一週房產動態：深圳小陽春慢半拍 ……_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-05-10 11:04
文章首發於公眾號：叁裏河****作者： 小昱
1． 土地市場現“小陽春”？4月房企蜂擁搶地，18家拿地超50億
中原數據顯示，4月房企拿地積極性明顯上漲，單月有18家企業拿地超過50億元，刷新了最近一年多土地市場的月度記錄，其中融創、碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、榮盛、金地等8家超過100億元。從2019年前4個月的數據來看，累計有28家企業拿地過百億，而在2018年同期只有24家企業，2017年同期只有18家。
（21世紀經濟報道）
點評：因降準使得銀行間流動性氾濫，銀行在資產荒下更傾向於把資金貸給能提供抵押物，並且收益率相對較高的房企。房企手中的資金較多在做大規模的驅動下首先會選擇增加土儲，而一二線城市3月的房市小陽春同樣也給房企打了興奮劑，進一步推熱土地市場。
2． 廣州“搶人”再提速，取消碩博社保年限，本科連續半年社保即可入户
廣州市近日在廣州市人力資源和社會保障局網站公佈了關於《廣州市引進人才入户管理辦法實施細則》的政策解讀，關於社保部分作出了較大調整。一是取消了碩士研究生、博士研究生的留學人員入户社保參保年限限制，只需在廣州市現引進單位有參保記錄即可，無須連續繳納社保滿6個月以上；二是本科連續半年社保就可以入户。
（廣州市人力資源和社會保障局）
點評：一線城市廣州此次放寬落户標準，其本意已經不是在為房地產銷售做需求導入了。在人口紅利逐漸消失的過程中，年輕的勞動力對所有想保持活力的城市來説都是多多益善，勞動力人口的進入不但能促進城市發展，勞動力繳納的養老保險還能緩解養老基金壓力。
3． 一季度百城新房價格漲13% 住建部發“預警”
易居房地產研究院4月25日發佈《中國百城房價報告》顯示，2019年一季度，在該機構監測的100個城市，一手商品住宅成交均價為13685元/平方米，同比上漲了13.1%。該機構指出，3月100城的房價仍在繼續上漲，相比1-2月同比12.0%的漲幅有所擴大。
住建部表示，從調研情況看，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需高度關注。住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
（財經網）
點評：在房地產融資鬆動、部分城市通過人才引進，樓盤預售價格破限價等方式放鬆調控。房價在各種利好政策的釋放下逐漸上升，但是房價的上漲只會進一步推升本房市泡沫。
4. 大型房企“去庫存”進行時 二線城市項目計提跌價準備
四月末“財報季”收尾，主流房地產公司的2018年業績普遍亮眼。掀開光鮮業績的外衣，房企的財務數據依然隱藏着不少風險。在財報中，多家房企計提了存貨跌價準備。其中，一線城市如上海、廣州的項目包含其中；二線城市如成都、西安、天津、廈門最為常見；三四線更是“重災區”。
（21世紀經濟報道）
點評：部分房企在一二線城市的項目有些是前兩年以高價拿下土地，但是限價政策實施後，房企高價地項目只能以低於拿地時計劃的價格開盤，部分項目銷售就面臨虧損。而三四線項目在去年棚改急剎車後，早期因為棚改激發的需求也突然失去支持，項目銷售難成為擺着眼前的難題，為了保證回款速度，房企很可能選擇降價促銷，即使是虧損也要儘可能多回點本。
02. 一線及部分新一線城市房產成交數據
新房數據：
（4.22-4.28）
（4.29-5.5）
二手房數據：
（4.22-4.28）
（4.29-5.5）
深圳市住建局信息顯示，4月深圳二手商品住宅成交量同比增加27.27%，滯後的小陽春。
4月二手房掛牌價格：
杭州
這個項目成為網紅盤也是有原因的，地鐵上蓋項目極具優勢，從地鐵口可直通小區地下車庫。開盤均價2.59萬精裝交付，比在地鐵1公里左右的夢棲祥雲便宜差不多2千。
2．4月24日，位於大江東的濱江新希望新城·未來海岸，共159套房源，均價1.66萬元/㎡，共有1257户申購，中籤率12.65%。
3．4月26日，位於餘杭區的萬科大溪谷，共144套房源，均價2.06萬元/㎡，有1104組客户申購，中籤率13%。
4．4月26日，位於蕭山區濱江新希望用潮府，共140套房源，均價3.75萬元/㎡，項目中籤率7.27%。
南京
1．雨花台區的翡翠天際於4月27日開盤，項目共247套房源，均價3.5萬元/平，户型面積1113-143平，共有3104組客户參與搖號，中籤率為8%。
2．4月27日，位於棲霞區的融信世紀東方，共224套房源，均價3.49萬/平，户型88-143平，吸引2813組客户參與認籌，中籤率8%。
3．4月27日，位於建鄴區的升龍天匯，共209套房源，均價3.5萬/平，户型95-150平，吸引6627組客户參與認籌，中籤率僅3.2%。
該項目在河西南，臨近地鐵2號線，地鐵S3號線，周邊有幼兒園小學，南京河西外國語學校等，商業配套及醫院資源也較豐富。
4．4月30日，位於建鄴區的魚嘴金茂悦，共184套房源，均價3.98萬/平，吸引5851組客户參與認籌，中籤率僅3.1%，該項目需5成首付。
上海
1．4月30日，位於青浦區的中核錦悦府，共推出388套房源，均價5.79萬/平，有718組客户參與搖號，中籤率54%，這也是4月認籌人數最多的新盤。
