從千萬級豪宅成交量,看中國城市的真實排名_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2019-04-26 12:03

文 | 孫不熟
買房子首先關心的東西是什麼?一座城市的**“總價約束”。**
什麼意思?舉幾個例子。
在鶴崗,我相信你買個20萬以內的房子,終究還是有機會賣得出去的,但如果買個20萬以上的,你可能要做好無人接盤的準備。
在瀋陽,300萬以內的房子,風險基本不大,但超過300萬的房子,你可能要做好砸在手裏的準備。
在武漢,500萬以內的房子,是有一定二手市場的,但是超過500萬的豪宅,在二手市場是否賣得動,我保留疑問。
在廣州,1000萬以內的房子,已經全部淪落為普通房產,不用太擔心流動性,但1000萬以上的房子,你幾乎只敢買在核心區了。
在京滬,3000萬以內的房子,大把人買,但3000萬以上的房子,你也需要關心一下這個區間的二手市場。
寫到這裏,各位已經很明白了,我想説的是,你的城市是否配得上你的預算。
簡單粗暴地説,在今天的中國,如果你有1000萬的預算,你的選擇其實非常少,基本上只有北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、廈門等城市的房子才配得上你的預算。
或者説,1000萬以上的房子,只有買在這些城市,你才睡得着覺。
除了這些城市,其他城市當然也存在千萬級以上的房產,但它基本只存在一手市場,不存在二手市場。你可以買,但是否能在二手市場順利賣出,就是另外一個問題了。
來看看克而瑞的一個數據,2018年,中國最優秀的五座城市——北上廣深杭,千萬級以上的新房,分別賣出去了多少套呢?


如上圖所示,千萬級以上豪宅,2018年,上海賣了3610套,北京賣了2156套,廣州賣了503套,深圳大約2300套,杭州賣了623套。
是不是比想像中要少很多?有錢人似乎沒有你想得那麼多。
以廣州為例,實際生活人口超過兩千萬、經濟總量超過兩萬億的超大城市,1000萬以上的新房,才成交了503套,而2018年一手住宅網籤量大約9萬套,千萬級以上豪宅只佔全部成交量的0.56%。
我們沒有找到千萬級豪宅的二手成交量,但根據經驗,千萬級以上的豪宅,一手成交量是比二手市場要高的。
再來看看3000萬以上房產的成交量排名:

數據來自搜狐網,多家媒體引述。非權威機構發佈,僅供參考。
3000萬以上房產的成交量,城市之間的貧富差距更大。
這個區間的豪宅,基本上被上海稱霸,共成交了892套,幾乎佔全國3000萬以上豪宅總成交量的近一半,比北京、深圳、廣州、杭州四個城市加起來還要多。
也就是説,全國每賣出兩套3000萬以上的房產,就有一套在上海。
3000萬以上房產,北京的成交量大約是上海的一半,深圳是北京的一半,廣州是深圳的一半,杭州和廣州接近。其他城市的成交套數實在太少,就不一一説明了。
以上數據説明,**如果你是開發商,想做3000萬以上的市場,你幾乎只能去到上海、北京、深圳、廣州、杭州五個城市。**南京、廈門、青島、蘇州、大連也可以去,但你要做好打持久戰的準備,其他城市,打死也別去。
如果你是個人投資者,可能還得去掉廣州和杭州,3000萬以上的房子,在二手市場還有可觀的成交量,估計只有北上深,廣州杭州都不行。
再來看看單價10萬以上商品住宅的成交套數排名:

數據來自搜狐網,多家媒體引述。非權威機構發佈,僅供參考。
數據顯示,單價10萬以上房產成交較好的也只有上海、深圳、北京三座城市,廣州、杭州緊隨其後。成都、武漢、西安等中西部網紅城市暫時沒有出現這個價位的房產。
一向被認為房價較低的廣州,無論是10萬+豪宅成交量,還是3000萬以上豪宅成交量,其實都僅次於北上深,超過杭州,這説明“廣州房價低”,要麼是偏見、要麼是誤會。
另外值得一説的是,三亞這個旅遊城市在前兩年赫然上榜,顯示三亞房產的極高估值,其房價的天花板很高。不過,2018年是海南嚴控房地產的一年,三亞就沒有出現在TOP10了。
寫到這裏,本文的結論已經呼之欲出了,買房子必須關心城市價值,必須關心你的城市是否配得上你的預算。
有的城市,撐死只能購買20萬以內的房子,有的只能購買200萬以內,有的只能購買500萬以內,有的只能購買1000萬以內,也有的城市,幾乎沒有上限,無論多貴,都不擔心賣不出去。
從這個角度,我們再次窺探出中國城市真實的家底。