為什麼巴黎沒有老破小？_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者： 趙毅

同樣房齡的房子，影響質量的不僅僅是建築材料，還有保險。

2019年4月15日，北京市住建委、市地方金融監管局、北京銀保監局聯合起草看一份“北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法”。就是讓以後新建的住宅項目出現在土地出讓合同中，將投保工程質量潛在缺陷列為土地出讓條件。其實就是強制性的要求建築方去購買這份保險。

早在2017年上海、深圳就已經開始試實施了。2018年上海地區累計IDI保費收入達到了7億元，承保了300多個項目，中國平安和人保為主承保單位

我們先來看下“住宅工程質量潛在缺陷保險（InherentDefects Insurance）”，這是指由住宅工程的建設單位投保的，保險公司根據保險條款約定，對在保險範圍和保險期限內出現的由於工程質量潛在缺陷所導致的投保建築物損壞，履行賠償義務的保險，住宅的業主為受益人和索賠權益人。

意思就是建設住宅的單位給他們所建造的房子買了一份保險，等工程竣工或者業主入住後，如果出現屋頂漏水、廁所漏水、外牆面脱落等一些比較常見的問題都可以向保險公司進行索賠，在這裏要注意，保障範圍只是在於建築商原因造成風險才會保障。

IDI保險是始於法國的一種強制保險制度，後來被英國、美國、日本、新加坡等國家引入，目前全球40多個國家已經在使用。不過在我國IDI保險是屬於初級階段，發展歷史比較短，還處在試點狀態。

其實IDI不僅為建築業主、也為建築公司提供了保護，防止因為設計、工藝或者材料缺陷對結構、外牆和屋頂造成損害，以及對結構工程和設備造成的任何相應的損害，因為IDI實施必要條件就是在工程施工中的質量管控，保險公司會請來一個第三方技術檢查機構，在工程實施的各個環節，進行質量監控、風險管理，對潛在風險進行評估並提供解決方案。這個第三方技術建立服務就是TIS。

TIS首先會在開工前，收集工程的相關資料，出具一份風險評估報告，然後保險公司會根據風險評估報告制定保費，在工程施工過程中，TIS也會全程跟進，定期提交質量檢查報告，要求施工方對檢查報告整改，工程結束後，TIS會進行最終檢查。如果檢查達到要求，保險公司才會啓動IDI保險程序。

因此，IDI對於無論是業主還是建築公司來説都是有好處的，這也説明了為什麼美國、法國的房子都是比較牢靠的。

在巴黎，Vogue Japan官方博主在博客裏寫到，在這裏生活了7年，買下臨近塞納河畔的一套房子，而和這個房子已經有150年的建築歷史了，之前並沒有做個大幅修整，房屋整體結構根本不像是個百年老宅，依然穩固如新樓房那樣，這説明法國對建築的用料以及要求是非常高的。而在去年，三亞萬科深林度假別墅被報道出，四期別墅大面積牆壁漏水，牆體開裂等33項質量問題清單，這樣的房子又能夠留存多少年呢。

在法國建築的平均壽命是102年，而我國房屋的平均壽命才40年。在法國巴黎近郊，有個比較大的小區，房子建造於上世紀七十年代，從房子紅磚白牆的外立面和小區環境以及街道整潔度來看，完全看不出房子年齡已經近40年了。跟杭州翠苑，朝暉建造年代相仿的小區比，呈現的狀態完全不同。

這與建造時使用的材料以及建造設計息息相關，以往因為在法國上世紀已經實施了IDI，所有工程都會有第三方監理去建造之初用料之前便監管整個工程，並且還會在建造中提出各種整改意見，房屋質量當然好。而在國內，之前的老房子為什麼住了三四十年便有很多已經成了危房，尤其是在二線城市開外，國內開發商為了節約成本，在用料以及設計上都不會花太大價錢，偷工減料都不是稀罕事。監理還是開發商自己去找來的，根本不算是第三方獨立監理，如果監理給不出合格報告，可能後續這家監理公司會失去市場份額，監理給出虛假合格報告被處罰的新聞每年都有。因此推行IDI對我國住宅質量提升是可以預見到的。

看到這裏，可能會有疑惑，那如果出現問題，該怎麼理賠。

理賠流程還是比較簡單的，根據國外來看，當我們購買的房子交房以後，一般情況，房屋內發生的各類損失，我們最直接的訴求渠道就是找物業公司，那麼IDI的賠付特點就是高頻低損，一般情況，小額的賠案，保險公司是委託物業公司統一查勘和維修的，也就是説如果出現小問題，那麼物業就幫我們解決掉了，這部分小額維修資金，就是物業直接向保險公司索取了。對於業主來説還是比較方便的。

保單承保項目常見約定期限為十年，從承保的建築竣工備案兩年後開始起算。建設工程在竣工備案後兩年內出現質量缺陷的由施工承包單位負責維修。對於附加險種承保項目的保險期限通常為2或5年。

由於新房保險是開發商負責投保和交保費、業主申請索賠，這讓不少人擔心，這筆保費是否會影響房屋售價。

在徵求意見稿中看到，開發商投保住宅工程質量潛在缺陷保險的保險費，可在建設項目總投資中的工程建設其他費用中列出。建設單位在辦理施工許可手續前，與保險公司簽訂書面保險合同，並一次性支付合同約定的保險費（含不高於30%的風險管理費用）。

此前上海、深圳已經大範圍推行這種保險，上海保障房的費率是工程造價的1.25%，商品房是1.5%到1.8%，深圳市政府代建項目也主要在2%到3%之間。

工程造價並不是房價，而是成本價。也就是説，開發商承擔的保費其實並不算太高，能轉嫁到購房人身上的空間很小。算下來一平方也就十幾塊錢左右。

這項保險重點解決了房子質量問題無人管的難題。因為現實中一些購房人遇到質量問題，再去找開發商，卻發現開發商甚至已經註銷了。

其實早在2007年北京就針對部分保障房推出過工程質量潛在缺陷保險試點，雖然當年保險公司與建設單位連合作協議都簽了，但是後來此事無疾而終。

工程質量保險專家、盛安保險技術股份有限公司CEO馬海騁曾分析：“當年沒有能成功推行的主要原因在於開放商投保意願太低，這種保險其實是在工程建設中引入保險環節，讓保險公司來專門監督工程質量。如果有質量問題，後期保險公司需要理賠，因此會對房子的質量把關更負責。但在開發商看來，這似乎給自己增加了一個監管者，所以不太願意投保”

現在12年後的今天，投保或將變成強制性的要求，在徵求意見稿中明確提到，在土地出讓合同中，當投保質量工程潛在缺陷保險列為出讓條件。這樣看來，為住宅工程投保將成為開發商拿地的必要條件。

IDI在國外是一個成功的保險產品，相信在國內IDI保險試點成功後，進行全國推廣，這樣將對我們以後的住房質量帶來很大的提升。