空間平權、商鋪落幕!這是小店主最好的時代_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2019-05-14 12:57

互聯網的歷史還遠遠沒有終結,其對人類社會的改變也遠遠沒有完全呈現出來。
馬雲説,未來的房價如葱,這句話很可能會在大城市的商鋪市場得到驗證。
01.
商鋪租金為何多年不漲?
常常有人問,商鋪怎麼買?我的回答一直是:互聯網城市沒有地段。
商鋪,別買,任何城市、任何位置、任何時候都別買。
先不講數據,説幾個大家生活中小變化。
自從習慣了美團外賣這類軟件後,我發現我的日常消費和沿街商鋪的聯繫越來越少了。比如我很喜歡的一個川菜館,菜做得不錯,但一般人找不到,它開在一個偏僻的內街小巷,因為不沿主幹道,那裏幾乎沒有散客,基本上都是從美團上導流過來的。
我常去的一個理髮店,是在一個公寓樓裏,也沒有散客,幾乎全部靠美團外賣的導流。不同於沿街店鋪,公寓租金很低,老闆的經營壓力小,不要求店員搞推銷,服務過程很安靜,而且價格比沿街理髮店還便宜。
最近兩年,我還發現我們小區裏原本那些荒廢的別墅,正在發生微妙的變化,它們變身為民宿、homeparty、小健身房、美容院、培訓班,業態豐富,人氣很旺。跟前面説的餐廳和理髮店一樣,這些小店也幾乎沒有散客,全靠美團等APP導流。
説了這麼多,你還會去買商鋪嗎?顯然,商鋪的替代品越來越多,其稀缺性和投資價值大打折扣。
例如,中關村海龍電子城、廣州崗頂電腦城、深圳華強北這些曾經叱吒風雲的電子產品購物區,紛紛沒落,有的面臨關店潮,有的則乾脆被改造美食城。
下面再來看看最時尚的ShoppingMall,情況又如何呢?
以下是最近4年上海購物中心租金的變化情況:

數據來自高力國際
以下是最近4年杭州購物中心租金的變化情況:

數據來自高力國際
以下是最近4年南京購物中心租金的變化情況:

數據來自高力國際
上海、杭州、南京可以説是中國最有代表性的商業城市,而購物中心通常又是一座城市最優質、最抗跌的商鋪。
但是過去4年,這些商鋪的租金普遍下跌,其中又以上海的降幅最為明顯,從2014年的40元/m²/天,降到了33.7/m²/天,降幅高達16%。
而這些城市同時間段的寫字樓和住宅租金,卻呈現出截然不同的行情,為了節省篇幅,以下只選取了上海的數據:
這是最近4年上海甲級寫字樓租金的變化情況:

數據來自高力國際
以下是最近4年上海住宅租金的變化情況:

