地產商的喧囂三十年_風聞

有趣且深度的硬核財經

行業故事-No.20

地產商的喧囂三十年

作者：任小酒

編輯：李墨天/楚團長 

素材&數據支持：遠川研究

1981年10月12日，霍英東邀請一位中央領導視察工作，地點選在中山温泉賓館。這家賓館來頭不小：出資者是霍英東和何鴻燊，設計者是建築大師莫伯治，題名者是鄧小平，當年開業時引起轟動，每年參觀人數高達一兩百萬，為了控制流量，不得不收取門票2角每人。

不遠萬里請來中央領導，目的自然不是欣賞美景建築。此時改革開放的幕布已經拉開了快三年，住在福利房裏的普通人看的不明就裏，但在香港搞了半輩子地產的霍英東肯定熟稔門道。霍英東陪領導轉了一圈，聊着聊着就切到了他最關心的話題：住房問題。

霍英東直截了當地提出要搞商品房和土地有償使用制度，換句話説，只有停止福利分房，讓房子和土地能夠交易，經濟才能發展。“每人一套房是國家的沉重負擔，國家和個人兩頭都難做，這是計劃經濟最不成功的例子。”為了增強説服力，霍英東更是直擊痛點：

“人一出生，國家就欠他一套房，怎麼得了？”

領導沉默地思考着，並沒有直接回應，這讓霍英東略顯失望，但他不知道的是，這次會面為之後房地產行業的頂層設計埋下了重要伏筆。當然，霍英東更不會知道的是，這次會面的三天後，一個工人家庭的女娃誕生在了河北保定，日後成了跳水皇后，也成了他的孫媳婦。

三年後的1984年，鄧小平南巡視察，下榻在中山温泉賓館，每天早餐過後，都會在霍英東的陪同下晨練，爬賓館後面的羅三妹山。有一天，隨行人員建議原路返回，因為下山的那條路不好走，八十多歲的鄧公斬釘截鐵地回答：“向前走，不走回頭路！”

正是這一次南巡中，鄧小平登上深圳國商大廈樓頂，俯瞰拔地而起的羅湖新區。樓下一個剛過完33歲生日的中年人騎自行車經過，看到圍滿的人羣，他湊上去打聽，才知道是鄧小平來到了深圳。這位中年人暗自心想，“感覺幹大事情的時候到了。”他就是王石。

三個月後，王石的“深圳現代科教儀器展銷中心”成立，賣儀器，搞運輸，什麼賺錢做什麼。同一年誕生的還有聯想、海爾和健力寶，他們有的賣電腦，有的賣飲料，有的賣電冰箱，好像提前説好了一般，要一塊被時代的潮流感染，到後來他們都開始搞房地產。

歷史就是這麼弔詭，當細水匯聚成奔流，人們才能回溯着找到一切的源頭，雖然這股潮流還要再等些年才能席捲全國。那時的中國人大都住在統一分配的單元樓裏，只有極少數人能夠預見，麥浪和田野會被碾平，變成大片的商品樓，再配上一個讓人望而生畏的價格。

浪濤之下，房地產開發商將作為一個羣體，高調而強勢地登上中國經濟的舞台，濃縮了整個時代的風雲際會。有人翻雲覆雨，有人逐流隨波，有人見風使舵，有人閃轉騰挪，但他們雖然富可敵國，卻又外強中瘠，彷彿一葉浮萍，命運從沒有掌握在自己手裏。

地產商三十年的喧囂沉浮，都隱藏在廟堂、地方和購房者三者長達幾十年的博弈之中。

1.  初夜時代：1988~1997

1988年新春，天安門城樓第一次正式向遊客開放。

歷史告訴我們，四九城傳出來的每一個“第一次”都有特殊的分量，正如那年1月國務院召開的“第一次全國住房制度改革工作會議”一樣。在方案裏，每一個字如今看起來都意味深長：提高房租，增加工資，鼓勵職工買房。

