呼和浩特半價賣房，比攜程網殺熟高明十倍_風聞

開局一張圖：

兩張：

雖然大多數網民不會真的因為這則新聞而移民內蒙古，但在房價高、畢業生安家難的今天，“半價買房”的確能抓住網民的眼球。馬前卒工作室雖然無意搬到呼和浩特，但和大家一樣好奇，決定把事情的因果搞清楚。

4月18日，呼和浩特在政府信息公開發布平台上掛出一則通知，印發《呼和浩特市大學畢業生安居工程（試點）實施辦法》。辦法16條，核心只有兩件事：搶人、賣房。

文件不假，下一步就是研究文件。

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學習文件精神

呼和浩特市提供的優惠包括買房和租房，買房顯然是重點。

規劃的大學畢業生住宅規劃建築面積100平方米左右……經過裝修具備基本居住條件；

平均銷售價格按照項目所在區域市場價格的50%確定，市場價格每年調整一次，由轄區政府提出，經市住房和城鄉建設主管部門審核備案後執行；

採取按揭或公積金貸款的，首付比例最低可按20%支付。

半價買房，100平，首付比例低至20%，看上去還不錯。房屋租售軟件的數據顯示，4月份呼和浩特房屋均價為10961元/平方米，大學生5000左右拿到住房，淨省50萬。

好夢一日遊公司教育我們，聽人説話主要聽“但是”後面的內容，馬前卒工作室也趕緊去看文件後面的買房條件。

學歷：

半價買房，要求是全日制本科及以上，專升本、自考、函授、大專生不行；還必須是畢業三年內。

户籍：

必須具有呼和浩特市户籍且已婚，夫妻雙方均符合申購條件的，也只能買一套；

如果本人在呼和浩特市規劃區範圍內有房，或父母在呼市規劃區範圍內有兩套以上（含兩套），都不能買。

落户好解決，呼和浩特去年5月就開放了中專生以上“零門檻”落户。但是單身大學生就得加油了。呼和浩特政府在搶人之餘，順便還替父母做了逼婚工作。

區域限制：

只看新聞標題，可能以為是呼和浩特全市範圍內隨意半價買房。然而，先行試點的地方只有呼和浩特科技城區域的指定安居樓盤，而且需要就地工作或創業。

科技城的核心區基礎設施去年8月才揭幕，配套設施是否完善難説，至少在導航軟件上暫時還搜不到這個地方。

雖然遠離市中心區域，但當地房價已經不低了。科技城位於東河以東區域，西至東河、南至機場高速、北至G6高速、東至機場連接線，佔地面積30平方公里，其中新城區佔地24平方公里，原賽罕區佔地6平方公里——賽罕區曾因入住率低，被媒體視為典型的“鬼城”。

這些地區均是呼和浩特房價上漲較快區域。數據顯示，新城區二手房均價12043元/平方米，賽罕區二手房均價12034元/平方米，科技城周圍已形成的小區單價在11000元到13000元之間。到底優惠有多大，要在規劃的畢業生住宅和現有小區之間算差價。

至於未來的新增試點區會不會向全市擴散，需要市政府研究後另行確定。

時間限制：

半價買的房5年內不得上市交易，並且5年內如果不在試點區域就業創業，或把户口遷出呼市，都得原價退房，或按照當時的市場價格補齊差價。

呼和浩特還會建立跟蹤監管機制，對人事關係、落户情況進行跟蹤監督。如果工作關係離開試點區域、未按規定落户、私自轉讓，都會取消買房人的優惠。

總結：

雖然有這麼多限制，但能讓一對剛畢業的小夫妻省下50萬，無論如何都是不可忽視的福利。

2

價格歧視

房地產經濟和土地財政的時代，呼和浩特市政府許諾半價買房，豈不是虧得厲害？

相反，這恰恰可能是為土地財政貢獻最大紅利的選擇。

經濟學上有一個“價格歧視”的概念，即商家出售同樣的商品，即便成本相同，也希望針對不同的的消費者開出不同的價格，以實現利潤最大化。舉個虛擬例子：

網紅冰淇淋店有三個潛在顧客。土豪顧客10塊也肯買；中產顧客能接受的價位是8塊；而學生零花錢少，超過6塊就不買了。冰淇淋成本5塊，怎麼定價比較好？

方案A，追求高利潤率，賣10元，只有土豪買得起（損失顧客：白領、學生），他對價格敏感度幾乎為0，你能賺5塊錢。

方案B，定中間價8元，土豪和中產能接受，各自提供了3元利潤（損失顧客：學生）。3+3=6元。

方案C，追求銷量賣6元，學生也能接受，3人都會買，但利潤率太低，總共只賺3元。

那最高利潤就是方案B的6元嗎？

其實還有方案D。如果操作巧妙，能對土豪收10元，賣中產8元，賣學生6元，總利潤就是10+8+6-15=9元。

價格和銷量互動圖，價格增長，需求就下降，理想狀態是不同消費者得到不同報價，即三種陰影面積全覆蓋

如果商家能知道每個消費者願意付出的最高價格，而且能做到一人一價，那樣就能拿到最高利潤。現實中沒有這麼好的事情，但二級/三級定價廣泛存在，即價格歧視。

最常見的價格歧視就是低價促銷，比如雙十一的各種“滿減規則”，團購，肯德基麥當勞的打折券。這些促銷的共同特點是有一定程序門檻，消費者想要獲得最低價，不僅要盡力瞭解所有優惠規則，還要仔細摸索細節，對“滿減和積分能不能同時使用？”、“特價商品是否參加買2送1”等複雜信息做出判斷。研究得越細，就越接近最大優惠。

