房奴、債奴、財奴，不得不説的三角關係中，你是哪個奴？_風聞
微观系列-微观系列官方账号-2019-05-07 18:21
因為一講房地產就老是被投訴，我話先説在前面，這篇文章的所有資料，都來自於網上可查的新聞內容，每段內容都能查到來源，別又來説我誹謗房地產商，謝謝
對於房市諸位都很關心，定期也會傳出些不一樣的消息，最近一篇給大家講房市的文章是《中國房價進入“收網”模式》，裏面主要內容是説
根據國家的“户籍制度改革政策”，將推動大量人口朝一二線城市轉移，進城落户將是主軸
而這將利好一二線城市房價，但卻利空大量小城小縣的房價
房價他會形成一種收網的態勢，而不是像之前那樣，房價全國普漲
具體的內容大家可以去看一週前的文章，我在這就不展開講了
今天要講的三個關鍵詞是
房奴，債奴，財奴
先看新聞
沒有對比就沒有傷害
看看之前，我們看到的新聞，是這樣的
最新的土地成交活躍的城市，無一例外，都是我在“收網”中提到的一二線城市，這些大城市會形成強大的吸人效應，讓外來人口積極落户本地，從而興起一波當地的房地產熱
這是毋庸置疑的
如果説全中國有誰消息最靈通，電話線最粗，那肯定是房地產商了
他們的消息和情報比我們任何人都靈通，所以地產商們的動作，也總是快人一步
去年他們對待拿地的態度還是“謹慎謹慎再謹慎”
就在一個月前，中國十大房企之一的融創主席，孫宏斌是這麼説的
然後根據中原地產的統計，截至4月，全國已經有20家房企拿地超過100億
而其中，融創共拿地近80宗，總金額高達565億，排名所有房企第一
嗯，還真是非常小心，小心翼翼的“拿地第一”
融創傻嗎？
一點不傻，也別把任何人當傻子
嘴上説拿地要非常小心，實際動作是拿地冠軍
這背後只能證明一點，就是融創的電話線很粗很粗，他的研究機構更為給力
這時候出重手拿地，必然是看準了中國今後新一波房價上漲的風向
僅僅在武漢一地，融創就花了152億拿下四塊地，此舉震驚地產界，因為這幾塊地在半年內已經連續流拍3次
在大家都不看好，或者説都很猶豫的時候，流拍三次的地，融創一口氣152億，拿下了
是“房炒不住”？
還是“房住不炒”？
你屁股坐的位置不同，所希望的結果也不同
畢竟電話線不止你融創一家粗，我們也都很粗，不止你有研究員，我們更多！
房地產企業們越活躍，我們這些底層的房奴們就越悲催，他們在土地拍賣會上每伸一次手，就是剝房奴們的一層皮
那麼問題來了，錢從何來？
拿地動輒幾百億的錢，天上掉下來的嗎？
那麼錢從何來
這問題其實很簡單，從資本市場來
你們知道嗎，你以為房地產商就是大頭了嗎？
房地產商壓房奴，那誰來壓房地產商呢？
這個問題大家想過沒有？
那必然是債主
不諱言的講，我們是房奴，而房地產商則是債奴
債奴壓房奴，而債奴頭上的人，壓着債奴
繼續來看新聞
融創是中國超級房企裏，罕見的淨負債率超過100%的公司，達149%
持續鉅額的投資和收購資金從哪來？
翻開融創的財報，一邊是幾何式增長的銷售，一邊是不斷的借新還舊
融創以具有挑戰性的槓桿平衡術，奔走在土地和銷售市場間。
融創目前已經公告了，擬發行21.5億美元優先票據，用於現有債務再融資
截至2019年3月，融創借款總額達到2269億元，較去年新增342億
融創在資本市場的融資，這種“借新還舊”的操作，大家一點不陌生
再看到最右側的借款利率，基本在7%-8.6%之間
只要做過一點投資的朋友就知道，8%的利息，那很高了，普遍的都是3%-4%左右，而房企給出的利息，基本都高一倍
目的只有一個，利息高，確保能借到錢，填補資金鍊空缺
但融創不是最誇張的，最誇張的來了
這麼高利息的新聞一出來，朋友們紛紛問，怎麼買？我也想借錢給恒大
不過這也不是重點，因為所有房地產企業玩的套路都一樣，向哪借錢，問誰借錢，大家都差不多，不同的只是規模大小
再來看新聞，新聞要連起來看才成體系
今年前兩個月，中國房地產商發行的美元債規模，同比暴增136%，達到190億美元
而2019年，中國房地產商們要還的美元債，總共是174億美元
也就是説，2019年才過了兩個月，房企們就已經把今年要還的錢，全都借到了……
逼得房企們如此急切的去創紀錄的發行美元債，問美國人借錢的原因
主要還是境內發債困難
但一來房企們要還舊賬，二來還要高價拿地，繼續“搞地皮搞房子”
這就逼得房企們不得不“鋌而走險”，問境外借錢，不管是境外私募還是什麼金融機構，華爾街那幫人可不嫌錢多
華爾街，可是標標準準的財奴
資本本性的貪婪，會讓他們不惜一切的攫取財富
