賈躍亭的大樓只能賣出白菜價_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

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“持有不到三年，樂視再次拍賣世茂工三，有人看沒人買。”

三年時間，世貿工三從樂視生態的試驗田，變成了樂視名下最值錢的資產，甚至沒有之一。樂視網股價2.51元，整個樂視網市值剛過100億，不到4個世貿工三的評估價。

4月15日，“北京財富時代置業有限公司的全部股權”結束了第二次拍賣，與三個月前一樣，同樣以流拍告終。本輪起拍價21.87億，比三個月前的23.02億降價超過1億，約是估價的6.6折，評估價為32.89億。這個價格非常接近萬科給樂視20億的報價，但樂視找到萬科時，要價40億。

即便世茂工三存在產品設計和地理位置上的不足，也不至於如此冷清。

從去年年底開始，外資頻頻加碼國內商業地產。數據顯示，截至2019年3月底，外資機構在中國內地的大宗房產交易累計金額已超過300億元。在2018年購物中心收購案例中，有包括新加坡凱德、美國黑石基金、英國太古、加拿大博楓Brookfield等機構，收購北外灘星港國際中心、閔行怡豐城、前灘太古裏、金橋太茂與南翔太茂。

北京的熱鬧程度雖然不及上海，但同樣也是外資關注的重點。2018年11月，北京京通羅斯福廣場被領展房地產投資信託基金，以人民幣25.6億元收購。

再比如去年鏈家買下了北京的盈科中心。

對比盈科中心的平步青雲，世茂工三可謂命途多舛。事實上，通常這樣的大宗資產交易很少會像世貿工三這樣經歷司法拍賣，而是更長的成交週期，更多運營改造來實現資產調優，以及還有第三方的加入。

去年年底，鏈家創始人左暉花了105億買下盈科中心，這個價格比4年前基匯資本從李嘉誠、李澤楷買下的58億，貴了超過80%。

從成交週期看，盈科中心的易主，從爆出交易消息到最終成交，前後至少有半年的時間。2018年6月初，彭博社報道，左暉正與基匯資本進行高級階段談判，擬以約100億元人民幣（16億美元）的價格收購北京盈科中心。雖然當時該消息遭到了鏈家方面的否認，但100億的價格，和2018年12月11日披露的105億成交價十分接近。

6個月的時間，賬面上看基匯資本多賺了5億，但如果算上匯率，也可以説是左暉省下了8000萬美元，去年6月美金人民幣的匯率大概在6.35，而到了12月已經接近7。

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這樣的議價過程在司法拍賣中是無法實現的。

自古生意都是，“買虧的人多，賣虧的人少”，尤其是買方既不懂行，也不找人評估時。

基匯資本是專注房產的私募基金，但在當年收購盈科中心時，也找了國際房地產顧問戴德梁行做“中介”。據報道，戴德梁行在後續盈科中心的轉型改造和招行中，同樣起到了不小的作用。

比如戴德梁行直接完成盈科中心設施設備機房和機電裝飾改造；2016年，在戴德梁行的幫助下，東風英菲尼迪汽車有限公司搬到了北京盈科中心。

基匯資本從李嘉誠手中買下盈科中心，到最後脱手給鏈家，中間至少經歷了4年的時間。期間盈科中心完成從購物商場到寫字樓的優化改造，比如在硬件上用裙樓全新玻璃幕牆、25米挑高空間、引入大面積自然採光的中庭等，同時也將商業面積改造成寫字樓，將績效較低的零售中心、酒店和服務式公寓等改造為新的辦公空間。

相比盈科中心的改造，樂視最初的夢想也曾讓人心動。

當年樂視一心想把世貿工三打造成“樂視生態世界”，把手機、電視、智能系統，還有樂視體育、智能硬件和超級汽車等內容裝進這塊資產裏。據説樂視當時的改造首期投入超過20億。

但在接手世貿工三2個月後，樂視爆出資金鍊斷裂的消息，內容當然還沒來得及填進去。而改造也更是無從説起，畢竟到了8月，世貿的3號樓已抵押給了中信銀行。

所以當年開價20億的萬科就表示：“並沒有看到樂視在工三項目的商業改造和升級工作，無法理解突然增值 10 億元。”