當時的中國百姓還剛剛經歷過價格闖關，有的人搶購200公斤食鹽，有的人拖家帶口扛回10箱洗衣粉，物價飛漲的恐懼令人記憶猶新。市場經濟思維尚未完全覺醒的老百姓們，對還無法將單位分配的房子當成一種商品來看待。

然而潮起潮湧，時代浪花狹裹着所有潛行者，當年成名還沒多久的劉歡，拉着韋唯唱了一首《亞洲雄風》，報名競選北京亞運會主題歌。結果歌沒被選上，卻陰差陽錯認識了負責亞運村的開發商，拿到了內部價：1200元/平。

90年北京亞運會是中國崛起的里程碑，也是北京建設現代化城市的起點。亞運會閉幕後，處理各種場館成了棘手的難題。無奈之下，北京市成立了北辰房地產公司，改造亞運村。誰曾想這一無心之舉，造就了全國第一個富人區。

在那個糧票還沒退出歷史舞台的年代，普通教師月薪只有100元，羣眾的購買力為零，開發商只好把改造出來的房子賣給外國人和明星。四居室的大户型、200多平方米、還有24小時熱水，這是普通人連想都不敢想的房子。

就像人民日報再一年後那篇《房價猛漲百姓望樓興嘆》的文章中感嘆的，樓市“每平方米最高價已達2300元，令人咋舌。”

先知先覺的人已經按耐不住了，1991年的房改會議清晰勾勒了未來數年的政策走向。一年後，總設計師的那句“改革開放膽子要大一些”，暗示的意味已經再明顯不過。小部分人行動果敢，牢牢把握住時代的車輪，扶搖直上。

許家印砸了鋼鐵廠的鐵飯碗，揣着30頁簡歷隻身南下；36歲的張玉良手握“總經理”的任命書，開始了綠地創業歷程；年過不惑的李彬海放棄了部隊官職，只拿着12萬元率領保利地產在廣州落子；而王石也將公司名字改為萬科。

從萬科、綠地、保利，到碧桂園、金融街和龍湖，如今知名的房企很多都在1992年前後成立，這羣人跟從體制內下海的“九二派”一道，共同造就了改革開放以來中國的第二次創業潮，也集體成為中國現代企業制度的試水者。

其實早在1987年，深圳特區就探索過通過公開拍賣的方式轉讓國有土地使用權，並且直接促成了隔年的《憲法》修改，為土地招拍掛制度提供了法律基礎。但隨後的幾年裏通貨膨脹，讓土地市場的放開推延到了1992年。

不單單是地產，南巡講話後整個中國都開足了馬力，處處高樓平地起。同樣在1992年，剛開了公司的馮侖寫了本《披荊斬棘共赴未來》，帶上潘石屹和另外四個哥們，打着“萬通六君子”的旗號，殺向了剛建省不到四年的海南。

馮侖和潘石屹來的不算早，92年的海南早就成了香餑餑，俗稱“要掙錢，到海南”。只有600多萬人口的海南已經雲集了超過兩萬家地產公司，房價也從建省之初的1350元/平米，躥到了7500元/平米，足以讓北京和上海汗顏。

這不是海南島第一次上演商業癲狂。1985年的海南汽車走私倒賣風波就曾席捲全國。當時炒房的資金幾乎全部都來自國有銀行，年投資金額高達93億元，全省財政收入的40%來源於房地產業，GDP增速高達41.5%。

這種火爆甚至感染到了隔海相望的廣西北海，當地政府一年批了80平方公里土地，以至於朱總理都忍不住警告：北海不同於上海，建設要量力而行。

此時，中央、地方和購房者長達三十年的博弈，已經現出雛形：地方政府毫無顧忌，跟銀行和開發商拴成了一股繩；中央擔心出現泡沫，按着調控的寶劍隨時準備行動；而購房者大都是投機客，希望快點發財，房價漲的越快越好。

