香港樓市又火了？_風聞

來源：新京報

香港曾長期霸佔全球房價最高城市的前幾名，經歷去年年末香港樓市整體量價小幅下挫之後，進入今年4月，香港樓市交易明顯活躍，樓市熱度又重新迴歸。

近段時間以來，香港樓市出現回暖跡象。

4月香港樓市量價齊升

近段時間以來，房價曾連續下跌的香港樓市，市場看空情緒有所緩解，回暖跡象明顯。

從成交數據可見端倪。來自中原地產的數據顯示，今年4月，香港二手居屋買賣合約登記(包括房屋自由市場及第二市場)取得686套，總值35.73億元（港元，下同），較3月的477套及24.11億元，分別大幅上升43.8%及48.2%。金額是創自1995年7月有記錄以來的近24年按月曆史新高，而套數是創2014年7月687套後的近5年按月新高。反映今年3月期間樓市氣氛暢旺，樓價回穩上升，刺激用家入市，帶動二手居屋交易投資連升兩個月。

按金額分類方面，4月份價值400萬元至500萬元的二手居屋買賣，升幅最大，達231套，按月上升61.5%。價值500萬元以上及300萬元至400萬元的買賣分別為364套及72套，按月上升42.7%及28.6%。相反，價值300萬元或以下的買賣有所下跌，4月取得19宗，按月算，下跌17.4%。

值得注意的是，今年4月份有3套二手居屋買賣登記個案打入歷年十大高價成交榜之內。香港仔雅濤閣2座高層H室單位，成交價為980.0萬元，創歷史次高。筲箕灣東濤苑映濤閣(D座)低層5室單位為955.0萬元，創歷史第五高。鰂魚涌康山花園7座中層C室單位為940.0萬元，創歷史第七高。

4月份，買賣最多的房屋為九龍灣麗晶花園，共有22套，總值1.20億元。沙田穗禾苑及天水圍天頌苑各為17套，並列第二位，分別總值7968.6萬元及7485.9萬元。屯門兆康苑為16套，排名第三位，總值7517.8萬元。

不僅如此，新京報記者注意到，反映香港二手房價走勢的中原城市領先指數（CCL），於5月14日為186.07，按周升1.17%，比上月升3.28%。進一步迫近188.64點歷史高位，相差1.36%。中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，相信5月底公佈的CCL將會重返高位。

而中原城市分區領先指數，在港島、九龍、新界東、新界西均全線上升，較上月分別上升3.05%、4.91%、3.53%、2.97%。其中，被視為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”，也出現全面上升。位於港島區的杏花村上漲10.09%；位於九龍區的黃埔花園上漲了12.67%；新界東的沙田第一城環比上漲 12.03%。

數據來源：中原地產5月10日公佈的指數，根據4月29日至5月5日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。

另據萊坊最新發布的《香港每月物業市場報告》指出，住宅市場方面，根據土地註冊處的資料，今年3月，香港住宅總成交量上升27.9%，達5231套，為2018年7月以來單月成交量超過5000套的月份。在中小型住宅單位的樓價大幅度上升的帶動下，2月份香港整體樓價按月上升了 1.3%。3月份為豪宅租賃市場的傳統旺季，租賃市場交投反彈，中環半山及跑馬地等部分地區的租賃市場表現活躍，業主在議價時態度維持堅定。

基於此，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅指出，儘管市場一直在辯論一手樓的空置税，市場一致的看法似乎已經表明該政策對住宅供應和樓價的長遠影響有限。

實際上，在2018年底香港出現小幅下挫後，今年以來，連續多月下滑的香港樓市開始回暖。高力國際研究報告指出，今年一季度香港樓市需求有所強化，整體成交量環比上升55%至13863套。不過，這一數字仍低於過去五年季度均量：14500套。

而需求回升主要來自於活躍的核心市場，該區域的成交量環比上升60%至5500套。而非核心市場依舊疲軟，與過去三年平均成交量佔市場總量70%相比，一季度非核心市場成交數量僅佔總成交量的45%。

對此，上述報告預計，除非受到市場動盪或國際形勢不穩影響，今年第二季度市場仍將持續回暖。

去年底香港樓市出現“拐點”

自2009年初，全球金融風暴復甦後，香港住宅價格持續上升，一輪長達十餘年的大牛市隨即開啓。

據恒大研究院的統計，1986年-2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和14倍，年均增長10%、10%和

9%，2018年房價收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。由於房價過高，住房自有率從2004年的54%下滑到2017年的49%。儘管香港政府興建了大量的公營房屋，2016年香港房屋套户比達到1.09，房價居高不下，高房價與住房困境並存。

為冷卻過熱的樓市，香港政府“辣招”不斷，推出了多輪調節按揭成數和貸款額度的措施，也多次加徵印花税，2018年更是徵收一手房空置税，但香港樓市的熱情始終澆不滅，萊坊發佈的研究數據顯示，截至去年11月中旬，香港整體房價已連漲29個月，並按年10%的漲幅增長。

世邦魏理仕最近發佈的《全球生活報告》指出，香港以123.5萬美元 (2091美元/英尺)的住宅均價，蟬聯“全球房價最高城市”榜首，新加坡以874372美元 (1063美元/英尺)位居次席。

不過，從去年9月份開始，美聯儲加息，香港金管局跟進，多家香港本地銀行上調最優惠利率，香港維持了十年之久的超低息環境結束了。香港樓市“拐點”悄然而至，當時，不少業內人士預計，至今年年底，香港整體房價或下跌15%。

不過，今年4月以來，香港樓市交易明顯活躍，樓市熱度又重新迴歸。對於香港樓市之所以出現如此急劇的轉變，紀言迅認為，最主要是跟中美貿易談判有所眉目和美國暫停加息有關。他指出，香港房地產市場與經濟、金融環境密切相關。今年1月-2月，香港整體房價僅上升1%左右，三月份上升3%左右，總體升值幅度不大，但若這一勢頭持續下去，樓市前景依然不錯。

一份來自仲量聯行發佈的研究報告指出，大灣區的發展將帶動香港各類物業市場的需求。其中，住宅市場方面，隨着大灣區內跨境人流的便捷流通，將提升鄰近邊境的地區對需要往來華南地區工作的人士的吸引力。同時，香港優質的醫療服務及教育將繼續吸引內地的超高淨值人士遷入。華南地區的超高淨值人士數目於過去３年增加23.7%至21680人。超高淨值人士湧入，將帶動香港豪宅需求上升。

不過也有業內人士分析認為，香港樓市火爆還有待觀察。在協縱策略管理集團創始人黃立衝看來，香港樓市並沒有傳聞中那麼火熱，只是沒有像去年底那樣下降，前段時間積累的一些購買力又重新被釋放。

談及未來樓市的走勢，紀言迅表示，從目前形勢看，預期今年會持平、打和，不過，豪宅市場預計會上升5%左右。關鍵要看市場的信心，信心足，買家入市的機會就高。