之複雜，不是短短的一篇文章可以説完的，我們將在“三魚投資説”上，近期推出下篇，為你更詳細的解析，非洲市場全面機會和風險。