中國人民銀行知道房地產何時見底嗎？_風聞

文 | 京畿部長

△中國人民銀行 圖源：見水印

“中國的房地產行業慢慢趨於理性了。”

這話不是我説的，是住房和城鄉建設部王蒙徽部長在今年3月份説的。

在我國，房地產行業在經濟中佔有舉足輕重的地位，它從GDP、財政、投資各個方面深深影響着中國經濟。房地產是虛擬經濟，屬於第三產業，這種非生產部門對應的一個實體經濟生產部門則是建築業。建築業則有一個建築業週期現象，而所謂的週期性就是產品價格呈週期性波動，時好時壞。在1930年，美國經濟學家庫涅茨提出的一種為期15-25年，平均長度為20年左右的經濟週期，也就是“庫茲涅茨”週期。該週期主要是以建築業的興旺和衰落這一週期性波動現象為標誌加以劃分的，所以也被稱為“建築週期”。

簡單理解就是：庫茲涅茨認為，這種週期主要的標誌是兩大因素互相作用推進發展的，一個是居民財產結構，第二個就是人口轉移，可以説，這兩個因素就是決定建築業好壞的決定性因素了。

人口、消費和收入在經濟週期的變動中的確有着關鍵作用，而這些因素傳導到房地產中，它的變動也就有了必然性。人口的多少決定了住房和其他生活消費需求的多少，但人口具有流動性，且隨着時間的變化，就會產生一定的週期性。對於這種週期性的把握，應該就是中國人民銀行研究員們迫切要搞清楚的主要課題了。

我國目前的房地產主要特徵是同城市或同一城市、不同區域的房地產市場的供需結構和週期變化的差異，已經越來越明顯了。如今人口普遍湧到一二線城市，勞動力的轉移，城市人口的增長帶來了住房需求的增長。從這個角度看待房地產行業是具有合理性的，因為城市化就是這一週期的全部過程。但是人口增長不發生變化，房地產的週期性變化就不可避免，也就是説，高房價維持的房地產行業在一段時間內肯定是要發生停滯的。

雖然週期性規律不可避免，但是如何延緩這個規律發生的時間，確是我們應該考慮的問題。城市化發展的不足會給房地產帶來泡沫，一旦陷入比較漫長的經濟週期，就會發生像英國第二次世界大戰後的1945年 - 1955年、拉丁美洲在1980年代、日本在泡沫經濟崩潰後自1991年開始到2000年代初期的這段時間長期經濟不景氣的現象，也就是失去的十年。週期時間的過長和過短這兩種情況都會發生，而哪種可能性最大，就是如今央行要搞清楚的事情了。

對於危機是怎麼產生的，學界一直有普遍認可的觀點，那就是心理作用是主要因素。由於人們對待事物的樂觀，導致了行業的繁榮和狂熱，而後導致危機，可以説危機是繁榮之後的必然結果，而人們的繁榮期對於行業供給的誤判多少，而決定了危機的嚴重程度。

在銀行信用擴張時，企業的投資心理旺盛，於是物價上漲，利潤增加，銀行的貸款需求在企業家的作用下越來越大，而銀行也在資金許可範圍內盡力滿足企業需求，投資拉動生產，經濟開始繁榮。而危機的發生，則是企業家對於市場需求有了誤判，而銀行在認為信用擴張過度後決定收縮，這樣一來，通貨量和商品量平衡關係被打斷，進而導致了危機的產生。

如果説很多時候週期規律難以發現，那麼回看歷史也能給我們啓示。在一些國家的歷史過程中，房地產商就曾遭受過長期利潤下降而無法擺脱的問題，鑑於此，就不得不給銀行讓利，迴歸到建築業掙扎求存。但就銀行本身而言，也是根本沒辦法預測經濟週期的長短，更別説搞清楚現在到底是在谷底還是山腰了。

經濟週期的研究向來滯後，一般情況下，大傢什麼都做不了。

對了，王部長在接受記者提問時，不僅説了行業慢慢理性了，他還強調：

“堅持調結構、轉方式。特別是要大力培育和發展住房租賃市場，重點解決新市民的住房問題。”

或許租賃市場，也會是新的辦法呢。