空間平權、商鋪落幕！這是小店主最好的時代_風聞

互聯網的歷史還遠遠沒有終結，其對人類社會的改變也遠遠沒有完全呈現出來。

馬雲説，未來的房價如葱，這句話很可能會在大城市的商鋪市場得到驗證。

01.

商鋪租金為何多年不漲？

常常有人問，商鋪怎麼買？我的回答一直是：互聯網城市沒有地段。

商鋪，別買，任何城市、任何位置、任何時候都別買。

先不講數據，説幾個大家生活中小變化。

自從習慣了美團外賣這類軟件後，我發現我的日常消費和沿街商鋪的聯繫越來越少了。比如我很喜歡的一個川菜館，菜做得不錯，但一般人找不到，它開在一個偏僻的內街小巷，因為不沿主幹道，那裏幾乎沒有散客，基本上都是從美團上導流過來的。

我常去的一個理髮店，是在一個公寓樓裏，也沒有散客，幾乎全部靠美團外賣的導流。不同於沿街店鋪，公寓租金很低，老闆的經營壓力小，不要求店員搞推銷，服務過程很安靜，而且價格比沿街理髮店還便宜。

最近兩年，我還發現我們小區裏原本那些荒廢的別墅，正在發生微妙的變化，它們變身為民宿、homeparty、小健身房、美容院、培訓班，業態豐富，人氣很旺。跟前面説的餐廳和理髮店一樣，這些小店也幾乎沒有散客，全靠美團等APP導流。

説了這麼多，你還會去買商鋪嗎？顯然，商鋪的替代品越來越多，其稀缺性和投資價值大打折扣。

例如，中關村海龍電子城、廣州崗頂電腦城、深圳華強北這些曾經叱吒風雲的電子產品購物區，紛紛沒落，有的面臨關店潮，有的則乾脆被改造美食城。

下面再來看看最時尚的ShoppingMall，情況又如何呢？

以下是最近4年上海購物中心租金的變化情況：

數據來自高力國際

以下是最近4年杭州購物中心租金的變化情況：

數據來自高力國際

以下是最近4年南京購物中心租金的變化情況：

數據來自高力國際

上海、杭州、南京可以説是中國最有代表性的商業城市，而購物中心通常又是一座城市最優質、最抗跌的商鋪。

但是過去4年，這些商鋪的租金普遍下跌，其中又以上海的降幅最為明顯，從2014年的40元/m²/天，降到了33.7/m²/天，降幅高達16%。

而這些城市同時間段的寫字樓和住宅租金，卻呈現出截然不同的行情，為了節省篇幅，以下只選取了上海的數據：

這是最近4年上海甲級寫字樓租金的變化情況：

數據來自高力國際

以下是最近4年上海住宅租金的變化情況：

數據來自第一太平戴維斯

過去4年，上海的寫字樓和住宅租金均出現了較為明顯的上漲，其中寫字樓租金漲了16%，住宅租金漲了接近50%，都遠遠好過商鋪。

02.

空間平權，這是小店主最好的時代

那麼問題來了，**商鋪的表現為什麼遠遠輸給寫字樓和住宅呢？**要知道，商鋪曾是這三類不動產中表現最好的那一個，十多年前曾有“一鋪養三代”之説，到底是什麼原因讓商鋪敗下陣來呢？

大家知道，傳統城市是有着嚴格的空間秩序的，從宏觀層面看，分為中心區、次中心區、外圍區，從微觀層面看，分為十字路口、沿街旺地、內街小巷。過去，你想開個鋪面，必須得服從一個城市、一個片區的空間秩序，否則你的商鋪就沒有生意可做。

像美團這類互聯網應用出現之後，一下子打亂了這個經典的空間秩序，犄角旮旯的內街小巷裏也可能會冒出一個生意爆棚的商店，核心區裝修豪華的沿街鋪面可能無人問津。從世界城市發展史的維度看，這是一次偉大的空間平權。

有學者研究表明，**所謂“空間平權”**特指互聯網時代大城市扁平化的一個體現，在城市內部一定範圍的空間內，不同區域的地段價值（包括租金水平、居住環境、公共服務），逐漸縮小差距直至拉平。

“空間平權”出現之後，會帶來哪些顯而易見的改變呢？城市會變得多中心，甚至去中心化，乃至碎片化，三種不動產的價值也隨之發生變化：沿街商鋪對傳統空間秩序的依賴度最高，所以它率先沒落；公寓的依賴度低一些，所以投資價值還在；住宅對傳統空間秩序的依賴度最低，受移動互聯網的衝擊也最小，投資價值也最大。

毫無疑問，這是小店主最好的時代。因為在互聯網上，犄角旮旯的小店和核心地帶的旺鋪是平等的，決定其排名的只是用户的好評度。在這個激勵機制下，小店主可以專心地做產品，而不用花太多注意力在選鋪上。

那些產品做得好的小店，完全可以搬到便宜的地段，節省一大筆租金開支。以餐飲行業為例，租金佔毛利的比重普遍在30%以上，但對那些善於運用互聯網工具的小店來説，這個比重已經降低到20%以內，隨着美團這類軟件的用户量增長，這個比重還會更低。

03.

