以房養老“李鬼”作亂，眾多老人被騙！_風聞

來源：券商中國

老年人住房反向抵押養老保險開展四年來以來，目前共有4家保險公司獲得了開展住房反向抵押養老保險的資格，實際開展業務的僅有幸福人壽一家。截至2019年4月，幸福人壽推出的”以房養老”保險產品累計承保僅194單。

“以房養老”保險推行舉步維艱之時，以房養老“李鬼”頻出。

日前，北京市公安局海淀分局發佈情況通報稱，針對有投資人舉報北京中安民生資產管理有限公司及中安民生養老服務有限公司從事非法集資活動的情況，公安機關已對相關公司立案偵查，警方依法刑事拘留犯罪嫌疑人88人。

2018年10月，中安民生“以房養老”騙局被曝光時，已有17位老人被騙抵押金額超過3100萬元。“中安民生”一事揭開了部分公司打着“以房養老”旗號進行欺詐的冰山一角。

與“以房養老”騙局的熱相反的則是真正的“以房養老”保險的冷。

券商中國記者瞭解到，老年人住房反向抵押養老保險開展四年來以來，目前共有4家保險公司獲得了開展住房反向抵押養老保險的資格，但僅有兩家保險公司推出了住房反向抵押養老保險產品，目前實際開展業務的僅有幸福人壽一家。截至2019年4月，幸福人壽推出的”以房養老”保險產品累計承保194單(133户)。

“以房養老”李鬼頻出

以房養老的概念很寬泛，除了住房反向抵押養老保險，還有租房養老、售房養老，以及銀行的反向抵押等業務模式，其中最常被稱作“以房養老”的就是住房反向抵押養老保險。在以房養老保險的推進舉步維艱之時，卻有少數不法分子打着“以房養老”的幌子，騙取老年人房產。

前不久，多位老人與北京中安民生簽署了“資產養老服務產品”合同，併購買了中安民生旗下的退休系列產品，最終陷入“房錢兩失”的困局。北京市朝陽區人民法院近日宣判的另一起打着“免費養老”、“以房養老”旗號的非法集資案，亦涉及1300多位老年人。

梳理這些詐騙手法可以發現，以房養老中的“李鬼”之所以能吸引眾多老人，除了“免費養老”的噱頭外，還有高收益允諾和借勢營銷的虛假宣傳。例如，據媒體報道，一種典型的方式是老人將自己的房本抵押給他人，並與其簽署了貸款合同，借款利息一般為月息2%，然後再將獲得的資金購買中安民生旗下的“資產養老服務產品”。

幸福人壽相關人士表示，區別真假“以房養老”產品，主要有三點需要注意：

一是正規的“以房養老”保險產品全稱為“住房反向抵押養老保險”，由專業的保險機構經營，除按月領取養老金至身故外，老人不需要支付額外的費用。假的“以房養老”短期理財多建立在高額收益的誘惑之下，老人在抵押房產的時候，往往會被要求籤一份借款合同。

**二是“以房養老”保險合同期內，房屋所有權歸老人所有，老人身故後保險公司方可處置。**投保全程及投保之後，房產證都在老人手中，因此後續保險公司處置房產時需要約定的繼承人配合。假的“以房養老”項目中，有的機構會要求老人簽署全項委託公證書，導致房產處置權利被全項轉讓給相關中介機構，中介公司後期可以自主賣掉房產。

三是房產處置時的所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後，剩餘部分依然歸繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老人的繼承人追償。

此外，老年人住房反向抵押養老保險產品的猶豫期為30個自然日，消費者在此期限內如不願意繼續持有該合同，可選擇在猶豫期內解除合同，以減少可能發生的損失。

“以房養老”保險四年累計承保194單

真正的“以房養老”保險產品，即老年人住房反向抵押養老保險，實際上是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。

其操作方式是，擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

該產品面對的投保人羣為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，提供老年人住房反向抵押養老保險的為具備一定資質的保險公司。

2014年6月，原保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，正式啓動反向抵押保險試點，試點城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個城市。2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養老保險產品獲批上市銷售，試點進入實質性運作階段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押養老保險正式擴大到全國範圍。

不過，老年人住房反向抵押養老保險開展以來，整體進展不算快。四年來，共有4家保險公司獲得開展住房反向抵押養老保險的資格，但僅有兩家保險公司推出住房反向抵押養老保險產品，目前實際開展業務的僅有幸福人壽一家。

券商中國記者從幸福人壽瞭解到，截至2019年4月，幸福人壽推出的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》產品累計承保194單(133户)。其中北京、上海、廣州三地的保單數佔比較多。據統計，該保險產品平均每月每户發放養老金近8000元，根據地區房產價格的不同，每户領取每月最高3萬多元，最低近2000元。

幸福人壽反向抵押養老保險辦公室高級專員陳磊説，反向抵押養老保險比較適合的人羣是失獨、孤寡、空巢老人或者子女支持的老人。例如，77歲的劉阿姨在上海擁有一套小房子，再婚喪偶無子女，退休後靠每月850元的救濟金生活，看到新聞報道關於反向抵押養老保險的報道後，由外甥前來諮詢並最終投保。她的房產價值經評估為140萬元，現在除了救濟金外，劉阿姨每月可以額外領到6000元。

按照產品設計，劉阿姨可以在這棟房子里居住並領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後，剩餘部分依然歸投保時約定的繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老人的家屬追償。

小眾業務的擴容難題

從全國範圍和該項業務本身發展來看，四年展業194單的保單量並不算大。但從幸福人壽的角度來看，反向抵押養老保險的辦理流程比一般保險產品更復雜，目前做到這樣已經很不容易了。