2．而在4月22-4月29期間開的4個盤，參與搖號的人數均少於房源數。其中位於松江區的國貿天悦推出644套房源，僅有87人蔘與搖號。
北京
1．上週，位於石景山區的中海寰宇天下以92套成交量位列普通住宅項目成交榜中的第一名，該項目均價6.22萬/平。而在朝陽區的共有產權房城志暢悦僅銷售58套，在海淀區的限競房萬科翡翠雲圖僅成交14套。
2．上週位於大興區的限競房項目大興金茂悦，供應1230套房源，均價4.16萬元/平。
3．位於大興區的亦莊金茂府，為疊拼項目，共84套房源，均價7.49萬元/平。
4．4月26日，在門頭溝的華萊西山家園取得預售證，均價5.5萬/平。
5．5月1日，大興區魏善莊鎮的柏雅景苑取得預售證，均價4.1萬/平。
6．5月5日，開發區河西區的海棠苑取得預售證，均價7.9萬/平。
7．5月5日，開發區河西區的亦莊逸家園取得預售證，均價7.4萬/平。
04. 土拍情況
杭州
杭政儲出[2019]21號
新城以總價約27.16億，樓面價24121元/㎡，溢價率22.6%拍下該地塊，性質為住宅用地。
21號地塊位於江乾區艮北新區板塊，靠近九堡地鐵站，出讓面積48953平方米，該項目需配建10%公租房。
附近的北辰九堡項目地價為25720元/平。21號地塊附近有杭州師範大學東城小學及中學，還有九堡新天地廣場，醫院有江乾區人民醫院九堡院區。該地塊附近二手房目前銷售均價3.3萬/平。
其他地塊
NO.2019G08
經過112輪競爭由南京榮盛置業有限公司以15.6億元和自持商品住房面積13000平方米競得，溢價率41.8%。地塊為住宅用地，成交樓面價31980元/平。
NO. 2019G09
起始價10億元，經過84輪競爭由南京正榮江濱投資發展有限公司以14.4億元和自持商品住房面積7800平方米競得，溢價率44%。地塊為住宅用地，成交樓面價8478元/平。
NO. 2019G10
經過43輪競爭由南京榮盛置業有限公司以10.5億元和自持商品住房面積2200平方米競得，溢價率41.89%。地塊為住宅用地、社區中心、幼托用地，成交樓面價8452元/平。
NO. 2019G11
經過76輪競爭由浙江卓瑞企業管理有限公司以4.2億元和自持商品住房面積10000平方米競得，溢價率42.37%。
NO. 2019G12
經過36輪競爭由上海垚鑑貿易有限公司、南京紅太陽房地產開發有限公司以11.9億元和自持商品住房面積200平方米競得，溢價率40%。地塊為住宅用地、幼托用地，成交樓面價11558元/平。
NO. 2019G13
起始價2.57億元，經過20輪競爭由南京家樂家商業廣場有限公司以3.52億元競得，溢價率，溢價率95%，地塊為商辦混合。
NO. 2019G14
經過22輪競爭由南京榮盛置業有限公司以6.1億元和自持商品住房面積800平方米競得，溢價率38.6%。地塊為商住混合用地，成交樓面價9470元/平。
NO. 2019G15
經過1輪競爭由南京新豐泰汽車銷售服務有限公司以0.39億元底價競得，地塊為零售商業用地、批發市場用地。
成都
新都區團結新區地塊
4月24日，旭輝以樓面價2260元/平的低價競得該地塊，該地塊為商業兼容住宅地塊，佔地123畝。
武漢
P（2019）039
4月23日，融創以底價70億拍下039號地塊，該地塊為住宅、商服、公園用地。039號地塊去年9月底掛牌因故延遲一月後再次掛牌，遭遇流拍，兩個月後該宗地再次掛出還是以流拍收尾。
時隔4個月後該地塊終於被融創以底價拿下，在當天的土拍上，融創還拿下了位於漢陽區的P（2019）032的住宅、商服、公共管理地塊，032號地塊同樣是以底價38.5億成交。
位於漢陽區的P（2019）033純住宅地塊同樣被融創以總價41億，溢價率24%拿下。融創還以約2.87億拍下江夏區P(2019)029的商服地塊。
其他地塊
1. 明星職業經理人張晉元離職泰禾，下一站天潤
泰禾集團執行副總裁兼北京區域公司總裁張晉元已正式提交了離職申請，將於4月30日離職。從泰禾離職後，張晉元將以創業身份加盟天潤置地，任總裁一職。
2016年5月，張晉元加盟泰禾任副總裁，後於2018年升任泰禾執行副總裁。張在任期間內，帶領泰禾北京區域創造了歷史最高業績，使泰禾在北京市場站穩腳跟。即便在調控持續深入的2018年，泰禾北京區域公司的業績也達到300億元，成為泰禾集團最為倚重的區域公司之一。
（界面新聞）
2．金地2018年淨利增18.35%至80.98億 今年首季營收增超六成
金地集團公佈2018年年度報告顯示，期內實現營業收入506.99億元，同比上升34.62%；結算收入460.59億元，同比上升36.84%；歸屬於上市公司股東淨利潤為80.98億元，同比增長18.35%。
年報顯示，2018年金地實現銷售金額1623.3億元，同比增長15.3%，對應銷售面積877.8萬平方米，同比增長14.5%。
（每日經濟新聞）
3. 平安不動產聯手旭輝 長租公寓資管規模擬10年達2000億。
平安不動產與旭輝領寓，將聯手在長租公寓領域再度加碼。雙方將成立一個資產投資與管理平台，發揮各自在資金、資源、運營等領域的專業優勢。未來三年內雙方將投資100億元，用於住房租賃項目的投資、開發及運營，並落地雙方首個合作項目——上海浦江鎮綜合型租賃社區。
平安不動產一位高層透露，公司在長租公寓設定了發展目標，擬用10年左右的時間，使長租公寓資產管理的規模達到2000億元。
（觀點地產網）