外賣賦能餐飲行業，指數級增長成為可能

當然，開實體店難，最難的還不是房租，而是經營效率低，成長空間有限。例如，餐飲行業的經營是典型的線性增長，營業額往往受制於店鋪面積，“天花板效應”明顯，但外賣平台的出現，讓餐飲行業的發展突破了店鋪面積的限制，指數級增長成為可能。

過去，餐飲行業高度依賴地段經濟，地段不好，餐飲行業就很難做。所以，傳統的街邊小店，只能吸引周邊500米內的客羣，但外賣可以把這個半徑擴張到3公里以上，潛在客羣增加了不止10倍。

説幾個數據，探魚去年通過美團賣了1個億的烤魚，連續兩年增速超過100%，海底撈在外賣平台上則賣了3個億的火鍋，增幅也接近50%，這都是驚人的數字。要知道，一家實體店鋪的年營業額做到3000萬就算不錯了，這意味着，探魚多開了3家免租實體店、海底撈相當於多開了10家免租實體店。

應該來説，烤魚、火鍋都不是快餐，而是社交性較強的聚餐，以到店消費為主，為何這兩年在外賣平台上賣得這麼好呢？分析認為有兩個原因，一個都市生活節奏越拉越快，996成為常態，不少上班族會叫外賣火鍋到公司吃，另一個原因是“單身經濟”的崛起。

國家統計局發佈的數據顯示，目前中國的“空巢青年”已超5800萬，並呈持續增長的趨勢。有機構甚至預測，到2021年，這個人羣的數量將上升到9200萬。

美團點評集團曾在去年透露，平台65%的訂單來自單身用户，尤以外賣快餐最受單身漢歡迎。據説，在網民票選的國際孤獨等級清單中，“一個人就餐”、“一個人去咖啡館”、“一個人吃火鍋”都登頂前十大，單身漢們不想在餐廳“受虐”，叫個外賣就行了。

外賣經濟的出現，一方面給都市人提供了新的生活方式，另一方面還有效對沖了高房價的社會壓力，給餐飲行業帶來了巨大的成長機會。

像探魚這樣的餐飲公司，未來可以兩條腿走路，一條是傳統的線下門店，另一條是“中央廚房”，主要服務996上班族和單身青年，取消堂食、專做外賣，這條腿因為不受店鋪面積和人力成本的制約，營業額有指數級增長的可能。

所以，這兩年我們看到一個有趣的現象，一方面是實體店鋪租金的萎靡不振，另一方面卻是餐飲行業的欣欣向榮。據美團點評研究院發佈的《2017中國外賣發展研究報告》，2013年至2017年中國在線訂餐用户規模從1.1億人增長至3億人，僅美團平台上的外賣商户數量就超過360萬家、日訂單量則突破2400萬。

另有數據顯示，2017年我國外賣市場整體交易額達2045.6億元，同年餐飲行業整體市場規模大約為4萬億元，外賣已佔據我國餐飲市場的5%，這是一個非常高的比例，它意味着餐飲行業已經普遍享受到互聯網的賦能。

04.

它對沖了高房價壓力，捍衞了大城市的尊嚴

當前，中國經濟的一個痛點就是高房價對實體經濟的擠出效應，在北上廣深杭等大城市，很多大企業為了節省辦公成本，都出現了“逆城市化”現象，例如華為這樣的高科技公司就搬到了東莞松山湖。

幸好，中國的互聯網非常發達，特別是美團點評這類基於地理位置的互聯網應用，在很大程度上對沖了高房價的壓力，至少大城市的商鋪租金被摁住了，多年來保持不漲甚至略有下跌，讓實體經濟喘了一口氣，進而也在一定程度捍衞了大城市的尊嚴，避免美國大城市那種“市中心的衰敗”。

互聯網帶來的改變當然還不止於此，更大的貢獻在於**它創造了海量的新增就業崗位。**中國每年大約新增1000多萬就業人口，在這個過程中，互聯網以及關聯產業是當之無愧的就業大户。

近年來，90後羣體逐漸步入社會，他們的擇業觀和父輩有很大不同，傳統制造業對他們失去了吸引力，而像快遞、網約車、外賣等互聯網新興行業則備受青睞，這些行業不僅收入比原來的流水線更高，而且時間支配比工廠更自由，幸福感更高，同時還環保綠色無污染。

這些行業中又以外賣行業的增長最為顯著。2018年，僅美團上的活躍配送騎手就超過60萬人，而從美團獲得收入的騎手數量超過270萬。老實説，幾個外賣平台公司直接和間接解決的就業人口數量，幾乎可以和三桶油、四大行相媲美了。

可以説，美團等外賣平台正在構建一個萬億產值的**“數字餐飲生態鏈”**，它由數百萬商户、數百萬騎手、數千萬白領共同參與。這個“生態鏈”不僅改變了中國人的生活方式，也改善了數百萬小店主和藍領階層的生計，還會深度參與中國經濟的成功升級：

——要知道，在世界上很多發展中國家，在產業轉移升級的過程中，都會陷入實業萎靡、就業難、經濟停頓的困境，也就是所謂的“中等收入陷阱”，這是一個世界級難題。

但在中國，“互聯網＋”的適時出現和蓬勃發展，有望全面避開這個“陷阱”，為廣大發展中國家探索出一個成功升級的樣本。