96%的城市重啓上漲？樓市真相超出你想象_風聞

文|凱風

世上有一種東西最讓人看不透，那就是統計數據。

5月16日，國家統計局發佈4月房價數據。在70個大中城市中，67城新房價格環比上漲，1個城市持平，下跌的僅贛州和韶關兩個城市。

其中，秦皇島以1.8%的環比增幅領跑，北上廣深全部轉漲，廣州、****重慶、昆明、西安、杭州、濟南、武漢的環比漲幅超過1%。

這似乎意味着，在納入統計的70個大中城市中，96%的城市房價都在上漲。

但，真相果真如此嗎？

01

67城房價上漲，真相是什麼？

統計數字有時候會“騙人”。

這倒不是説，統計數字本身存在問題，而是許多統計與現實存在脱節。稍微明白統計常識的人都知道，對於統計，向來不能就數字而論數字，要看到背後更深層的東西。

想要明白這一點，得知道數據是怎麼來的。統計數據裏的新建商品房，來源於各地房管部門上傳的網籤數據。

眾所周知，在限價和限網籤的背景下，網籤時間往往滯後於實際成交時間，而部分高價樓盤的網籤價與實際成交價也存在很大懸殊，這就導致新房價格普遍存在失真。

可以想象，如果突然放開網籤，或者放寬限價門檻，統計上的房價出現大漲或大跌，十分正常。

同時，對一二線城市來説，新房成交結構的變化也會顯著影響到房價。

大城市中心城區土地資源開發殆盡，北上廣深早已進入存量房市場，這就導致新房價格無法代表整體市場。最關鍵的是，如果中心城區某些高價大盤集中上市，也會直接帶動城市均價的抬升，但也卻無法代表真正的市場行情。

所以，統計數據經常出現的一個悖論是：同一個城市，新房價格大幅上漲，而二手房價格大幅下跌，兩者長期背離，這顯然是不正常的。

相比而言，二手房數據更具參考意義。

這不僅因為二手房覆蓋到全市所有樓盤，而且二手房不存在限價、限網籤等行政因素的干擾。

02

真實市場：

哪些城市回暖？哪些城市仍在調整？

當然，對於二手房，也不能就數據論數據，既要關注統計部門的二手房數據，同樣還要參考第三方的數據。

以國家統計局公佈的4月二手房數據來看，在70個大中城市中，房價環比上漲的城市55個，持平的3個，下跌的12個，下跌的城市比上個月多了2個。

 

這12個房價環比下跌的城市分別是：廣州、武漢、成都、濟南、青島、安慶、宜昌、常德、湛江、瀘州、南充、遵義。

這其中，既有一線城市，也有強二線城市，更有不少三四線城市。

再參考第三方市場數據來看，二手房下行趨勢仍在持續。

在重點監測的36個一二線城市中，4月份房價環比上漲的城市只有13個，下跌的城市則有22個，而上個月這一數字還只有16個。

如果按同比數據，與去年同期相比，有9個城市二手房價格出現下跌。

跌幅前三的城市分別是福州-5.89%、石家莊-5.43%、三亞-4.75%；相比去年同期，二手房房價漲幅最猛前三的城市分別是呼和浩特24.71%、西寧23.37%、西安21.75%。

這是價格，再看成交量，也並非每一個城市都出現復甦。

可見，大多數城市仍在盤整，形勢並未像官方統計顯示的那麼樂觀。

當然，統計差異一直都存在，因為統計樣本和統計方式都不同，關鍵是要識別真正的市場數據，不要被一些似是而非的數據所誤導。

03

樓市調控：鬆綁還是緊縮？

就在上週，樓市妖股蘇州出台限售政策，新一輪樓市調控捲土重來。

樓市調控捲土重來，是不是意味着這一輪鬆綁到此為止？

事情沒有這麼簡單。要知道，中國樓市是政策市，任何樓市政策而都是服務於整體經濟的。經濟形勢的強與弱，直接決定了樓市政策的松與緊。（參閲《這一次，樓市調控真的捲土重來了》）

經濟的大環境不用多説，下行壓力依舊存在，而外界環境的不確定性再度加碼。這種環境下，不僅不能打壓房地產，反而更加需要房地產這根定海神針。

剛剛公佈的經濟數據已經證明這一點，工業消費增速有所回落，只有房地產一枝獨秀，起到了定海神針的支撐作用。

所以，樓市調控到底是松是緊？要看城市樓市所處的階段，如蘇州這般“蘇大強”式的火熱，自然要彈壓一下；而如那些持續下跌的城市，自然還要扶一下。

其實，政策早有端倪**：一城一策，落實城市政府主體責任**。説的就是這事。

**當然，我們需要的是房地產的託底作用，並非房地產的大刺激效應。**誰都知道，房地產繼續火熱、居民槓桿繼續加下去的後果，所以不到最後，都不會再度大規模刺激房地產。

所以，穩樓市，這一次真不是説着玩的。