為什麼是蘇州_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河****作者： 小昱

限售政策直接打壓蘇州亮眼的房市行情，指望上漲行情傳導至江浙滬的多方怕是要失望了。

“即日起，蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。”蘇州市政府在近幾個月樓市價升量增過熱的背景下，於5月11日加碼房地產調控政策。

根據吉屋網數據顯示，蘇州房價從去年5月開始一直呈上漲趨勢，並從今年2月開始增幅呈擴大趨勢，3月房價環比漲幅近4%，同比增幅更是超過15%。《55城冰山指數漲幅排名（第108期）》數據顯示，5月第二週蘇州新房均價為24852元/平，環比漲幅再度擴大至5.3%，蘇州的房價環比漲幅已經連續7期位居該榜單首位。而蘇州工業園區的均價甚至達到33812元/平，比蘇州市整體均價高近40%。

電視劇《都挺好》的蘇大強所買的位於工業園區的小區玲瓏灣，在鏈家最近的成交房源中價格最高的甚至超過7萬/平。工業園區直逼上海的房價讓微博上的段子火了：“在蘇州園區上班的金融民工小王，因為房價太貴，只好每天通勤兩個小時，把房子買在了上海。”

春節後蘇州樓市不但價格漲，成交量更是飛漲。蘇房網數據顯示，3月新房成交5479套，環比上漲108%，4月成交量更是躍升至8803套。二手房市場同樣火熱，3月成交量環比上漲35.5%，而4月二手房成交量甚至達到11749萬，漲幅更是高達99.5%。

樓市的火熱也傳遞到土拍市場，4月的一場土拍單日就成交135.7億元，當天吳中區開發區的一塊住宅地塊更是拍出56.6%的溢價率。根據土拍網數據整理截至5月8日，蘇州2019年土拍賣地收入就達到538.26億元。

蘇州國土局數據顯示，2017年開始蘇州土地供應同比減少約24%。並且蘇州發佈的2019年住宅用地供應計劃總量為400公頃，不過安置房和公租房的供應量佔比就達30%。與蘇州同為強二線城市的南京、杭州雖然2016年住宅用地供應均少於蘇州，但從17年開始這兩市的供地大幅超過蘇州。2019年杭州住宅供地較蘇州高39%，而南京則比蘇州高47.5%。

蘇州供地少是有客觀因素的，太湖超過三分之二的水域在蘇州，同時土地開發又需要嚴格遵守耕地保有量指標控制，蘇州可供開發的經營用地量已經很有限了。

蘇州人大常委會主任杜國玲在其撰寫的《關於蘇州生態空間保護的調研與思考》調查報告中寫到，蘇州在2012年時土地的開發強度就達到28.1%，已經極其接近江蘇省確定的不超過30%的極限。又因為蘇州水域面積大，如果以陸地面積為基數進行測算，土地開發強度已接近50%。

並且蘇州市對佔用耕地的控制同樣嚴格，蘇州市土地利用總體規劃顯示，到2020年全市農業用地約34.56萬公頃，佔土地總面積達40.71%，這一數據僅比2010年下降1.5%。可供佔用的耕地已經很少了，能夠開發的建設用地也在耕地紅線的高壓下不能過快增長。

土地供應的量無法加大，就讓蘇州住房的供應量有天然的劣勢，價格的推升變得更為容易。從長三角地區的熱點城市來看蘇州的限購政策是其中最松的。上海、南京、杭州、合肥對本市户籍都只能購買2套房產，而蘇州則能買3套。對非户籍購房的社保要求，上海需連續繳納5年，而南京和杭州則要求連續2年社保。相比這些城市蘇州就松很多了，對非户籍滿一年社保即可買一套房子。

指望蘇州房價的快速上漲傳導至周邊區域價格上漲是沒有希望了，新房價格在限價政策未放鬆前提下基本沒有上漲的可能性。安居客數據顯示，3月到5月間，南京房價月均漲幅僅為0.1%，均價在2.9萬/平停滯不前。

而杭州的月均漲幅雖然高於南京，但是也僅為0.8%，4月中央政治局會議再提“房住不炒”時，杭州有關部門權威人士更是對房企放話，讓房企別對房價鬆動抱有幻想。

距離蘇州高鐵半小時即達的上海更是還沒從去年下半年蕭條的市場中完全緩過來，從1月開始房價甚至還呈下跌趨勢，3個月的時間上海新房價格下跌超過0.6%。

國家統計局數據顯示，4月南京二手房掛牌價格環比上漲僅0.01%，價格基本趨於穩定，而杭州的二手房掛牌均價甚至還出現環比下跌0.58%。

蘇州房價快速上漲的情況能影響的也只有部分購房者的心態，口水杭州的網友就在論壇留言：“蘇州房價漲瘋了，但是杭州7萬多套二手房供應量想漲也難，還是等着價格倒掛的新房開盤去搖號吧。”但是這種在二線城市樓市小陽春中走出夏天獨立行情所帶來的心態影響並不足以讓周邊區域購房者不分析當地樓市情況就貿然出手。

不要説漲價傳導至周邊區域了，蘇州年後這波亮眼的行情在嚴格的限售調控政策下都很難再繼續走下去。