比北上廣深狠,比三四線低,這個城市讓人刮目相看_風聞
观察者网用户_243807-2019-04-24 19:58
文|凱風
當其他城市都在試探鬆綁,有一個城市卻率先逆市收緊了樓市調控。
這個城市,就是長沙。
近日,長沙出台樓市新政,二套房契税將按照4%進行徵收,而此前則是按照1%或2%的優惠政策執行。
長沙經濟不差,GDP早已過萬億,但房價卻與許多三四線城市處於同一水準,房價收入比更是連續多年墊底,且在今年一季度的樓市回暖潮中表現並不突出。
即便如此,長沙卻成了全國逆市加碼調控的第一城,“反炒房戰”仍在長沙上演。
長沙為何這麼狠?對全國樓市調控有何借鑑意義?
01
樓市調控最狠
房住不炒,長沙堪稱樓市調控的模範城市。
沒有哪個地方像長沙一樣,省級黨報在頭版連續多篇文章批判炒房亂象。也沒有哪個城市像長沙一樣,當別人都在高喊“穩樓市”時,只有自己還在強調“反炒房戰”。
這一切要從2018年6月説起。
去年上半年,長沙房價一度大幅上漲,更是出現12歲兒童與85歲老人搖號搶房的奇觀。隨後,作為省委機關報的**《湖南日報》在頭版連續刊發四篇重磅文章,直指長沙房地產亂象**。
**隨後,反炒房戰打響。**長沙出台了史上最嚴的樓市調控政策,可謂拳拳到肉。這一調控在全國一二線城市裏也堪稱最嚴。
長沙不僅將限售期限從3年升格為4年,而大多數城市都是兩年,而且全面封堵了企業購房、未成年人購房、離婚購房、落户購房的通道,一點漏洞都沒剩下。同時,疏堵結合。2018年,長沙供應住宅用地633.19公頃(合9497.85畝),比2017年實際供應量增加66%。值得一提的是,別的城市户籍人口限購兩套房,而長沙對二套房又做出額外限制:户籍家庭購買第二套房,需在首套房不動產證滿4年之後。
換句話説,想在長沙炒房,利用未成年人、企業或者離婚的方式完全行不通。首先得有户籍,買二套得等首套過了4年,而且得承受4%的高契税,至於想要變現,也得等拿到房地產證4年之後。
這樣的樓市調控,嚴厲程度甚於一線城市,直接壓制了所有投機和投資,唯一的利好就是本地剛需。
時間進入2019年,樓市下行趨勢開啓,穩樓市的聲音不絕於耳,長沙仍在逆市收緊調控。
如此之嚴的樓市調控,長沙的房價低於同一層級的城市,也就再正常不過。
02
長沙房價有多“低”?
投機請遠離,這是長沙樓市調控發出的最清晰信號。
低房價,已經成為長沙最為知名的符號之一。那麼,長沙的房價是不是“低”?
房價是高是低,要橫向對比才知道。
2019年4月,長沙房價均價為1.05萬元左右,而同屬於中部省會的武漢、鄭州、合肥房價分別為1.75萬、1.4萬、1.43萬,均比長沙高出30%以上。而海南的一些縣城房價都已經破萬。
單看房價或許説服力不夠,如果看房價收入比,更能看出長沙的房價與其他城市的差距。(參閲《全國房價收入比排行:這些城市透支最嚴重》)
2018年,長沙房價收入比僅為6.8,在所有城市裏處於墊底位置,甚至低過多數三四線城市,僅為處於榜首的深圳的1/5左右。
在深圳、三亞、廈門等城市,一個普通家庭不吃不喝要20多年方能買得起一套房。而在長沙,只要6.8年,這在國際上也算是合理水平。
03
**低房價:**城市競爭新籌碼?
低房價,已經成為長沙的另一個符號,甚至被官方認定為長沙的競爭優勢之一,這也是全國首個將**“房價窪地”**作為競爭優勢的城市。
當然,必須要説,高房價未必不合理,低房價也未必合理。因為有的高房價是資金和人口湧入的結果,有的低房價則是經濟衰退和人口外流的結果,如這兩天正在成為網紅的黑龍江鶴崗市。(參閲《房價跌回白菜價,這些收縮型城市要當心》)
長沙是哪一種?
先看經濟,作為中部省會,長沙的GDP規模早已過萬億,位居全國第14位,在中部地區僅次於武漢。從城鎮居民可支配收入來看,長沙2018年的數據是50792元,是全國平均水平的1.3倍左右,在一二線城市中位居中上游。(參閲《萬億GDP城市排行:哪些城市最新晉級,哪些城市掉隊了?》)
**再説產業,**以三一重工和中聯重科為代表的裝備製造業,將長沙推向“中國工程器械之都”的高位,而新材料、電子信息、文化娛樂業、汽車製造業等產業也在不斷提升。
**再看人口,長沙是全國人口增量最多的十個城市之一。**2018年,常住新增常住人口高達23.66萬人,高過上海、蘇州、南京、青島、濟南等城市。(參閲《全國城市人口爭奪戰:廣深霸榜,北京墊底,西安鄭州長沙躋身前十》)
經濟發展不錯,產業基礎良好,人口持續流入,而房價收入比卻在全國墊底,長沙的低房價,顯然是人為主動控制的結果,而非經濟競爭力衰退所致。
如今,城市競爭愈發激烈,長沙處於中部,面臨廣東搶人和武漢崛起的雙重擠壓,能不能拿出新的競爭亮點,就至關重要。
低房價,正是長沙選擇的新名片,完全可以成為新的競爭優勢。
04
下一個是誰?
長沙反炒房戰的勝利,説明了一個再簡單不過的道理:
只要土地供應跟得上人口湧入的步伐,只要樓市調控能夠持之以恆的堅持下去,只要剛需優先的原則能得到貫徹,想要控制住房價並不難。
不過,困難在於,房價背後捆綁着太多的利益,房地產依賴與土地財政依賴,讓幾乎所有城市,都難以割捨。
房地產投資可以快速拉動經濟,而賣地收入可以為城市提供充盈的財力,連杭州這樣互聯網產業高度發達的強二線城市都無法割捨,遑論其他城市?
前些年,當個別城市房價低迷,有主政者甚至直言,房價過低,不利於提升城市形象。
當房價不僅與拉動經濟、土地財政等實際利益捆綁,而且與城市形象相掛鈎時,想要真正俯下身來控制房價,談何容易?
把低房價作為城市的獨特競爭優勢,長沙能堅持多久?在長沙之後,還有哪些城市能做到?
答案可能並不樂觀。