而2016年樂視購買世貿工三的談判和議價過程，似乎也是非常迅速。2016年的5月12日簽署了協議，5月16日世貿發了晚間公告。整個過程就像是一錘子買賣，世貿想不好如何處置這塊資產，正好賈躍亭想買，兩方一拍桌子這事情就成了。近30億元的成交價，也在當時被業內人士稱為“外行價”。

世茂股份當時稱，“本次股權交易預估收益約為人民幣7億元”。

但三年過去，世茂工三從樂視花30億打造的“生態世界”，變成了如今成了6.6折卻無人問津的商業地產。

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從地圖信息看，世貿共三距離盈科中心1公里左右，目前世貿工三距離團結湖地鐵站比盈科中心遠不少。2021年17號線開通，世貿工三在交通上的劣勢有可能變成優勢，工人體育場站就在世茂工三旁邊，如果改造的好，説不定車站的地下商業區還能和商場打通。

而今年是2019年，30個月之後的事情，有太多的不確定性，那麼改造成寫字樓是否值得投資？

盈科中心起飛的4年，恰恰是北京商業地產供不應求的4年。

過去幾年裏，北京的甲級辦公樓空置率普遍認為在5%左右，是全球寫字樓空置率最低的城市之一，租金卻是亞洲地區第二高。

但這個行情在2018年年底發生了變化。

戴德梁行1月的報告顯示，2018年四季度，新項目的如期入市拉動北京市甲級寫字樓總存量攀升至1058.0萬平方米，全市空置率環比上漲0.2個百分點達8.1%；核心商圈空置率較上季度微升0.4個百分點，為3.8%。

高力國際1月公佈的數據則更為讓人擔憂，2019年北京有十個共計約84萬平方米的新項目計劃入市，甲級寫字樓市場的整體空置率將被推升約6.0個百分點至16.0%。

這個大環境下，手裏握着彈藥比隨意出售買資產自然是更為理性的選擇。畢竟世茂工三5萬方的建築面積，按照周邊寫字樓市價在5萬-6萬之間，總銷售額在25億-30億元左右，這還不包括修改用地性質和商場內部結構等的改造成本。

“世茂工三的唯一競拍者估計是賈躍亭本人。”網上有人評論道，可見，這塊資產的處境有多麼的糟糕。

最終僅1人報名競拍，相比近5萬次的圍觀，確實差了不少。處境糟糕的背後，是世茂工三複雜的債券關係。

據北京市三中院的司法鑑定項目評估報告顯示，2016年8月8日，朝陽區工人體育場北路13號院3號樓便已被抵押給了中信銀行總行營業部，主債權數為17.54億元，債務履行期限為7年。當時距離樂視拿下世茂工三股權還不到3個月。

2017年7月17日，朝陽區工人體育場13號院5幢被抵押給山西堯信融資再擔保有限公司，主債權數為3億元，債務履行期限2017年1月16日-2017年8月12日。

但是被欠薪的員工和供應商並不這麼想。去年年底，申請該項目拍賣的則是寧波舜宇光電信息有限公司。

“此次拍賣與上市公司無關，不影響上市公司與關聯方債務解決進度，公司將繼續全力對關聯方應收款項進行催收，維護中小股東合法權益，並在必要時通過法律途徑保護公司利益。”樂視網去年12月11日晚公告中寫道，當時世貿工三傳出拍賣的消息。

有疑似樂視相關公司的離職員工，在網上發帖，詢問是否能在世貿工三資產拍賣後那會自己的工資。

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不過既然有1人報名，證明還是有人對該資產感興趣。按照規定競拍需先繳納1.0936億的保證金，如果在拍賣成交後反悔，交納的保證金將不予退還，相信也不會有人交1億保證金只是為了能上“熱搜”，肯定是在等待下一輪價格下調。

按照司法拍賣的流程，二拍流拍後第三次拍賣的價格，允許在第二次的基礎上再降不超過20%。不過介於起拍價格已經低於評估價的80%，預計本次的降幅比例不會這麼大。

但是因為資產的基數擺在眼前，哪怕再降低1%，也能省下2千萬，降幅超過5%，就有可能擊穿當時萬科給出的20億估價了。

想在商業地產裏賺到錢，既要有好的合作伙伴，還要抓住週期並做好資產優化，光有夢想是不夠的。