達摩克利斯之劍：地王困境_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

原創： 小昱

對不拿地就活不下去的房企來説，禁不住地王的誘惑，又承受不起地王的困境才是頭上的達摩克利斯之劍。

素有“地王收割機”之稱的閩系房企融信在其2016年的半年報發佈會上，其董事局主席歐宗洪向媒體解讀當年度在上海拿的“地王”地塊並不貴，並説“融信看中的是這塊地的稀缺性”。

作為史上拍出“地王”數量最多的2016年，最吸引眼球的，是融信通過與18家房企共400多輪的競價後，以超10萬/平的樓面價拿下的上海市中心地王項目，位於靜安區的住宅地塊中興社區地塊。

距離該地塊不到2千米的珠江鉑世外灘於今年4月開盤，開盤均價約10萬/㎡，即使是在今天看，融信三年前拍下的中興地塊項目的價格還是高的離譜。

雖然該地王項目引入了萬科這個外援合作開發，然而在近三年的時間中，曾經風光一時的靜安地王項目顯得靜悄悄的，實際開發進展也很緩慢。在融信2018年報中，該地王項目還是和兩年前一樣連正經的項目名字都沒有，依舊記載為“靜安中興地塊”。

即使是稀缺地塊，趕上2016年樓市調控收緊，靜安中心地塊項目這種準豪宅定位的高端樓盤在限價政策面前，想獲批有賺頭的價格是非常困難的。

在限價政策未放鬆的背景下，假如融信的靜安地王項目冒然推出，以珠江鉑世外灘的價格作為備案參考價，麪粉已經貴過麪包，那這個地王項目是妥妥的得賠本了。即使融信品牌部向財經網表示，融信及合作方萬科都高度重視這個項目，但是開盤節點目前沒有確切的消息。“拖”或許是解套“地王”目前最優的策略。

“地王困擾”不僅是激進的閩系房企才有的問題，就連一向穩重的央企也受困此。保利2016年在合肥以溢價率383.33%，樓面價12180元/㎡拿下瑤海區E1603號地塊，該地塊所建項目海上明悦至今還捂盤不開。

不過，根據保利2018年報披露的信息顯示，保利通過對項目進行可變現淨值測試，對合肥海上明悦項目已經計提了超過3億的存貨跌價準備。

保利合肥瑤海區地塊同天土拍被禹州地產以樓面價10170元/平拿下的海上明悦附近的一塊地，2018年9月合肥物價局批下來的最高預售價也僅達到1.69萬/㎡。保利合肥項目如果現在選擇上市，根據限價政策，該項目能夠獲批的預售價格很難超過同片區的禹州項目。

即使採取“拖”的方法，保利合肥項目賠本也是板上釘釘的了。

而保利也對其廣州的廣鋼219項目計提了近4億的存貨跌價準備，這個項目土地是保利在2016年底在13家房企的競價中，最終以剔除配件面積後摺合41582元/平的樓面價拿下。

這也是廣鋼區域自拍地以來第一宗超過4萬水平的地塊。雖然該高價地項目沒有捂盤，但從開盤後就波折不斷，因為對滯銷房源降價幅度超過20%銷售，引發先前近百名購房業主到售樓處要求退房。

高價地項目除了靠拖延上市時間或者是以微利甚至虧本開盤迴籠資金外，還可能面臨項目現金流斷裂等風險。

2017年底南京“京奧港未來墅”的地王項目就因為開發商拖欠數月工程款，導致項目停工。16年京奧港集團以樓面價超過2.2萬/平的價格拿下該項目地塊，當時附近樓盤的房價還不到2萬/平，僅一年多後開發商就連2千萬左右的工程款都付不起了，地王引起的市場亢奮也消退殆盡。

小開發商可能會因為一個地王項目開展不順而將公司拖入深淵，實力雄厚的大開發商一樣也會被地王拖入險境。2009年樓市回暖後，才從債務危機中脱身的綠城就豪擲重金到處高價拿地。2009年綠城就投入超過320億買地並拿下多個地王，其掌門人宋衞平更是在多次地王競拍現場坐鎮，豪擲千金。

但在2010年“史上最嚴”宏觀調控政策的影響下，因為09年拿下的一批地王，使綠城再一次陷入更嚴重的資金危機中。

2011年綠城中報顯示，其資本負債率已較前一年底上升31.2個百分點，達到了163.2%，而綠城持有的流動資金僅97.5億卻要應對超過350億的債務。

不但債務壓頂，同時在限購加壓下，綠城幾乎所有的項目銷售都在放緩，回款難度進一步增加。這一年綠城也在40億海航收購綠城，到信託危機被監管部門點名，再到即將破產等傳聞中艱難掙扎。

為了度過危機，無意對旗下產品降價銷售的綠城只能斷腕自救，尋求項目股權轉讓，轉讓無錫上海這兩個地王項目僅是斷腕的開始，從2011年底至2012年4月綠城連續出手6個項目，回籠近60億資金。融創更是以33.72億的對價收購了綠城5個城市共9個項目一半的股權幫助綠城紓困。

除了賣股權，綠城還積極尋找戰略投資者，2012年中，九龍倉以51億港幣和綠城達成戰略合作協議，九龍倉也以24.6%的持股比例成為綠城的第二大股東。

2013年底綠城的淨負債率比高點時下降近百點，至67%的低位，正是這一系列求生手段，讓綠城順利過冬並化險為夷。

歷史不是簡單的重複，但卻有驚人的相似。根據克爾瑞統計，2016年的“地王”項目在一年多後，開盤的只有一成左右，多數在建未售，少部分還沒開工。在2016年拍下的多數地王項目還不知何時能解套之際，今年一季度以來土地市場又一次升温明顯。

中原數據顯示4月份多地土地市場成交活躍，武漢、廣州、蘇州、杭州、無錫等城市賣地超過50億元，無錫市推出的3宗土地，更是吸引了60家房企參與競拍，最高溢價率達79.39%。

“有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權。”新城控股高級副總裁歐陽捷的這句話是對房企不得不拿地原因最好的解釋。拿地增加土儲是後續加速衝規模的基礎，也只有做大做優，才能在遵循“叢林法則”的房企生態中活的更好。

對不拿地就活不下去的房企來説，禁不住地王的誘惑，又承受不起地王的困境才是頭上的達摩克利斯之劍。