一週房產週報：樓市小陽春懸了……_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-04-24 14:52
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：小昱
1． 政治局會議重申“堅持房住不炒”，落實好一城一策因城施策
4月19日，中共中央政治局召開會議，會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
（新華網）
點評：統計局發佈的3月70城房價數據，其中有65城新建商品住宅價格環比上漲，並且一季度部分熱點城市土地市場熱點回升，住宅銷售回暖。此次高規格會議重提房住不炒，也預示着開年後的小陽春懸了。
2． 呼和浩特宣佈：大學畢業生可半價買房首付20%即可按揭
大學畢業生住宅平均銷售價格按照項目所在區域市場價格的50%確定，產權交易涉及相關税費按規定由建設單位和購房者分別承擔，5年內不得上市交易。市場價格每年調整一次，由轄區政府提出，經市住房和城鄉建設主管部門審核備案後執行。採取按揭或公積金貸款的，首付比例最低可按20%支付。
（人民網）
點評：截至3月呼和浩特新房價格同比上漲22.8%，而其樓市庫存同比減少17%，去化週期11.4個月。2018年呼和浩特完成去庫存任務後，同時加大土地供應，僅去年一年出讓的土地較2017年增長160%，呼和浩特此次的人才引入與房子掛鈎是提前為未來2-3年新增住房找銷路。
3． 物權編草案二審：宅地70年產權續期是否繳費仍無定論
民法典物權編草案提請二審，關於住宅用地使用權屆滿續期問題，與去年8月的初次審議稿相比，草案二審稿未作文字修改。
物權編草案“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定”表述一度引起外界對於宅地70年產權續期將收費的擔憂。在二審期間，雖然草案二審稿未對相關條文進行修改，但宅地續期問題還是成為與會人員的一個討論焦點。
（第一財經）
點評：目前房價中超過3成都是土地成本，而只有70年使用權的土地購房者已經支付了“超級地租”。若土地使用期屆滿需要再次繳費，對購房者實在不公平，而住宅用地續期繳費涉及到7-8億城市居民，若該收費權被列入強制行政權，購房人的物權將得不到有效保護。
4. 住宅用地消化週期超36個月將停止供地
自然資源部17日下發通知，制定實施2019年住宅用地“五類”調控目標。其中，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
（自然資源部）
點評：根據中原統計數據顯示，截至2月末廈門市的去化週期達到40個月，其也是中原監測的100個城市中唯一一個去化週期超過36個月的城市。不過廈門樓市也從去年成交量暴跌穩步回暖，3月開始多個樓盤取消優惠上調價格，在需求仍然比較旺盛的前提下，如果廈門停止供地，可能會引發市場恐慌進一步推高房價。
02. 一線及部分新一線城市房產成交數據
新房數據：
二手房數據：
03. 新盤搖號情況
杭州
此次開盤也是江與城第五次加推，前四次該項目平均中籤率也不到20%，此次更是在錢塘新區劃定後樓盤所在的大江東板塊區位價值也得到提升。錢塘新區設立後，政府將建設10億以上產業和基礎設施項目20個以上，開工和建成10個以上，總投資400億元以上。
大江東也計劃在2019年開工建設8個主次幹道項目。而江與城項目門口就是在建地鐵7號線北二路站，該站附近三個樓盤中目前僅有江與城還有加推，剩下兩個均售罄。
雖然大江東整體教育資源比較欠缺，核心區域的幼兒園和小學都是規劃或建設中。但是江與橋附近有在建的杭州高級中學大江東分校，未來附近教育資源可期。現階段可能得忍受項目附近沒什麼商業配套略顯荒涼的狀況。
此次江與城的萬人搖除了價格較低，最主要是有錢塘新區設立利好因素的帶動。
2．4月21日，位於蕭山新區的德信碧桂園印江南，共186套房源，均價22000元/㎡，共有3002户申購，中籤率僅6.1%。
3．4月21日，位於蕭山區的宋都·如意春江，共11套房源，均價24500元/㎡，有52組客户申購，中籤率21.1%。
4．4月19日，位於拱墅區的融創金成臻藍府，共35套房源，均價31100元/㎡，項目中籤率11%。
南京
1．江寧區美的雍翠園於4月19日開盤，項目加推共72套房源，均價14910元/平，户型面積110-115平，共有135組客户參與搖號，中籤率為53.5%。
上海
1．4月17日，位於嘉定菊園的金隅大成郡，共推出305套房源，均價29000元/平，户型面積85-112平，開盤當天85平小户型日光，而112平的大户型還剩20幾套在售。
2．4月17日，位於虹口區的珠江鉑世外灘界，共推出56套房源，均價10萬元/平，面積199平，開盤當天項目就全部售罄。
