房奴、債奴、財奴,不得不説的三角關係中,你是哪個奴?_風聞
微观系列-微观系列官方账号-2019-05-07 18:21
因為一講房地產就老是被投訴,我話先説在前面,這篇文章的所有資料,都來自於網上可查的新聞內容,每段內容都能查到來源,別又來説我誹謗房地產商,謝謝
對於房市諸位都很關心,定期也會傳出些不一樣的消息,最近一篇給大家講房市的文章是《中國房價進入“收網”模式》,裏面主要內容是説
根據國家的“户籍制度改革政策”,將推動大量人口朝一二線城市轉移,進城落户將是主軸
而這將利好一二線城市房價,但卻利空大量小城小縣的房價
房價他會形成一種收網的態勢,而不是像之前那樣,房價全國普漲
具體的內容大家可以去看一週前的文章,我在這就不展開講了
今天要講的三個關鍵詞是
房奴,債奴,財奴
先看新聞
土地拍賣的熱潮又回來了,短短一個月內,中國多地土地拍賣成交,紛紛創同期新高
沒有對比就沒有傷害
看看之前,我們看到的新聞,是這樣的
土地從“流拍”到“新地王”的誕生,過了短短几個月,主要原因還是户籍制度改革
最新的土地成交活躍的城市,無一例外,都是我在“收網”中提到的一二線城市,這些大城市會形成強大的吸人效應,讓外來人口積極落户本地,從而興起一波當地的房地產熱
這是毋庸置疑的
如果説全中國有誰消息最靈通,電話線最粗,那肯定是房地產商了
他們的消息和情報比我們任何人都靈通,所以地產商們的動作,也總是快人一步
去年他們對待拿地的態度還是“謹慎謹慎再謹慎”
就在一個月前,中國十大房企之一的融創主席,孫宏斌是這麼説的
嗯,今年拿地會非常小心
然後根據中原地產的統計,截至4月,全國已經有20家房企拿地超過100億
而其中,融創共拿地近80宗,總金額高達565億,排名所有房企第一
嗯,還真是非常小心,小心翼翼的“拿地第一”
融創傻嗎?
一點不傻,也別把任何人當傻子
嘴上説拿地要非常小心,實際動作是拿地冠軍
這背後只能證明一點,就是融創的電話線很粗很粗,他的研究機構更為給力
這時候出重手拿地,必然是看準了中國今後新一波房價上漲的風向
僅僅在武漢一地,融創就花了152億拿下四塊地,此舉震驚地產界,因為這幾塊地在半年內已經連續流拍3次
在大家都不看好,或者説都很猶豫的時候,流拍三次的地,融創一口氣152億,拿下了
是“房炒不住”?
還是“房住不炒”?
你屁股坐的位置不同,所希望的結果也不同
當然最近這些日子,重啓拿地模式的房企絕不止融創,你打開中國房企排行榜看看,近期又熱鬧的“土地拍賣會”上他們的熱乎勁又來了
畢竟電話線不止你融創一家粗,我們也都很粗,不止你有研究員,我們更多!
房地產企業們越活躍,我們這些底層的房奴們就越悲催,他們在土地拍賣會上每伸一次手,就是剝房奴們的一層皮
那麼問題來了,錢從何來?
拿地動輒幾百億的錢,天上掉下來的嗎?
我們這些老房奴可提供的金援有限,畢竟買的早,而新房奴還在路上,有的還在觀望
那麼錢從何來
這問題其實很簡單,從資本市場來
你們知道嗎,你以為房地產商就是大頭了嗎?
房地產商壓房奴,那誰來壓房地產商呢?
這個問題大家想過沒有?
那必然是債主
不諱言的講,我們是房奴,而房地產商則是債奴
債奴壓房奴,而債奴頭上的人,壓着債奴
繼續來看新聞
根據新聞報道里透露
融創是中國超級房企裏,罕見的淨負債率超過100%的公司,達149%
持續鉅額的投資和收購資金從哪來?
翻開融創的財報,一邊是幾何式增長的銷售,一邊是不斷的借新還舊
融創以具有挑戰性的槓桿平衡術,奔走在土地和銷售市場間。
融創目前已經公告了,擬發行21.5億美元優先票據,用於現有債務再融資
截至2019年3月,融創借款總額達到2269億元,較去年新增342億
上圖是融創發行的可查到的,“企業債”
融創在資本市場的融資,這種“借新還舊”的操作,大家一點不陌生
再看到最右側的借款利率,基本在7%-8.6%之間
只要做過一點投資的朋友就知道,8%的利息,那很高了,普遍的都是3%-4%左右,而房企給出的利息,基本都高一倍
目的只有一個,利息高,確保能借到錢,填補資金鍊空缺
但融創不是最誇張的,最誇張的來了
上面這位老兄,美元債利息13.75%,比恒大7%還要高一倍!
這麼高利息的新聞一出來,朋友們紛紛問,怎麼買?我也想借錢給恒大
不過這也不是重點,因為所有房地產企業玩的套路都一樣,向哪借錢,問誰借錢,大家都差不多,不同的只是規模大小
再來看新聞,新聞要連起來看才成體系
這是“華爾街見聞”的報道,根據權威機構Dealogic的統計數據顯示
今年前兩個月,中國房地產商發行的美元債規模,同比暴增136%,達到190億美元
而2019年,中國房地產商們要還的美元債,總共是174億美元
也就是説,2019年才過了兩個月,房企們就已經把今年要還的錢,全都借到了……
逼得房企們如此急切的去創紀錄的發行美元債,問美國人借錢的原因
主要還是境內發債困難
但一來房企們要還舊賬,二來還要高價拿地,繼續“搞地皮搞房子”
這就逼得房企們不得不“鋌而走險”,問境外借錢,不管是境外私募還是什麼金融機構,華爾街那幫人可不嫌錢多
華爾街,可是標標準準的財奴
資本本性的貪婪,會讓他們不惜一切的攫取財富
當年小李子演的著名的電影《華爾街之狼》,生動刻畫了這羣人的奢華和醜態
美國曾發起大規模的佔領華爾街運動,抗議這羣吃人不吐骨頭的資本家
華爾街那幫人,連自己人都吃,更別説中國人了
大家別以為華爾街,美國,那離我們很遠,其實他離我們一點不遠,我們每個人都在被吸血
你以為你是在被中國人吸,被房地產商吸?