對於泡沫，北京早有警覺。事實上，中國的第一個房地產調控政策正在京城裏醖釀，但在風暴的中心海南，很少有人能感覺到從北邊泛起的細微漣漪。

一直到今天，潘石屹用五斤橘子死裏逃生的故事依然為人們津津樂道。據説為核實項目審批，潘石屹買了五斤橘子去拜訪規劃局領導，領導邊剝橘子，邊告訴潘石屹了一個內部數據：海口本地人口不到30萬，人均住房報建面積卻有50㎡——這個數字是北京的七倍。

潘石屹馬上找到大哥馮侖，覺得海南房地產已經失控，再這樣下去會出事。但也有説法稱馮侖在1992年底便得知了宏觀調控的風聲，已經下定決心從海南撤退。無論如何，1993年春天的海南，已經是溪雲初起，山雨欲來。

那年6月23日，以副總理身份兼任央行行長的朱鎔基雷霆出擊，祭出重拳：終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。這位調控主刀手沒有給地產商任何喘息的機會，第二天，著名的“國16條”出台，條條切中要害。

這是一次精準的打擊，兩萬家地產商有95%被套牢，捲款跑路、一夜白頭、跳樓跳海都不是新鮮事兒。銀行發現不少天價抵押的樓盤不過是“空中樓閣”，導致不良貸款率高達六成，“天涯、海角、爛尾樓”成了海南的三大景觀。

海口爛尾樓，2000，海口

在這場鬧劇中，像“萬通六君子”這般早早抽身離場者畢竟是少數，精明如李書福也將幾千萬身價全部虧光。這時人們才發現，僅佔全國人口0.6%的海南居然擁有全國10%的商品房，直到1999年，這些庫存才逐漸被清理完。

1993年的“國16條”，把一大批地產商的虛火澆滅，也讓企業家第一次領教了“調控”的威力。但調控不僅是管控開發商，更是在地方政府面前立威，在接下來的二十多年間，這種博弈還將一次又一次攪動地產商的命運。

1995年被定調為“消化年”，在消化過往瘋狂的同時，國務院制定了一個《國家安居工程實施方案》，計劃在5年間建成1.5億平方米的、“廣大工薪階層、中低收入的住房困難户買得起的房”，試圖將難以馴服的野獸關進籠子。

恰如日後香港媒體的評論，“既要馬兒跑，又要馬兒不摔倒”的思路很難實現，廟堂有廟堂的思忖，江湖也有江湖的心機。

熬過了調控冬天，尤其是積攢了第一桶金的地產商們，即將迎來屬於他們的黃金年代，但他們仍然無法掙扎出三方博弈的棋局，決定他們命運的，始終是經濟的過冷和過熱、銀根的放鬆和收緊，以及調控的提前和遲到。

2.  引擎時代：1998~2007

1998年的中國，迎來多事之秋。春晚上，那英和頂着哪吒頭的王菲合唱了一曲《相約98》，成為當年金曲；夏季，罕見的特大洪水侵襲江淮沿線，緊接着，香港在亞洲金融危機下迎來了與金融巨鱷索羅斯的狹路相逢。

在困頓的經濟形勢面前，朱相高呼“不管前面是萬丈深淵還是地雷陣，我將義無反顧、勇往直前”的誓言。但在外需不振，投資放緩的情況下，還要力保GDP增長達到8%，中國急需要立起一個支柱產業，來幫助經濟走出困境。

這一年寒意料峭的早春，王石得到機會去北京見時任總理的朱鎔基，總理問王石：

“如果取消福利分配製，房地產行業能成為支柱產業嗎？”

“不能。”王石回答。

“如果金融市場開放，房地產還不能成為支柱產業嗎？”

“不能。”王石又一個否定。

直到朱鎔基放出“兩年內一定要把住宅行業促成支柱產業”的話時，王石才答道：

“既然總理説行，就一定能行。”[1]

