房二代接班操盤“夕陽戰略”：內房股市值演化觀察點_風聞

原創： 丁真軍作者為阿爾法工場研究員

（本報告中的信息均來源於公開資料，不構成任何投資建議） 

一張全國住宅竣工面積圖，封死所有“屌絲房企”逆襲的通道。步入中老年的中國房地產行業，在主業方面已經不用多看，TOP5、TOP10、TOP20逐漸固化。

未來，主要由各大房地產企業接班人領導的夕陽戰略，直接決定其市值表現。

01 “屌絲房企”逆襲的窗口已關閉

2012年開始，中國住宅竣工面積增長告一段落，增速從雙位數跌落個位數甚至倒退，這預示着一個時代的終結。

（2012年-2016年住宅竣工面積增速分別為6.4%、-0.4%、2.7%、-8.8%、4.6%，點擊可看大圖）

那時，萬科A(SZ:000002)喊出了白銀時代，選擇在一定程度上“自廢雙臂”。而最具代表性的碧桂園(HK:02007)、融創中國(HK:01918)等公司，則決定化身弄潮兒，踏上“博市場集中度”的最後一浪，給自己改變命運的機會。

(1)碧桂園成為週轉界的傳奇

底下項目公司為了幾十項激勵，均神勇異常。所以其成為了宇宙第一房企，合約銷售從2012年的476億到2018年的7287億，增長了1431%，同期萬科增長330%。

(2)融創中國成為併購界的奇葩

只要你有地，就有在融創那裏拿到錢的機會，甚至是樂視網(SZ:300104)這樣的PPT公司。當時樂視賬上大概有20,920畝地（不包括與地方合作能拿到的地），大多在重點城市。融創150億元的入股，隱含了這些土地的獨家合作權，這寫在合作條款裏。

瘋狂併購拿地的融創，業績也是超級的好。合約銷售從2012年的356億到2018年的4600億，增長了1192%。

今天，屌絲房企逆襲的窗口已經關閉，TOP5格局穩固（見下圖），它們土儲、現金、平台等方面的能力圈已經非常清晰。

（克而瑞數據，點擊可看大圖）

在市場以更快的速度尋低（2017年住宅竣工面積倒退7%，2018年倒退8.1%），尋找新平衡的階段，行業格局難以被打破。

這次，萬科的口號已經從白銀時代變成活下去。無論如何，房地產盛世已去，市場接下來要如何演繹？需要重點觀察各家的“夕陽戰略”。

02 “夕陽戰略”決定未來估值

何謂夕陽戰略？就是行業整體走到生命週期的最後一段時，公司尋求增長的戰略。

若未來前景一般，公司的市值很難有持續的增長。不同的夕陽戰略，實際上決定了不同的市值表現。

(1)緊守主業

世茂房地產(HK:00813)以及新城控股(SH:601155)，可能屬於毫無變陣緊守主業的代表，這從接班人的履歷可以看出來。

世茂房地產的權利剛交接給房二代許世壇，其從2019年1月30日起將成為總裁，職位一路爬升的過程中許世壇始終只負責項目的運營和銷售。

（左二，許世壇）

新城控股情況也大致相同，公子哥王曉松從2018年8月25日掌權，接手總裁鐵王座，其分管新城三大事業部之一的商業開發事業部。

(2)多元化拓展

多元化分為温和與激進兩種，與主業形成較強的協同是為温和拓展，比如恒大去做童世界遊樂園和養生谷。

與主業偏離很遠，協同性不夠的是為激進拓展，比如融創太子孫喆一負責集團四大板塊之一的融創文化（其他三塊是地產、物業、文旅），業務包括樂融致新（原來的樂視致新）、樂創文娛、樂為金融和樂融雲。

（孫喆一）

​激進多元化的例子，還有碧桂園二小姐楊惠妍負責的包括智慧農業、機器人和新零售等領域的探索。

作為夕陽戰略的重頭戲，多元化目前成功的例子還不多。但拋開成敗，其更值得我們去關注。因為敢踏出這一步未必成功，但不踏出這一步只能與行業共存亡了。

李嘉誠家族的運作，是國內房地產公司值得學習的例子。

03 李嘉誠的“夕陽戰略”

香港就那麼大的地方，土地這一核心要素早已被瓜分完畢，慢週轉捂地賣高價的模式之外，四大家族如何求發展呢？

太陽底下無新事，就是用地產的現金流來支持多元化。

李嘉誠家族的長實集團(HK:01113)經營房地產業務，目前市值2286億港幣。房地產業務之外，多元化業務強而有力。

長和(HK:00001)包括六大多元業務（港口、零售、基建、能源、電訊和投資），每項業務都是全球化擴張，目前市值3131億港幣。

（長和2018年財報，點擊可看大圖）

論到多元化的嘗試，李嘉誠可以説不輸於任何人，2008年甚至還投過當時泡沫巨大，估值150億美元的Facebook。目前李嘉誠退休，長子李澤鉅接班後延伸着戰略，直接出手收購澳大利亞天然氣公司APA Group。

而相比之下，再來看看鄭裕彤的新世界發展(HK:00017)，還是主打房地產開發、物業租金和基建，業務基本在香港和內地，目前市值1304億港幣。對比新世界發展與長和的股價，差距也很大。

（長和與新世界發展K線疊加，點擊可看大圖）

買資產，以較大投入形成壁壘，以期未來能獲得穩定現金流，這是永遠值得嘗試的一條路。

很多人認為李嘉誠等Old Money把港口等公用事業資產都買完了，哪還有資產買？即使舊資產沒有了，還有新資產，譬如巴菲特買的蘋果和亞馬遜，我們年初提的各種“新基建”其實就是新資產。

投資者明白，市場雖然喜歡利潤，但更喜歡未來的利潤。沒有夕陽戰略的公司，沒有較大增長前景的公司和鹹魚有什麼區別，市值又如何能大幅增長呢？