為什麼商家不簡化流程，直接普遍打折呢？因為商家需要通過複雜的程序來區分客户：

一種是價格敏感度高的消費者，或者直説就是“窮人”。他們大晚上不睡覺抱着手機搶秒殺，願意付出時間研究優惠信息，那就不妨在成本線上一點賣他們一些貨，反正總是賺的。

另一種是價格敏感度低的消費者，有錢人，不打折也肯買，懶得蒐集優惠券，那就讓他們支付不優惠的價格好了。

肯德基打折券同理，有人費盡心思要收集打折券，有人只是商務會議結束圖個方便，都在自己的接受限度上支付價格，反而讓肯德基賺了最大利潤。與這些操作相比，攜程和滴滴搞大數據殺熟，換個手機就換價格，雖然也是價格歧視式收費，但明顯手段太糙。

3

同房不同價

“價格歧視”雖然不好聽，但客觀上有一定的福利效應，比如第一個例子，只願意花6塊錢的中學生，也能吃到和土豪一樣的冰淇淋。回到呼和浩特市的半價政策上，部分大學生就可以低價買房。呼和浩特政府從他們身上能賺到錢嗎？

還是以科技城現狀為基準，目前房價1.1萬，半價5500，扣除2000元建築和綠化成本，還有3500元可以用來支付土地價格。一般城市外圍，小區容積率是2.5，即每平方米用地可以蓋出2.5平方米的房子。那麼只要每平方米的徵地成本不超過3500×2.5=8750元，買賣就划得來，呼和浩特市政府就可以像前面賣冰淇淋給小學生的案例一樣賺錢。

恰好最近的新聞提供了呼和浩特的平均徵地成本：

2018年，首府努力克服土地儲備資金極度匱乏、調控商品房價格對土地市場產生影響等諸多不利因素，組織出讓42宗3311.29畝商住用地使用權，成交30宗2659.42畝，成交總價119.35億元，收回土地成本62.45億元，實現政府收益56.90億元。

http://www.northnews.cn/2019/0114/3006607.shtml

2659畝，成本62.45億，每平方米的成本就是62.45億/2659/666=3526元/平方米。考慮到這裏的價格是全市平均，而科技城算是外圍郊區，呼和浩特市政府的賺頭還要更多——雖然不如原價賣房多。

當然，如果科技城的所有土地都能轉化為全價1.1萬的住宅，肯定還是全價賣房更合算，但呼和浩特作為2.5線城市，在眼下房產價格滯漲的情況下，不太可能把郊區的冰淇淋都賣給土豪，甚至不能説服土豪囤積全部冰淇淋，那麼還是找幾個學生賣半價房好了。

假設建設成本為5000每平方米

4

五年就好

價格歧視最大的死穴是串貨套利陷阱。還是回到第一個案例，如果學生能把自己的冰淇淋轉賣給土豪，那麼區別定價實際上就等於一律6元。消費者能隨便交易二手貨的地方，價格歧視是自討苦吃——這在中國不乏實例，比如十多年前的“諾基亞事件”。

進入中國市場之初，趁着互聯網信息不發達，諾基亞考慮到中國居民收入的地區差異，使用價格歧視戰略，同一型號手機在東部的售價高於中西部。結果……還沒賺到錢，各地經銷商就發現了這個巨大的套利空間，從西部向東部販運手機，獲利如開印鈔機。

2007年下半年，諾基亞通過罰款和取消售後等措施打擊經銷商串貨，2009年5月，全國200多家手機經銷商齊聚長沙醖釀起訴諾基亞壟斷經營，6月，山東、上海等地近百家經銷商罷售諾基亞手機，結局兩敗俱傷。諾基亞最終退出手機市場，這次打擊算是一個不可忽視的因素。

同理，倘若半價買房的大學生可以把房子賣給別人，呼和浩特的房產市場就會瞬間崩盤，後果比諾基亞串貨還要嚴重。不過市政府顯然早有準備，如前面所説，一是限制半價房5年內不得上市交易，5年內要在試點區域就業創業；二是建立跟蹤監管機制，對人事關係、落户情況進行跟蹤監督，不符合政策的會被終止優惠待遇。

5年以後怎麼辦？

2019年3月8日下午，十三屆全國人大二次會議上，委員長作關於全國人民代表大會常務委員會工作報告。報告稱：

“集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產税法等……立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。”

本屆人大任期到2023年為止，這意味着房產税怎麼也會在5年內出台。5年後，地方政府的收入即將從賣地轉為收房產税。房產税出台之前，房產增量越多，地方財政收錢越多；房產税出台之後，住人的房產存量越大，地方財政越寬裕。所以根本沒必要擔心對大學生半價售房影響5年後的房價——房產税下的房價，本來就和現在是兩回事。

眼下能通過半價售房多賺一些賣地錢，又給未來擴大了房產税税源。價格歧視戰略簡直是眼下呼和浩特乃至其他二線城市的最佳選擇。不意外的話，今後兩年我們會看到越來越多的城市加入有條件打折售房的行列。

（作者：豆農）