90年代城鎮化的發展，使得更多農村人口來到城市，尋求向上晉升的機會，工資也隨之水漲船高。而生存條件尚未隨着物質水平的提升而同步跟進。剛需住房的需求噴湧而出。開發商作為能為經濟增長帶來貢獻的角色，被間接鼓勵發展。

1998年7月，國務院正式頒佈23號文，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，要求停止住房分配，逐步實行住房分配貨幣化。房地產被推到了歷史舞台的中央，商品房開始承擔起刺激中國經濟消費的重擔。

這輪房改中的三大核心政策奠定了此後二十年房地產市場的驚濤駭浪：1、逐步實施住房分配貨幣化政策，並建立了相對完善的房地產企業、中介、銷售等方面的管理；2、進一步完善了土地招拍掛政策；3、全面推行住房公積金制度，出台住房信貸政策。

大多數普通老百姓對“花錢買房”這個變化尚且難以接受，自然不會知道到《個人住房貸款管理辦法》的“借錢買房”意味着什麼。在1998年，很少有人意識到房子未來不再僅僅是個棲身之所，這種認識上的差距，逐漸變成財富分化的催化劑。

春江水暖鴨先知，最早感受到歷史車輪加速前行的，自然也是那些一線開發商。

1994年，萬科B股IPO，一位渣打銀行基金經理問王石：“王總，你們萬科到底是做什麼的？”王石不知怎麼答覆，回家拿起計算器，把萬科十年貿易盈虧相加，竟然是負數。王石下定決心，退出無關領域，只做地產。

聚焦房地產後萬科發展迅猛。1998年，之前中國最大的房地產公司廣東國際信託因為金融危機陷入泥潭，萬科在第一次坐上了房地產大哥的位置，王石也開始與華潤暗度陳倉，計劃甩掉礙手礙腳的國資“婆婆”深特發。

孫宏斌此時也開啓了自己的地產人生。1994年出獄後，孫宏斌在柳傳志的幫助下創立了天津順馳，搖身一變成為地產駭客，率領順馳攻城略地。他們所打造的“高槓杆、快推盤”模式一時風頭無兩，但也為日後的敗走埋下伏筆。

潘石屹張欣在京城開發的第一個項目SOHO現代城，一開始貸款困難，沒有客户願意下單，找來香港營銷大師幫忙也沒有起色。但1998年房地產扶持政策出台後，原本門可羅雀的售樓處迅速排起了長隊，房子很快銷售一空。

千萬般營銷手段，都不如一條政策好。房改的車輪滾滾向前，地產商們進入快車道加速奔跑。

1998年上海只有3026元／平米的平均售價，等到2004年底翻了將近一倍，而中心城區均價早已過萬。某外資開發商的一個樓盤，原本只打算賣7000元／平米，結果開盤時炒到17000元／平米，利潤率超過100%。

國外總部對上海這個項目，賺錢賺到自己都感到害怕，要求上海項目的負責人詳細標明交易細節和利潤情況。最後結果出來，發現是真的賺了這麼多錢，海外總部當機立斷：做完這個項目，就趕緊從上海房地產領域全面撤退。

房地產衍生出一場轟轟烈烈的造富運動，在2003年的《福布斯》的百富榜上，超過四成富豪涉足地產業。地方政府也賺的盆滿缽滿，哪怕非典肆橫的2003年，全國土地出讓金收入都達到了5400億，“地王”這個詞開始在新聞裏頻現。

然而弄潮兒最容易犯的錯誤就是恍惚間忘記了將自己送上浪尖的是潮汐之力，肆意妄為就必然會被反噬。

1998年開啓的這輪房產週期，恰逢中國加入WTO之後的第二次工業化，“中國製造”的外貿強勁拉動疊加房地產主導的旺盛內需，強勁的經濟勢頭連“非典”都攔不住。隨之而來的是投資過熱導致的通脹魅影，調控一觸即發。