美國曾發起大規模的佔領華爾街運動，抗議這羣吃人不吐骨頭的資本家
華爾街那幫人，連自己人都吃，更別説中國人了
大家別以為華爾街，美國，那離我們很遠，其實他離我們一點不遠，我們每個人都在被吸血
你以為你是在被中國人吸，被房地產商吸？
錯了！
上面這條房奴、債奴、財奴，的利益關係鏈條已經講的很明白了
房地產吸你的血，而房地產商為了繼續經營和盈利，今年又創紀錄的問美國人借錢
我們幫房企打工，房企幫華爾街打工，到頭來是一層壓迫一層，一層剝削一層的關係
他裏面的匯率風險，足以在一瞬間壓垮一家公司
其實我打個很簡單的比方，大家就懂什麼意思了
我借1億美元，借3年，3年後我還1億美元
這1億美元，我拿過來換成人民幣，換了6億人民幣
可3年後，人民幣貶值了10%，那我還是要還1億美元啊
那到時候我要用多少人民幣才能換到1億美元？
6億6千萬
借的時候1億換6億，還的時候要還6億6千萬
而且這裏面還沒有算利息，如果加上10%，甚至更高的利息
那你借1億美元，加上貶值和利息，最後要還多少呢？
這樣一講大家就知道里面的巨大風險了
原來韭菜是這樣割的，原來房奴是在給美元打工
而房企們為了能還得起債，就必然要想盡辦法把房價炒高，要不然大家自己去想想，這麼大的負債規模，這麼高的利息，你怎麼可能還的起
最後再舉一個借美元債，借到完蛋的血淋淋的例子
廣東國際信託投資公司，簡稱廣信
他是新中國成立以來，第一家破產案例，這第一家，就是個巨頭
但當時，他的龐大規模，是現在任何一家房企都不能比的
什麼碧桂園，什麼恒大，什麼融創，在廣信面前都是小朋友
廣信有多大，當時總資產是214億人民幣
214億人民幣很大嗎？
非常大，因為那是90年代
而早在1990年“廣信”的總資產就已經突破100億
1990年的100億什麼概念
1990年，全國商品房房價平均500一平米，上海也就1000多一平米
那年代大家誰買房啊，沒人買房，全都等着單位福利分房，那時候有着100億巨資的廣信，能買下半片上海商品房，一點不誇張
廣信，是信託公司，玩金融和投資，投資範圍很廣，能源，通信，化工，他全搞
但他最熱衷於搞得，還是房地產
廣信在房地產行業投入巨資，在當年站上了全廣東省，最大的“地主”
試想，要是他不玩美元債，玩拖了，曾經的廣東省最大地主，到今天該有多大？
因為盤子太大，涉足行業太多，這裏虧損，那裏虧損，虧損怎麼辦？就到處借錢，一開始國內借，然後國外借
到了1995年，廣信過去借的債，開始進入還債高峯期，因為盈利不佳，它就不得不採用“借新還舊”、“借短還長”、“借高還低”的辦法加以應付
反正一句話，拆東牆補西牆
到了1997年亞洲金融風暴的時候，廣信到期的美元債總額高達12億美元
注意這是1997年這一年到期的，要還的美元債，98年的美元債還在等着要還呢
1年就要還12億美元，在90年代，也是個天文數字
而更要命的是下面這個東西
1993年人民幣兑美元是，1美元換5.72元人民幣
可僅僅過了1年
1994年人民幣兑美元是，1美元換8.61元人民幣
這一年間人民幣大幅貶值66%，這意味着你如果一年前借的一億美元，換了5.72億人民幣
那一年後，你要拿出8.61億人民幣，才能還上這一億美元
一眨眼，多還將近3億，這誰吃得消啊
你借1億美元，要多還3億人民幣，這對於當年一年就要還12億美元的廣信來説，是筆要了命的鉅債
鉅額的難以償還的美元債務，讓廣信“以債養債”的遊戲徹底結束，資金鍊斷裂，還不出錢
最後的結果也就只有宣告破產這一條路可走了
1998年6月，中國人民銀行調查小組全面進駐廣信，開始徹查廣信的破產危機，隨後對該公司進行破產清算
所以美國人的錢好借嗎？
説實話，還真好借
尤其是前幾年，美國長期搞量化寬鬆，搞低利率，不斷的印美鈔印美鈔，市場上全是錢，利息又低，借錢的成本更低
美國人巴不得你來借錢，你只要來借，利息全都好商量
中國的房企們也就是在那幾年開始加大借美元債的力度
但如今美國經濟向好，2018年美聯儲為防止經濟過熱，數次加息
於是借美元債的成本，比過去高得多，但即便這樣，中國房企們依舊依賴於美元債，2019年的借債力度已創新高
“借新還舊”的套路還在繼續，靠着美元升值，搜刮中國人民財富的遊戲也在繼續
房奴為債奴打工
債奴為財奴打工
這遊戲還要玩多久？
一個悲催的房奴，一個黑心的債奴，一個貪婪的財奴
今天，為房奴舉杯
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