錯了!
上面這條房奴、債奴、財奴,的利益關係鏈條已經講的很明白了
房地產吸你的血,而房地產商為了繼續經營和盈利,今年又創紀錄的問美國人借錢
我們幫房企打工,房企幫華爾街打工,到頭來是一層壓迫一層,一層剝削一層的關係
而且借美元債,有巨大的風險,就更別説是以如此高的超過10%的超高利息,所借的美元債了
他裏面的匯率風險,足以在一瞬間壓垮一家公司
其實我打個很簡單的比方,大家就懂什麼意思了
我借1億美元,借3年,3年後我還1億美元
這1億美元,我拿過來換成人民幣,換了6億人民幣
可3年後,人民幣貶值了10%,那我還是要還1億美元啊
那到時候我要用多少人民幣才能換到1億美元?
6億6千萬
借的時候1億換6億,還的時候要還6億6千萬
而且這裏面還沒有算利息,如果加上10%,甚至更高的利息
那你借1億美元,加上貶值和利息,最後要還多少呢?
這樣一講大家就知道里面的巨大風險了
原來韭菜是這樣割的,原來房奴是在給美元打工
而房企們為了能還得起債,就必然要想盡辦法把房價炒高,要不然大家自己去想想,這麼大的負債規模,這麼高的利息,你怎麼可能還的起
最後再舉一個借美元債,借到完蛋的血淋淋的例子
廣東國際信託投資公司,簡稱廣信
大家一聽“廣信”,可能覺得很陌生,因為這是家在90年代就完蛋了的公司
他是新中國成立以來,第一家破產案例,這第一家,就是個巨頭
但當時,他的龐大規模,是現在任何一家房企都不能比的
什麼碧桂園,什麼恒大,什麼融創,在廣信面前都是小朋友
廣信有多大,當時總資產是214億人民幣
214億人民幣很大嗎?
非常大,因為那是90年代
而早在1990年“廣信”的總資產就已經突破100億
1990年的100億什麼概念
1990年,全國商品房房價平均500一平米,上海也就1000多一平米
那年代大家誰買房啊,沒人買房,全都等着單位福利分房,那時候有着100億巨資的廣信,能買下半片上海商品房,一點不誇張
廣信,是信託公司,玩金融和投資,投資範圍很廣,能源,通信,化工,他全搞
但他最熱衷於搞得,還是房地產
廣信在房地產行業投入巨資,在當年站上了全廣東省,最大的“地主”
試想,要是他不玩美元債,玩拖了,曾經的廣東省最大地主,到今天該有多大?
因為盤子太大,涉足行業太多,這裏虧損,那裏虧損,虧損怎麼辦?就到處借錢,一開始國內借,然後國外借
到了1995年,廣信過去借的債,開始進入還債高峯期,因為盈利不佳,它就不得不採用“借新還舊”、“借短還長”、“借高還低”的辦法加以應付
反正一句話,拆東牆補西牆
到了1997年亞洲金融風暴的時候,廣信到期的美元債總額高達12億美元
注意這是1997年這一年到期的,要還的美元債,98年的美元債還在等着要還呢
1年就要還12億美元,在90年代,也是個天文數字
而更要命的是下面這個東西
這是我國曆年人民幣兑美元的平均匯價,請大家注意看1993這一塊
1993年人民幣兑美元是,1美元換5.72元人民幣
可僅僅過了1年
1994年人民幣兑美元是,1美元換8.61元人民幣
這一年間人民幣大幅貶值66%,這意味着你如果一年前借的一億美元,換了5.72億人民幣
那一年後,你要拿出8.61億人民幣,才能還上這一億美元
一眨眼,多還將近3億,這誰吃得消啊
你借1億美元,要多還3億人民幣,這對於當年一年就要還12億美元的廣信來説,是筆要了命的鉅債
鉅額的難以償還的美元債務,讓廣信“以債養債”的遊戲徹底結束,資金鍊斷裂,還不出錢
最後的結果也就只有宣告破產這一條路可走了
1998年6月,中國人民銀行調查小組全面進駐廣信,開始徹查廣信的破產危機,隨後對該公司進行破產清算
所以美國人的錢好借嗎?
説實話,還真好借
尤其是前幾年,美國長期搞量化寬鬆,搞低利率,不斷的印美鈔印美鈔,市場上全是錢,利息又低,借錢的成本更低
那是一個“錢找人”的時代
美國人巴不得你來借錢,你只要來借,利息全都好商量
中國的房企們也就是在那幾年開始加大借美元債的力度
但如今美國經濟向好,2018年美聯儲為防止經濟過熱,數次加息
於是借美元債的成本,比過去高得多,但即便這樣,中國房企們依舊依賴於美元債,2019年的借債力度已創新高
“借新還舊”的套路還在繼續,靠着美元升值,搜刮中國人民財富的遊戲也在繼續
房奴為債奴打工
債奴為財奴打工
這遊戲還要玩多久?
一個悲催的房奴,一個黑心的債奴,一個貪婪的財奴
今天,為房奴舉杯
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