開發商揭露:不是不想降價賣房,而是不敢!_風聞
杨四川-做事必先学会做人!-2019-04-24 17:04
樓市調控最受影響的其實不是炒房客,也不是剛需購房者,而是數十萬計的地產商們。因為調控收緊了融資渠道,而且基本上每個城市都有政府指導價,現在又加上對違規銷售嚴查嚴打,種種因素綜合起來,其實最難受的就是地產開發商——融不到資金,利潤被壓縮,週轉失靈,企業正常運轉都有問題。

所以我們看到,從去年第三季度以來,很多大牌地產商都開始以促銷的形式加快出貨,恒大9折賣房,許家印親自帶隊,3月份單月就實現了銷售額547億的神級記錄;碧桂園去年割肉降價,全國風靡,更被認為是這輪房價的拐點;萬科不僅高喊“活下去”,降起價來更是直截了當,廈門某項目直接腰斬降價出售。
頭部地產商都忙着降價出貨,可想而知中小地產商日子有多悽苦。但同樣的招數,他們卻用不得:今年1月份,安徽蕪湖某樓盤被爆直接降價5000元/平銷售,不僅被老業主圍攻打砸,還遭受到了當住建部“約談”;3月份江西贛州贛縣一房企打出“特價房”旗號銷售,所賣房源價格低於備案價,隨即收到贛縣住建部“停止特價房銷售”的通知;近日,江蘇邳州又被爆出有樓盤直降2000元/平賣房,但這次卻被一個名叫“邳州市房地產商會”的組織通報批評。

前兩個降價被叫停還有理有據,畢竟出面叫停的是住建部,代表的是國家官方,但是最後一個“邳州市房地產商會”既然也發文通報批評起房企的降價行為來了,不禁讓我有點懵逼,這到底是一個什麼樣的單位,它有何權利對國家房地產政策提出“鄭重要求”,且可以讓政府部門出面約談,還能建議開發商的新房定價?
我在網上搜索了好久,沒查到這個組織的成立背景、組織功能和性質等資料,在百度貼吧倒是有人爆料,這種性質的組織都是民間成立的,是山寨協會,邳州市房地產商會就是典型的本地房企聯合組織而成,主要針對外來開發企業。説得再直白點,這類組織就是純商業性質的。事實上,類似性質的組織基本上每個地方都有,這好像已經是業內達成共識的。邳州相關部門也證實上述商會合法性存疑,正在調查。

我們今天討論的不是,該商會的性質,我們還是想討論一下為什麼官方屢屢通報批評降價賣房的房企,難道開發商作為市場的參與角色就沒有資格降價賣房嗎?到底是誰在給高房價撐腰?
當然不是,房子漲價就行,難道降價就不可以嗎?我們不止一次説過,房子也是一種商品,降價銷售也是一種市場行為,只要開發商採取合理手段和在合理範圍內促銷降價都是可行的,但若是像蕪湖那樣直降5000賣房,就有惡意降價嫌疑,肯定是要被官方叫停的。因為這於市場的整體穩定不利,的確擾亂了市場正常秩序。
那麼為何邳州開發商降價2000元/平,即被山寨商會通報批評了呢?這其中還是有一定的利益關聯的。邳州今年以來市場活躍度不高,數據顯示邳州成交量已經5連降了,房子的確不好賣,資金鍊緊張的開發商面臨巨大的回款壓力,才有了降價賣房的動作。但這一做法顯然衝撞了當地一些房企的利益,所以才有了前文的山寨商會甩出書面通知喊話,要求行業內“個別房企”不要搞價格戰,不要擾亂市場秩序。

去年在一家百強地產商年會上,一些地產商高管有過短暫溝通,他們直言,調控比很多人想象的嚴峻,今年還不算艱難,因為前幾年銷售好,很多地產商還能撐得住,明後兩年開發商資金鍊斷裂的消息會集中爆發,因為各種壓力匯聚。我們開發商是資金密集型企業,對現金流的要求很高,其實每個開發商都想在行情不好時藉助降價促銷加速回款,但是我們不能這麼幹,因為一方面前期業主會來鬧事,雖然法律站在我們這一邊,但是業主鬧事終究對我們品牌不利;另一方面,降價損及地方利益,對賣地及房價都有連鎖反應,我們更不敢明目張膽降價!全國各地偶爾爆出有“開發商降價被當地官方約談”,其實真不是他們想降價,開發商怎麼可能希望自己的房子賣得便宜呢,歸根結底是不降價就撐不下去要破產了,只好搏一把。
這本來是私人對話,我把它公開是想讓更多人瞭解到,其實對於地產商而言他們也是身不由己,排名前20的企業可能無資金窘迫,也不會受制於人,但更多的中小房企已經是騎虎難下。房地產不僅僅是拿地、蓋房、銷售那麼簡單,尤其是中國的房地產市場不是純粹市場經濟,受政策影響基本面較大。最重要的一點是,地方對土地財政的依賴太大。所以在任何情況下討論房價都要把土地出讓金考慮在內。
長沙為什麼敢於在打擊炒房按壓房價方面屢屢做出表率,政策出擊時比其它城市都手段毒辣,説白了是長沙不那麼依賴於房地產,公共預算只有22%來自於土地財政給了它足夠的底氣,所以我們看到今年所有二線城市都在想方設法給限購鬆綁的時候,長沙不松反緊,給二套房契税上浮至4%,將反炒房進行到底。

到底是誰在給高房價撐腰?其實沒有標準答案!我們所有買過房的人不希望房價跌,從某方面來説,我們也在給高房價撐腰;炒房投機客以房產升值為生,他們自然更不希望房價下跌;地方長期依賴土地出讓金髮展基建、公共設施建設等,當然對調控控房價也不那麼情願;開發商本身就是商人,中國有句俗話説得好,商人唯利是圖,他們想掙錢,肯定房子價格越高越好;房產中介、銀行、評估機構、信貸類部門等所有參與分紅的企業也不希望房價下跌,所以最後只剩下沒買房的人希望房價下跌。
這麼多人在給高房價撐腰,但不代表房價就能一直漲下去。

郎鹹平教授説:中國的現狀是製造業的悲歌,你投資2億蓋個工廠,還不如你花1千萬買套樓房掙得多,其結果是樓價越漲,經濟越差;製造業越差,樓價越漲。製造業是一個國家基礎、根本。我非常贊同這種説法,現在整個國家在轉型。中央表述中稱“中國經濟正在由高速度向高質量發展”,什麼是高質量?肯定是實體經濟依託而起,這是所有發達國家驗證過的!如果房地產拉動的是高質量就沒這句話了,側面説明依賴房地產的發展階段性任務完成。但體系太大,不能説變就變。需要時間。
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