開發商揭露：不是不想降價賣房，而是不敢！_風聞

樓市調控最受影響的其實不是炒房客，也不是剛需購房者，而是數十萬計的地產商們。因為調控收緊了融資渠道，而且基本上每個城市都有政府指導價，現在又加上對違規銷售嚴查嚴打，種種因素綜合起來，其實最難受的就是地產開發商——融不到資金，利潤被壓縮，週轉失靈，企業正常運轉都有問題。

所以我們看到，從去年第三季度以來，很多大牌地產商都開始以促銷的形式加快出貨，恒大9折賣房，許家印親自帶隊，3月份單月就實現了銷售額547億的神級記錄；碧桂園去年割肉降價，全國風靡，更被認為是這輪房價的拐點；萬科不僅高喊“活下去”，降起價來更是直截了當，廈門某項目直接腰斬降價出售。

    頭部地產商都忙着降價出貨，可想而知中小地產商日子有多悽苦。但同樣的招數，他們卻用不得：今年1月份，安徽蕪湖某樓盤被爆直接降價5000元/平銷售，不僅被老業主圍攻打砸，還遭受到了當住建部“約談”；3月份江西贛州贛縣一房企打出“特價房”旗號銷售，所賣房源價格低於備案價，隨即收到贛縣住建部“停止特價房銷售”的通知；近日，江蘇邳州又被爆出有樓盤直降2000元/平賣房，但這次卻被一個名叫“邳州市房地產商會”的組織通報批評。

前兩個降價被叫停還有理有據，畢竟出面叫停的是住建部，代表的是國家官方，但是最後一個“邳州市房地產商會”既然也發文通報批評起房企的降價行為來了，不禁讓我有點懵逼，這到底是一個什麼樣的單位，它有何權利對國家房地產政策提出“鄭重要求”，且可以讓政府部門出面約談，還能建議開發商的新房定價？

    我在網上搜索了好久，沒查到這個組織的成立背景、組織功能和性質等資料，在百度貼吧倒是有人爆料，這種性質的組織都是民間成立的，是山寨協會，邳州市房地產商會就是典型的本地房企聯合組織而成，主要針對外來開發企業。説得再直白點，這類組織就是純商業性質的。事實上，類似性質的組織基本上每個地方都有，這好像已經是業內達成共識的。邳州相關部門也證實上述商會合法性存疑，正在調查。

我們今天討論的不是，該商會的性質，我們還是想討論一下為什麼官方屢屢通報批評降價賣房的房企，難道開發商作為市場的參與角色就沒有資格降價賣房嗎？到底是誰在給高房價撐腰？

    當然不是，房子漲價就行，難道降價就不可以嗎？我們不止一次説過，房子也是一種商品，降價銷售也是一種市場行為，只要開發商採取合理手段和在合理範圍內促銷降價都是可行的，但若是像蕪湖那樣直降5000賣房，就有惡意降價嫌疑，肯定是要被官方叫停的。因為這於市場的整體穩定不利，的確擾亂了市場正常秩序。

    那麼為何邳州開發商降價2000元/平，即被山寨商會通報批評了呢？這其中還是有一定的利益關聯的。邳州今年以來市場活躍度不高，數據顯示邳州成交量已經5連降了，房子的確不好賣，資金鍊緊張的開發商面臨巨大的回款壓力，才有了降價賣房的動作。但這一做法顯然衝撞了當地一些房企的利益，所以才有了前文的山寨商會甩出書面通知喊話，要求行業內“個別房企”不要搞價格戰，不要擾亂市場秩序。

去年在一家百強地產商年會上，一些地產商高管有過短暫溝通，他們直言，調控比很多人想象的嚴峻，今年還不算艱難，因為前幾年銷售好，很多地產商還能撐得住，明後兩年開發商資金鍊斷裂的消息會集中爆發，因為各種壓力匯聚。我們開發商是資金密集型企業，對現金流的要求很高，其實每個開發商都想在行情不好時藉助降價促銷加速回款，但是我們不能這麼幹，因為一方面前期業主會來鬧事，雖然法律站在我們這一邊，但是業主鬧事終究對我們品牌不利；另一方面，降價損及地方利益，對賣地及房價都有連鎖反應，我們更不敢明目張膽降價！全國各地偶爾爆出有“開發商降價被當地官方約談”，其實真不是他們想降價，開發商怎麼可能希望自己的房子賣得便宜呢，歸根結底是不降價就撐不下去要破產了，只好搏一把。

    這本來是私人對話，我把它公開是想讓更多人瞭解到，其實對於地產商而言他們也是身不由己，排名前20的企業可能無資金窘迫，也不會受制於人，但更多的中小房企已經是騎虎難下。房地產不僅僅是拿地、蓋房、銷售那麼簡單，尤其是中國的房地產市場不是純粹市場經濟，受政策影響基本面較大。最重要的一點是，地方對土地財政的依賴太大。所以在任何情況下討論房價都要把土地出讓金考慮在內。

    長沙為什麼敢於在打擊炒房按壓房價方面屢屢做出表率，政策出擊時比其它城市都手段毒辣，説白了是長沙不那麼依賴於房地產，公共預算只有22%來自於土地財政給了它足夠的底氣，所以我們看到今年所有二線城市都在想方設法給限購鬆綁的時候，長沙不松反緊，給二套房契税上浮至4%，將反炒房進行到底。

到底是誰在給高房價撐腰？其實沒有標準答案！我們所有買過房的人不希望房價跌，從某方面來説，我們也在給高房價撐腰；炒房投機客以房產升值為生，他們自然更不希望房價下跌；地方長期依賴土地出讓金髮展基建、公共設施建設等，當然對調控控房價也不那麼情願；開發商本身就是商人，中國有句俗話説得好，商人唯利是圖，他們想掙錢，肯定房子價格越高越好；房產中介、銀行、評估機構、信貸類部門等所有參與分紅的企業也不希望房價下跌，所以最後只剩下沒買房的人希望房價下跌。

    這麼多人在給高房價撐腰，但不代表房價就能一直漲下去。

    郎鹹平教授説：中國的現狀是製造業的悲歌，你投資2億蓋個工廠，還不如你花1千萬買套樓房掙得多，其結果是樓價越漲，經濟越差；製造業越差，樓價越漲。製造業是一個國家基礎、根本。我非常贊同這種説法，現在整個國家在轉型。中央表述中稱“中國經濟正在由高速度向高質量發展”，什麼是高質量？肯定是實體經濟依託而起，這是所有發達國家驗證過的！如果房地產拉動的是高質量就沒這句話了，側面説明依賴房地產的發展階段性任務完成。但體系太大，不能説變就變。需要時間。

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