豪賭樓市鬆綁，這些開發商被套了_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

「海南島今年肯定會有放鬆的消息，這是百分之百的。」

兩個月前，在富力年度業績發佈會上，富力地產董事長李思廉如是放言。李思廉似乎頗有底氣：

“這個在上半年肯定會公佈。”

然而，事情的發展完全超出李思廉的預料。

沒過幾天，有海南媒體曝光富力毀壞紅樹林，標題更是觸目驚心：

海南富力地產活埋紅樹林。

5月1日，海南澄邁發佈通知，因涉嫌破壞紅樹林，海南富力紅樹灣項目所有商品房近日被暫停銷售許可。

雪上加霜的是，不久前，海南發佈房地產銷售數據，當地樓市堪比腰斬。

2019年一季度，海南樓市銷售面積185.73萬平方米，同比下降64.1%；總銷售金額316.22億元，同比下降58.8%。

這一些列動作，讓「富力們」完全懵了。

李思廉似乎忘記了，就在他斷言樓市放鬆的兩週前，在兩會會場上，海南就已斬釘截鐵表示：

將以壯士斷腕決心減少經濟對房地產依賴。

與政策對賭，結果如何？

01

全域限購一年：“富力們”被困海南

海南失去房地產已經一年了。

2018年4月，海南開啓史上最嚴的全域限購，整個省份全部納入限購，這在中國樓市調控史上可謂頭一遭。

在高壓調控之下，海南樓市應聲而落。

當年，海南房地產開發投資下降16.5%，樓市銷售面積和銷售金額分別下滑37.5%和23.2%。受房地產下滑拖累，當年海南GDP增速從前一年的7%下滑到5.8%。

時間進入2019年，樓市調控的高壓絲毫沒有放鬆的態勢。受此影響，在一季度，當地樓市銷售面積和銷售金額分別下滑64.1%和58.8%。

**海南是典型的外來需求型樓市。**得天獨厚的海景資源、蜂擁而來的外來購房者、資金扎堆的炒作效應，讓海南的房價曾經一飛沖天。

從海南全省到三亞、海口等城市，房地產依賴度都冠絕於全國，一個小小的陵水縣，房價甚至超過了大多數中西部強二線城市。

全域限購，可謂一劍封喉的狠招。限制住外來需求，就按住了海南房地產的七寸。

在樓市回暖的2019年春天，海南的銷售面積下滑超過6成，這對於當地的房地產企業無異於晴天霹靂。

富力正是被困海南的所有房企中的一個典型縮影。

2018年，富力在海南的權益銷售額高達59.47億元，躋身富力佈局全國的十大省份之一。這其中，剛剛被停止銷售的富力紅樹灣項目正是其中的主力。項目被停售，整體成交量腰斬，影響可想而知。

根據網易房產統計，截至2018年，富力地產在海南的權益可售建築面積高達305.6萬平方米。而2019年1-4月，富力在全國的整體銷售面積才剛剛突破300萬平方米。

與富力同樣遭遇的，還有在海南深度佈局的雅居樂、碧桂園、融創等房企。

02

去房地產化：海南決心有多大？

和李思廉一樣，很多人不相信海南的樓市調控能堅持到底。

事實上，利用強力調控按住房價的城市，最出名的當屬長沙。長沙樓市調控之嚴，絲毫不亞於一線城市，限購限貸限售限價齊齊上陣，抑制投機、鼓勵剛需，實現了讓炒房客有去無回。凱風君在《比北上廣深狠，比三四線低，這個城市讓人刮目相看》一文中有詳細論述。

海南的調控力度，比之長沙，只強不弱。

能用“壯士斷腕”這個詞來形容樓市調控的，放眼全國，只有海南一地。海南甚至還喊出了這樣的口號：

“決不讓海南變成房地產加工廠”。

在此背景下，2018年4月，海南出台了全域限購政策。2019年1月，海南暫停向企事業單位購房。2019年3月，海南進一步提出向開發商回收存量住宅用地，鼓勵住宅用地轉化為產業用地。

海南這一系列舉動，其出發點就是遏制樓市。不僅限制外來人羣購房，而且還試圖向開發商回收已經出售的住宅用地，脱虛向實的決心可見一斑。（參閲《去房地產化！這個地方打響第一槍，影響有多大？》）

海南去房地產的決心不僅體現在經濟上的“脱虛向實”，還體現在環保高壓上。

海南是國際旅遊島，生態環境資源一流，因而成為房企們競相圈地的對象。以旅遊、生態、養老等概念為賣點，開發商違規佔用海域、破壞紅樹林的屢見不鮮。

2017年，中央環保督察組對海南省開展環境保護督查，隨後，“環保風暴“在海南颳起，至今未停。

以富力為例，據海南當地媒體報道，因破壞紅樹林，海南富力地產已經至少“吃”到過4張罰單，前年曾一次被罰款13萬元，還有施工負責人被追究刑責。

顯然，海南房企要面臨的不僅是壯士斷腕的去房地產化，還有生態第一的環保高壓。

03

與政策對賭：開發商還能撐多久？

今年1月，馬雲萬言書建言海南：對標香港，並超越香港。

馬雲給出的理由是，香港是工業化與全球貿易時代的集大成者，而海南可以成為數字化貿易的先行者。

雖然馬雲向來以“腦洞”巨大著稱，海南超越香港幾乎沒有可能，但這種期待背後，正説明海南具有轉型升級的潛力。

過去一年，海南自貿港、自貿區、國際旅遊島、賽馬等政策不斷落地，為海南長遠發展形成強大支撐。

不過，去房地產化必然面臨陣痛，海南已經GDP增速因此而下滑。但好消息是，扣除房地產行業，2018年海南的GDP增速高達7.6%，遠遠超出預期，這就是轉型的利好所在。

前幾天，新華社發了一篇名為《擺脱地產依賴 重構產業體系——高質量發展的“海南實踐”》的報道，對海南不吝讚美之詞。報道指出，海南經濟新動能前景可期，海南不僅在構建國際旅遊消費中心，而且正在加快發展信息技術產業和數字經濟，佈局互聯網、物聯網、大數據、區塊鏈、人工智能等產業。

這是新常態下海南新的選擇。至少在目前，海南還有一定的底氣和實力，來忍受房地產轉型的陣痛。

對於指望鬆綁的開發商來説，認清現實無疑是第一位的。與政策對賭，與發展對賭，最終勝出的有幾個？

退一步講，即便房地產陣痛難以忍受，如果沒有全國性的大鬆綁，海南也不會輕易做出頭鳥。

問題在於，**樓市調控已經轉向。**中央會議再提“房住不炒”，樓市最火熱的城市蘇州重啓調控。一夜之間，鬆綁的聲音幾乎全消失了。（參閲《這一次，樓市調控已經卷土重來了》）

那麼，新的問題來了：如果海南撐住了，開發商能撐住嗎？