2003年底的中央經濟工作會議對“局部苗頭性的問題”提出警示，起準和加息等銀根收緊動作接踵而來，一批高槓杆企業瞬間崩盤：資本市場中德隆系兵敗如山倒，產業界的常州鐵本鋼鐵被認為是“維護宏觀調控政令暢通抓出的典型”，房地產界倒下的則是順馳。

性格剛烈的孫宏斌從來都是話題人物，曾在地產行業會議上以“在座的各位都是垃圾”的姿態向在場的王石、馮侖等大佬宣戰。他的底氣來自2002年出台的土地招拍掛政策開始推行，他判斷未來土地交易將趨於市場化，順馳這樣沒有背景的房企，也能快速擴大規模。

孫宏斌提出了“縮短從現金到現金”順馳模式，從拿地到推出項目一度只需要4個月。2004年是順馳狂飆突進的一年，他們以令行業內瞠目結舌的價格在全國瘋狂拿地，常常出現買入地價就超過周邊樓盤價的情況。這種模式幫順馳實現了爆發式增長，但也讓它成為眾矢之的。

經歷過一輪行業週期的王石、潘石屹們給尚顯稚嫩的孫宏斌上了一課。萬科在內部發布了一份針對順馳的研報，認為一旦市場波動，緊張的資金鍊就會成為順馳的命門；老好人潘石屹一反常態的宣稱，市場會去懲罰順馳的錯誤。

事後站在上帝視角上看，你不得不佩服孫宏斌的戰略眼光，但在錯過2004年登陸港股的時間窗口後，即便面對銀根短暫的收緊，順馳緊張的資金鍊也無力支撐。孫宏斌最終失去了對公司的控制，不得不將公司賣給路勁基建。

順馳大幅裁員，2005

順馳是中國地產界的一顆流星，它的商業模式開創了一個流派，但它的悲劇再次證明了一個真理：決定房企命運的，不是你的模式有多牛逼，不是你的判斷有多前瞻，而是你對廟堂、地方和購房者三者博弈狀態的把控。

1998年~2007年成為房地產最黃金的時段，不單單是價格的飆漲，更是產品力的巔峯期。只是沒人會注意到，大洋彼岸的華爾街精英們對美國房地產一頓“猛如虎”的操作，卻讓大洋這頭的地產商們感受到了前所未有的寒冷。

3.  泥沼時代：2008~2009

房地產是週期之母，十次危機，九次地產。

2007年，人們懷着對奧運的憧憬，期待着2008年的美好，經濟形勢一片火熱，A股牛市轟轟烈烈，土地市場地王頻出。面對過熱現象，央行連續六次加息，試圖給市場降火，通過調整按揭貸款首付比例和利率，也首次成為調控房價的工具。

地產行業的拐點，會先在土地招掛拍市場上開始顯露。2007年，次貸危機愈演愈烈，那些拿下地王的地產商騎虎難下，退地事件不斷上演。到了2008年，全國土地招拍掛有接近一半都是以低價成交，流拍、流標都是常態，地產商們再度陷入了資金鍊緊張。

敏鋭的地產商們從山雨欲來中再次嗅到了危機，潘石屹拋出了“百日劇變説”：受國際資本市場慘淡和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊，很多房地產公司將在百天之內產生劇變，進入前所未有的融資艱難期。

一語成讖，恒大地產面臨着成立以來最嚴峻的考驗。從2006年開始，許家印率領着恒大走出華南地區，開始全國擴展，先後在武漢、重慶、上海地區拍下地王。到2008年初，恒大地產的土儲較2006年增長了7倍，達到4580萬平方米。

許家印的如意算盤是恒大土儲充分，2008年上市融資手到擒來。然而人算不如天算，就在公佈招股説明書的一週後，恒大地產宣佈終止上市。上市融資計劃的擱淺使得全國擴展的恒大陷入了資金短缺的困境，許家印直言“這是我壓力最大的一段時間”。