有購買金隅大成郡的業主在微信交流羣調侃到，相距37公里同一天開盤的兩個樓盤，價格相差1800多萬。對於內環稀缺的大平層豪宅來説，不到兩千萬的價格的樓盤已經是賣一套少一套了，而對剛需人羣來説低總價臨近地鐵的外環房還是大受歡迎。
北京
1. 房山區共有產權房慧園項目於4月17日搖號，銷售均價13500元/平，該項目是目前為止最便宜的共有房項目，共推出1107套房源，吸引了1777户家庭選房，中籤率高達62%。
北京的共有產權房從入市就沒有擺脱棄選的尷尬局面，從18年10月大興四季盛景園推出2千多套房源，雖有超過2千人蔘與搖號但是開盤當天僅選走28套。再到今年4月13房山的金融街金悦嘉苑即使售價比周邊商品房低30%，棄選率依舊高達98.5%。
2. 位於延慶的碧桂園世奧龍鼎已於4月21日開盤，户型為89平、135平，限價32000元/平。
3. 位於大興的一品嘉園，預計將於4月底加推，户型88平，限價31000元/平。
4. 朝陽區中海望京府本週開始驗資排號，户型主要為140平、230平、400平，均價68924元/平。
中海望京府就在東五環的望京邊上，相比其他五環外的限競房，其所在的區位算是老牌別墅區，周邊配套也比較成熟，中海限價6.89萬/平的均價與周圍一圈單價7.8萬/平的別墅相比價格倒掛嚴重，其價格優勢非常明顯。雖然中海總價超過千萬，但這個高端限競房另一大賣點是距離中關村科技園區朝陽園北區的阿里巴巴總部非常近，這個阿里總部預計將於2024年投入使用，有阿里總部鍍金的中海很有可能成為限競房中的“網紅盤”。
5. 房山的金地大湖風華預計4月底開盤，户型為88平、89平3居，限價37245元/平。
04. 土拍情況
杭州
蕭政儲出[2019]18號
綠城以總價約19.17億，樓面價29736元/㎡，溢價率23.1%拍下該地塊，性質為住宅用地。
18號地塊位於下城區三里亭板塊，出讓面積26865平方米，該項目需配建10%公租房。
三里亭板塊受到空窗期影響，目前綠城拍下的18號地的地價刷新板塊記錄。三里亭板塊的朗詩樂府最後一期於2018年7月開盤，當時的開盤均價為4.6萬/平。該地塊附近二手房目前銷售均價3.5萬/平。
1． 杭政儲出[2019]16號
綠城以總價約35.34億，樓面價27413元/㎡，溢價率29.7%拍下該地塊，性質為住宅用地。
16號地塊位於江乾區筧橋板塊，出讓面積64470平方米，該項目需配建10%公租房。
該地塊附近的融創玖樟台所在地塊是融創在2016年1月競得，成交樓面價16358元/平，該項目於2017年9月開盤成交均價3.7萬/平。目前16號地塊周邊二手房均價約為4.7萬/平，且該地塊臨近重點小學採荷三小。
濱江以總價約52.03億，樓面價45325元/㎡，溢價率30%拍下該地塊，性質為住宅用地。
12號地塊位於上城區望江板塊，出讓面積42517平方米，該項目需自持22%。該地塊在競拍開始僅20分鐘後就達到封頂價格，最終濱江經過22輪競自持後，在近20家房企中拍得該地塊。
該地塊還未打破綠城在2016年3月拍下的綠城剪髮鳳起潮鳴所在地塊，樓面價45368元/平的杭州“豪地”榜第一名。12號地塊臨近重點學校杭州建蘭中學，附近二手房均價目前為4.2萬/平。
05. 房企動態
1. 華僑城的焦慮與無奈：高舉文旅大旗，歡樂谷的故事卻越講越少
從華僑城集團旗下主要上市公司華僑城A的業績來看，2018年，其實現營業收入481.42億元，同比增長13.7%;利潤總額154億元，同比增長20%，增速連續兩年放緩。同時，旅遊綜合業務收入增速連續多年下降，華僑城最重要的主題公園業態—歡樂谷，接連出現接待遊客人數和門票收入負增長。
華僑城對國內主題公園市場的發展有不可磨滅的貢獻，但近年來國外主題公園巨頭接連進入國內分食市場蛋糕，而華強方特等國內主題公園企業崛起，已讓華僑城在主題公園領域不具備競爭力。
（藍鯨財經）
2．去年綠地多元化業務營收貢獻超一半今年銷售衝擊5千億。
綠地2018年的財報，很明顯的變化是，轉型中的綠地的營收結構更呈現出多元化特徵，地產板塊和建築板塊營收並駕齊驅，酒店和金融也成為新的增長點。
綠地的“多元化屬性”越來越強，地產主業營收貢獻比已經不足50%。相比於地產營收增速不足兩位數的局面，綠地的大基建產業營收則同比增長41.33%，新籤合同金額3162億元，同比增長63%，這一增速堪稱迅猛。除了地產和建築業務之外，酒店和金融業務板塊也取得了持續穩定的增長，營收分別增長19.89%和22.29%，成為新的增長能級。
（新京報）
3. 首創置業發行2019年第一期中期票據發行總額10億元
首創置業股份有限公司於上清所披露了2019年度第一期票據募集説明發行規模為10億元，所募集資金擬用於項目建設和償還有息債務。
披露信息顯示，擬用於項目建設的資金預計將為5億元，其中3.8億元用於北京大興黃村項目，0.4億元用於深圳龍華項目，0.8億元用於天津雙港項目。另外5億元將用於償還一筆將於今年10月31日到期的利率為8.30%的負債，該筆負債主要來源於該公司對麗澤金融商務區F03地塊的投資。
（觀點地產網）