第一大主因是反向抵押養老保險本身就是小眾業務。幸福人壽介紹，四年多年來，前來諮詢反向抵押養老保險的家庭有幾萬户，最終之所以大部分無法完成投保，主要有三點原因：一是年齡不合適，二是房子不合適，三是投保阻力大。

根據設計，反向抵押養老保險的投保年齡為60歲-85歲，而不少前來諮詢的是50多歲的中年人；其次房子產權問題也影響投保，例如有的房子是單位產權房，不能外部流通，不符合抵押要求；還有的是老人曾離婚或喪偶，房子產權不完全屬於老人，析產過程中也有不少不可控因素，會影響投保成功率。

反向抵押養老保險舉步維艱的另一主因是，反向抵押養老保險是一項涉及主體相當多的複雜業務。主要包括兩個方面：一是投保人對產品的理解需要時間消化，二是辦理流程涉及多個外部環節。由於房產在家庭資產中的佔比相當重，其中不僅涉及各種評估、公證、法律事宜，還有複雜的家庭人情問題。例如，有一例是喪偶老人希望投保，但因子孫不同意而導致投保失敗。

以上海為例，從2015年4月第一批老人成功簽署投保單至2019年3月，幸福人壽共接待首次客户諮詢600餘户，有進一步參保意向並深入面談推進的有200餘户，根據低收入、高齡、失獨孤寡優先投保的三項原則以及客户的意願，初步達成意向60餘户，但又因在業務進展過程中，呈現出可能存在的潛在的房屋產權不明晰、繼承關係難以界定、調查信息難獲得、房屋和客户綜合情況等等多種涉及現行法規、歷史遺留問題、家庭倫理問題因素，最終上海蔘加反向抵押保險業務的簽約客户共59户/79人，承保客户共46户/63人。

陳磊擁有21年保險行業工作經歷，她説，這是她見過人身險產品中最複雜的一款產品，“不是之一，而是最複雜的。”她説。

反向抵押養老保險實質上圍繞房產、養老開展的複雜交易，涉及多個外部機構。正常情況下，一單反向抵押業務順利走完流程最快也要兩個月時間。目前耗時最長的一單反向抵押養老保險業務從投保意向達成到所有流程完成共計九個月。

傳統保險銷售時，投保意向達成就算是完成了最重要一步，而在反向抵押養老保險中，這只是剛剛開始，後續還涉及房產價值評估、房產權屬關係調查、房產抵押登記、遺囑公證等多個重要外部環節，溝通成本非常高，任何一個環節卡住，時間就要往後推。

例如，由於目前以房養老的社會普及度有限，很多外部機構並沒有針對這項業務的管理辦法和明確流程，需要每個窗口去具體溝通，耗時耗力。一旦碰到機構改革和職能調整，又需要重新與相關辦理機構和人員從零開始溝通流程。

呼籲政策支持“激活”供給側

國家統計局最新發布的數據顯示，2018年年末，我國60週歲及以上人數2.49億，佔總人口的17.9%，60週歲及以上人口首次超過了0-15歲的人口。隨着我國人口老齡化程度持續加深，完善養老保障體系以及提升養老服務質量成為當務之急。

中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認為，老年人住房反向抵押固然是一款小眾產品，但作為養老保障制度的一個組成部分，它具有兩個不可替代的作用：一是對某些羣體增加退休收入來源的不可替代性。二是居家養老的退休養老方式的不可替代性。

他認為，在理論上講，我國住房反向抵押的潛在市場是存在的，潛在需求是明顯的，中安民生在這麼短時間裏能夠輕而易舉地詐騙多位老人就是明證。但目前無論在需求側，還是供給側，駐足不前的觀望情緒十分濃厚。目前只有一家保險公司開展該項業務，推進的難度太大。

鄭秉文認為，與其他一些國家相比，我國開展住房反向抵押還有一個劣勢，那就是基層法律環境、社會誠信體系、中介服務機構質量等方面不盡完善。

一家保險行業人士説，就該業務而言，保險公司面對的風險和不確定性多且複雜，包括長壽風險、市場風險、利息風險、政策風險、不確定性風險等等。作為一種保險產品，住房反向抵押亦需要一定的大數作為基礎，目前的市場規模不足以分散上述多種風險。這也是保險公司駐足不前的重要原因。

鄭秉文建議，徹底解決“市場很冷、騙子很熱”的根本辦法在於制訂相關政策，鼓勵供給，滿足需求，讓騙子沒有鑽空子的空間，即儘快制定和出台老年人住房反向抵押擔保政策，將其作為國家政策性業務納入到我國養老保障體系。

具體而言，或採取“美國模式”，國家出面委託某個部委具體執行，對投保人和承保人提供“雙向保險”，這是力度最大的政策支持模式；或採取我國“香港模式”，國家授權某個金融機構，以國家信用為背書，對承保人提供“單向保險”。此外，在法律環境層面，我國目前的《繼承法》、《物權法》、《擔保法》等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點，亟需修訂相關法律條文，為反向抵押創造良好的法律環境。在保險公司層面，在產品的標準化、支付的模塊化、計算的價值化、期限的靈活化等改進空間也很大。

政策層面的支持已有動作。3月29日國務院辦公廳發佈的《關於推進養老服務發展的意見》，明確提出支持商業保險機構在地級以上城市開展老年人住房反向抵押養老保險業務，在房地產交易、抵押登記、公證等機構設立綠色通道，簡化辦事程序，提升服務效率。

鄭秉文表示，在幾十年後，待我國經濟發展進入穩態之後，房地產市場也隨之進入穩態，我國住房反向抵押市場的外部大環境有了極大改善之後，住房反向抵押市場也許會逐漸進入穩態。