許老闆一開始找到王石，求萬科伸出援手。然而那次，王石沒有提供任何幫助。野心膨脹的許家印，深陷沼澤，業內都覺得恒大過不了這一關，等着這位大部頭倒下。而許家印買了張機票前往香港，尋找救兵。

恒大此前開盤喜歡邀請明星助陣，也因此許家印認識了香港英皇老闆。藉助他，許家印攀上香港地產界的四大天王之一的鄭裕彤。然而認識歸認識，生意歸生意，從大佬口袋裏拿出真金白銀，可不是容易的事。

為了取得鄭裕彤的信任，許家印乾脆住在了香港的酒店，每週跑去跟鄭裕彤吃一次飯，再陪老爺子打牌到深夜。

牌沒有白打，許家印花了三個月的時間，終於打動了鄭裕彤。彤叔決定聯手德意志銀行和美林銀行等投資機構，總共斥資五億美元入股恒大，而鄭裕彤自己旗下的周大福就出資1.5億美元。

負債率大幅降低，現金趴在賬面上，許家印終於鬆了一口氣，四面楚歌的恒大這關算是過了。

斷臂求生後的許家印，利用“低價+明星”的促銷手段讓恒大第一次躋身“百億”房企之列，而站台的明星當中就包括范冰冰。但真正讓許家印完全度過難關的，不完全是鄭裕彤。彤叔只是幫恒大等來了涅槃重生的“四萬億”。

恒大上市慶祝酒會，2009

沒錢的並不是只有恒大一家，曾經財大氣粗的開發商被金融風暴褪去了激進，過上帶點悲壯的拮据的日子。對於開發商，解決“錢荒”無非兩種方式：銀行借貸和上市。然而這銀行審批愈發嚴峻，撬開上市的大門更是舉步維艱。降價，裁員，降薪成為行業關鍵詞。

就像年初的那場大雪一樣，中國樓市在2008年踩下了急剎車，先是萬科在杭州因為降價被業主砸了售樓處，接着是好幾家赴港IPO的房企接連折戟，同樣遭殃的還有地產中介，單單在上海，中介門店就從2006年的1.6萬家鋭減到兩三千家。

當開發商深陷泥沼的時候，第一個從棋局退出的就是買房的人。樓市成交低迷，股市一瀉千里，廟堂、地方和購房者的博弈關係，回到了1998年時的狀態：國家需要一劑強力針把中國經濟拉回到正常的軌道。

史無前例的“四萬億”，就這樣出台了。 

4.  夜壺時代：2010~至今

“四萬億”的療效，是連政府都沒有想到——這劑猛藥將中國拉到世界第二大經濟體。

好像事先計劃好了那般，“四萬億”的水自然而然就流到了房地產，像摁下快捷鍵：開發商突然發現，如此大環境下，不再需要認真做產品，利潤依舊可觀，而買房的人依然絡繹不絕。不需要講究產品品質，只需要把房子造出來就行，高週轉在這時候被部分企業悄悄作為了武器。

房地產拐點論喧囂塵上。關於拐點，王石和任志強站在了對立兩面。 

王石旗幟鮮明地站在了不買房的立場。曾在一次訪問結束後，主持人私下請教王石該不該買房。王石苦口婆心地勸他，如果職業規劃沒確定，貸款的房子會成為人生累贅。如果當時主持人聽從王總的建議，現在估計腸子都悔青了。

事實上，早在2007年，王石就喊出了拐點論，2012年萬科宣佈人口紅利已盡，房地產步入白銀時代，基本上沒對過。

而2019年，除了萬科的“活下去”，王石勸年輕人即使有錢，也彆着急買房。很明顯，過去的十餘年，王石從未改變對房地產的看空。可是一方面他奉勸不買房，另一方面，萬科拿地卻毫不手軟，擴張的速度從來沒有從前三名掉下來。

