我那個買學區房的朋友，現在後悔了！_風聞

問大家一個問題，如果現在給你一千萬，你會怎麼用？

買房？買股票？或者是買保險？

相信大多數人第一想法便是買房！

房地產好啊，不僅用來自住，且保值，還能抵抗通貨膨脹。

可這真的是正確財富管理方式嗎？

不是！

前兩天，廣發銀行聯合西南財經大學通過對華北、華東、華中、華南、西南、東北、西北七大區域、23個城市的上萬家庭進行調研分析，發表了一份長達76頁的《2018中國城市家庭財富健康報告》(以下簡稱《報告》)，不僅揭示了中國城市家庭財富管理的現狀、特徵及問題，而且對公眾對銀行產品服務的態度與需求也做了全面統計。

報告顯示，中國家庭財富在逐年增加，目前財富總值已位列世界第二位。

同時，我國城市家庭存在財富管理不夠健康，健康得分平均值為68.5分，處於“亞健康”狀態，距離85分非常健康的程度還有較大距離；近四成家庭財富管理得分在60分以下。

報告中分析，出現這問題有兩個方面：

一是房產佔比過多擠佔了家庭的流動性；

二則是家庭存在低收益資產上配置過多、高風險資產上投入太極端、投資不夠多樣化等特點。

報告中提到，“房產佔比在家庭財富配置中過多”。

多到哪種程度呢？

在國內家庭總資產配置中，房產佔比高達77.7%，遠高於美國的34.6%。

意味每100塊，中國家庭就會支出78塊用來支付房產。

而當我們仔細去觀察其他資產配置數據時發現，金融資產僅佔我國城市家庭總資產的比重為11.8%，佔11.8%，股票佔比不到1%。

而在美國，這一比例為42.6%，在日本，這一比例為61.1%，英國、新加坡、瑞士則都超過了50%，加拿大為48.6%，法國為39.8%。

而在我國城市家庭的金融資產中，又以銀行存款最多，佔比達到了42.9%，其次為理財產品，佔比為13.4%，股票佔比為8.1%；基金為3.2%；債券僅為0.7%。

為什麼出現以上畸形的資產配置方式呢？

因為房產對於中國家庭來説，具有投資、保值增值和居住等多重屬性，很多中國家庭把房產作為家庭的重要資產配置。

從過去15年來中國一二線城市房產來看：一線城市如北京、上海、深圳來看，房產投資回報超過10倍。

比如2003年深圳市商品住宅均價為5785元/平方米，2017年已經達到54632元/㎡，漲了約10倍，而北京、上海也差不多。

如武漢、南昌、合肥等二線城市，房產投資回報超過5倍以上，比如2003年合肥市商品住宅均價為2341元/平方米，2017年已經達到12844元/㎡，漲了約5.5倍；

如果從2000年合肥房價1200元／平方米計算，則過去18年來，合肥房價漲了約10.7倍。2003年，南昌市區商品房的均價約為2438元/平方米，2017年已經達到12223元/㎡，也漲了約5倍。

在如此高回報率之下，這也就能解釋，為什麼越來越多的家庭願意把財富分配到購買房子上。

但從資產配置的角度而言，以房產為主的財富分配方式是不健康的，而且風險很高。

如果把家庭財富80%都投入到房地產當中去，一是容易因為政策波動和房價漲跌帶來系統性的風險。

尤其是後者，嚴重影響到家庭財富的健康發展。

我的一個朋友，10年前在南京買“知名”學區房，房子就在南京四大名校之一的附近，雖然比其他地段的房子貴一百多萬，但“買一送一”多好啊，既能享受優質的教育資源，又能坐等升值。

於是想着指望學區房繼續升值。

可沒想到，隨着近幾年附近學校本身排名的變動，曾經的名校，也逐漸被後起之秀所替代。

自己住的“知名”學區房正在慢慢被人所遺忘，當學區房與“學區”脱鈎後，原來的房子將會變得比其他地段的房子更加不值錢。

所以啊，這項長期投資的不確定性風險可見一斑。

其次，還記得我之前跟大家分享我姑媽講的故事嗎？

鏈接：（身家資產上千萬的人，其實都是負債人生）

我姑媽的閨蜜用全款買房，而我姑媽卻認為這樣會嚴重導致現金流動性差，非常不值當。

如何讓錢最大化流動起來，這才是理財的本質思維。

確實如此，房產屬於不動產，流動性差，當家庭出現大額資金需求時，很難在短時間變現，快速解決資金需求。或當經濟出現危機時，不動產出現貶值也會讓家庭財富迅速縮水。

這也説明了，目前國人的家庭財富資產配置非常不合理，尤其是建構以房子（自住）為核心的資產組合包，這樣會嚴重扼制了資金流動性，不利於更好為自己財富建構堅實的堡壘。

而如今，政府頻繁出台相關政策，扼制炒房，讓房子逐漸迴歸到居住屬性，構建房地產市場健康發展長效機制將會長期進行下去。

寫到這裏，我突然想起了美國康涅狄格州的格林威治，作為曾經最為出名的對沖基金小鎮，眾多對沖基金公司在這裏設有總部。

而從格林威治去往紐約曼哈頓，乘坐城市軌道交通用時不過一個小時，再加上當地政府優惠的税收政策，所以這裏一下子湧入了大批人員。

出於天時地利人和，格林威治的房子也水漲船高，更是為眾多富豪所青睞，一座豪宅基本均要價3000萬美元以上。

可從2011年開始，眾多對沖基金公司在經歷過一個時期的風光後已顯示出偃旗息鼓的跡象：對沖基金公司紛紛撤離，裁員現象嚴重。

在遇到企業經營困難時，富豪們開始出售豪宅，以圖彌補公司虧空漏洞。

可奇怪的是，儘管富豪們一再降價出售豪宅，但至今仍沒多少人問津。

如今這座城市有1200所住宅正在掛牌銷售，其中250所住宅掛牌價格超過500萬美元，還有57所價格超過1000萬美元。

還須注意的是，2016年格林威治的平均房產價格為220萬美元，比2015年降低9%。

當地目前潛在的房地產買者，更願意在能夠步行到達地鐵站的距離內置業；

而與曼哈頓有地鐵相連的地區，那些價格在200萬美元的房產，也更符合這些人的消費心理預期。

為什麼要在文末提及這個案例呢？

就是我們所認為的房子是最有價值、最保險的投資方式，是一輩子不可能跌的，但遠在美國的格林威治，卻實打實地打臉當地人，告訴大家：就跌給你看。

所以無論在什麼時候，都要做好家庭資產多元化配置，提高家庭財富抵抗風險的能力，這才是我們當下最應該思考的問題。

我是錢研社張殫，想和我一起學習投資知識、完成自我增值，歡迎關注我的公眾號【資識研究所】