數據來自第一太平戴維斯
過去4年,上海的寫字樓和住宅租金均出現了較為明顯的上漲,其中寫字樓租金漲了16%,住宅租金漲了接近50%,都遠遠好過商鋪。
02.
空間平權,這是小店主最好的時代
那麼問題來了,**商鋪的表現為什麼遠遠輸給寫字樓和住宅呢?**要知道,商鋪曾是這三類不動產中表現最好的那一個,十多年前曾有“一鋪養三代”之説,到底是什麼原因讓商鋪敗下陣來呢?
大家知道,傳統城市是有着嚴格的空間秩序的,從宏觀層面看,分為中心區、次中心區、外圍區,從微觀層面看,分為十字路口、沿街旺地、內街小巷。過去,你想開個鋪面,必須得服從一個城市、一個片區的空間秩序,否則你的商鋪就沒有生意可做。
像美團這類互聯網應用出現之後,一下子打亂了這個經典的空間秩序,犄角旮旯的內街小巷裏也可能會冒出一個生意爆棚的商店,核心區裝修豪華的沿街鋪面可能無人問津。從世界城市發展史的維度看,這是一次偉大的空間平權。
有學者研究表明,**所謂“空間平權”**特指互聯網時代大城市扁平化的一個體現,在城市內部一定範圍的空間內,不同區域的地段價值(包括租金水平、居住環境、公共服務),逐漸縮小差距直至拉平。
“空間平權”出現之後,會帶來哪些顯而易見的改變呢?城市會變得多中心,甚至去中心化,乃至碎片化,三種不動產的價值也隨之發生變化:沿街商鋪對傳統空間秩序的依賴度最高,所以它率先沒落;公寓的依賴度低一些,所以投資價值還在;住宅對傳統空間秩序的依賴度最低,受移動互聯網的衝擊也最小,投資價值也最大。
毫無疑問,這是小店主最好的時代。因為在互聯網上,犄角旮旯的小店和核心地帶的旺鋪是平等的,決定其排名的只是用户的好評度。在這個激勵機制下,小店主可以專心地做產品,而不用花太多注意力在選鋪上。
那些產品做得好的小店,完全可以搬到便宜的地段,節省一大筆租金開支。以餐飲行業為例,租金佔毛利的比重普遍在30%以上,但對那些善於運用互聯網工具的小店來説,這個比重已經降低到20%以內,隨着美團這類軟件的用户量增長,這個比重還會更低。
03.
外賣賦能餐飲行業,指數級增長成為可能
當然,開實體店難,最難的還不是房租,而是經營效率低,成長空間有限。例如,餐飲行業的經營是典型的線性增長,營業額往往受制於店鋪面積,“天花板效應”明顯,但外賣平台的出現,讓餐飲行業的發展突破了店鋪面積的限制,指數級增長成為可能。
過去,餐飲行業高度依賴地段經濟,地段不好,餐飲行業就很難做。所以,傳統的街邊小店,只能吸引周邊500米內的客羣,但外賣可以把這個半徑擴張到3公里以上,潛在客羣增加了不止10倍。
説幾個數據,探魚去年通過美團賣了1個億的烤魚,連續兩年增速超過100%,海底撈在外賣平台上則賣了3個億的火鍋,增幅也接近50%,這都是驚人的數字。要知道,一家實體店鋪的年營業額做到3000萬就算不錯了,這意味着,探魚多開了3家免租實體店、海底撈相當於多開了10家免租實體店。
應該來説,烤魚、火鍋都不是快餐,而是社交性較強的聚餐,以到店消費為主,為何這兩年在外賣平台上賣得這麼好呢?分析認為有兩個原因,一個都市生活節奏越拉越快,996成為常態,不少上班族會叫外賣火鍋到公司吃,另一個原因是“單身經濟”的崛起。
國家統計局發佈的數據顯示,目前中國的“空巢青年”已超5800萬,並呈持續增長的趨勢。有機構甚至預測,到2021年,這個人羣的數量將上升到9200萬。
美團點評集團曾在去年透露,平台65%的訂單來自單身用户,尤以外賣快餐最受單身漢歡迎。據説,在網民票選的國際孤獨等級清單中,“一個人就餐”、“一個人去咖啡館”、“一個人吃火鍋”都登頂前十大,單身漢們不想在餐廳“受虐”,叫個外賣就行了。
外賣經濟的出現,一方面給都市人提供了新的生活方式,另一方面還有效對沖了高房價的社會壓力,給餐飲行業帶來了巨大的成長機會。
像探魚這樣的餐飲公司,未來可以兩條腿走路,一條是傳統的線下門店,另一條是“中央廚房”,主要服務996上班族和單身青年,取消堂食、專做外賣,這條腿因為不受店鋪面積和人力成本的制約,營業額有指數級增長的可能。
所以,這兩年我們看到一個有趣的現象,一方面是實體店鋪租金的萎靡不振,另一方面卻是餐飲行業的欣欣向榮。據美團點評研究院發佈的《2017中國外賣發展研究報告》,2013年至2017年中國在線訂餐用户規模從1.1億人增長至3億人,僅美團平台上的外賣商户數量就超過360萬家、日訂單量則突破2400萬。
另有數據顯示,2017年我國外賣市場整體交易額達2045.6億元,同年餐飲行業整體市場規模大約為4萬億元,外賣已佔據我國餐飲市場的5%,這是一個非常高的比例,它意味着餐飲行業已經普遍享受到互聯網的賦能。
04.
它對沖了高房價壓力,捍衞了大城市的尊嚴
當前,中國經濟的一個痛點就是高房價對實體經濟的擠出效應,在北上廣深杭等大城市,很多大企業為了節省辦公成本,都出現了“逆城市化”現象,例如華為這樣的高科技公司就搬到了東莞松山湖。
幸好,中國的互聯網非常發達,特別是美團點評這類基於地理位置的互聯網應用,在很大程度上對沖了高房價的壓力,至少大城市的商鋪租金被摁住了,多年來保持不漲甚至略有下跌,讓實體經濟喘了一口氣,進而也在一定程度捍衞了大城市的尊嚴,避免美國大城市那種“市中心的衰敗”。
互聯網帶來的改變當然還不止於此,更大的貢獻在於**它創造了海量的新增就業崗位。**中國每年大約新增1000多萬就業人口,在這個過程中,互聯網以及關聯產業是當之無愧的就業大户。
近年來,90後羣體逐漸步入社會,他們的擇業觀和父輩有很大不同,傳統制造業對他們失去了吸引力,而像快遞、網約車、外賣等互聯網新興行業則備受青睞,這些行業不僅收入比原來的流水線更高,而且時間支配比工廠更自由,幸福感更高,同時還環保綠色無污染。
這些行業中又以外賣行業的增長最為顯著。2018年,僅美團上的活躍配送騎手就超過60萬人,而從美團獲得收入的騎手數量超過270萬。老實説,幾個外賣平台公司直接和間接解決的就業人口數量,幾乎可以和三桶油、四大行相媲美了。
可以説,美團等外賣平台正在構建一個萬億產值的**“數字餐飲生態鏈”**,它由數百萬商户、數百萬騎手、數千萬白領共同參與。這個“生態鏈”不僅改變了中國人的生活方式,也改善了數百萬小店主和藍領階層的生計,還會深度參與中國經濟的成功升級:
——要知道,在世界上很多發展中國家,在產業轉移升級的過程中,都會陷入實業萎靡、就業難、經濟停頓的困境,也就是所謂的“中等收入陷阱”,這是一個世界級難題。
但在中國,“互聯網+”的適時出現和蓬勃發展,有望全面避開這個“陷阱”,為廣大發展中國家探索出一個成功升級的樣本。