任志強對王石的立論絲毫不屑：沒買房的是傻子。任志強天天喊着房價要漲，引起了買不起房的年輕人的憤怒。大連的一次房企論壇上，任志強剛上台説了幾句話，台下一年輕人抄起兩隻鞋就扔了過去，全場大譁，不少人鼓起了掌。

事實上，無論是王石的“拐點論”，還是任志強的“永遠漲”，都是沒有從中央、地方和購房者三者博弈的角度來通盤考慮。唯一接近事實真相的，恐怕是任志強的地產夜壺論：需要的時候拿出來用，不需要的時候就往牀底下一踢。

除了一路高歌的房價，2014-2015年的中國A股更像失控的瘋牛，上證指數從2000點漲到5000點。而中國的股市和房市之間，從來都存在着默契的“蹺蹺板效應”：股市漲來的錢，大多後來都流入到樓市裏。於是，2016年的樓市也沒辜負預期，交出了驚人的成績單。

2016年像一場虛妄的夢。“去庫存”政策下，首付比例下調，降準降税，寬鬆的樓市政策，帶給老百姓很明確的三個字：快買房。

歷經十餘年樓市滄桑洗禮，買房人早已心領神會。凌晨裹着棉被，等待排隊搖號；幾千萬全款裝進麻袋，樓盤不接受貸款買房；三十年房齡老公房，一週暴漲一百萬……2016年的市場，就如同一個樓市段子所描述的那樣：

全款買房的請往裏面走，按揭的不要堵在門口，公積金貸款的請把共享單車挪走。

失去理性的不只是買房人，開發商更像是脱了繮的野馬。在李嘉誠悄然拋售內地項目的同時，恒大、融創和碧桂園在2014-2016年瘋狂加槓桿擴張，以恒大為例，2013年總負債只有2688億，到了2016年底，總負債已經達到了11583億。

他們的押注獲得了豐厚的回報，2017年，恒大和碧桂園的股價漲幅都在500%以上，許家印以2900億身價登頂胡潤百富榜，孫宏斌的身價也在一年內增加了7倍。而固守在“白銀時代”的萬科，卻拱手讓出了房企第一的寶座。

曾經倒在2004年宏觀調控裏的孫宏斌，以及在2008年地產寒冬中吃過虧的許家印，這次準確把握住了時點。2016年下半年地產調控出台之前，他們已經開始兑現利潤，積累現金，收縮戰線，降低槓桿，沒有在一個坑裏栽倒兩次。

這恐怕是中國地產商們最後一次狂飆猛進，自2018年中央定調房住不炒之後，留給地產商們豪賭全國的機會，幾乎已經不存在了。

5.  尾聲

任澤平提出過，對於房地產週期，短期看金融，中期看土地，長期看人口。但他沒有説的一句話是：長中短期，都得乖乖看政策。

廟堂、地方和購房者三者之間的博弈，是政策變化的核心：廟堂與地方的博弈，是宏觀調控出台的主要背景；地方和購房者的博弈，是各類搶人大戰的背後邏輯；廟堂與購房者的博弈，是前者從後者手裏回籠建設資金，後者依靠前者獲取財富增值的故事。

從1998年房改開始，剎車和油門之間不斷切換，目的只有兩個：避免過快增長，防止過冷下滑。就像夜晚的少女等待情人：既怕你不來，又怕你亂來。如何把握好其中的節奏，就成為地產商判斷拐點和豪賭未來的關鍵所在。

只是對於大多數人來説，三十年間的變化太突然、太迅速，從來沒有一個行業能夠像房地產這樣成為麻將館、出租車和社交媒體裏經久不衰的話題，也從來沒有什麼政府文件能像地產調控政策這般，引得無數人恨不能把那一撇一捺都拆出來，詳細縝密的解讀一番。

棋局之上，是三十年的平衡、妥協與博弈。棋局之中，則是在歷史浪濤下奔流的一代中國人，每一棟房、每一扇門、每一間窗，都是説不盡的酸甜苦辣、離合悲歡。