一週房產動態：成交量未恢復，土拍持續發熱……_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-05-16 08:47
文章首發於公眾號：叁裏河****作者： 小昱
1． 31省份賣地收入盤點：今年多地預計負增長
梳理2018年31省、市、自治區政府性基金預算收入發現，全國至少有25個省份的政府性基金預算收入(絕大多數都是國有土地使用權出讓收入)呈現正增長，增速達到或超過30%的省份至少有15個。浙江省以8736.56億元的收入高居榜首，江蘇省也超過8000億元。
伴隨着樓市被嚴厲調控、土地市場受到限價政策影響，多個省份都預計，在國有土地出讓收入減少的情況下，今年的政府性基金預算收入將呈現負增長。根據各省份2018年預算執行情況和2019年預算草案的報告統計，至少20個省份預計2019年政府性基金預算收入將較2018年有所下降，其中，降幅超20%的省份有5個，降幅在10%~20%的有6個。
（中新經緯）
點評：從37省公佈的2019年棚改開工目標看，總體較2018年計劃開工量下調幅度為51%，棚改規模腰斬直接影響地方賣地收入。
2． 前4月行業分化加劇多家房企業績逆勢飆升
今年1~4月，頭部房企增速出現下滑；TOP31~50(中型)房企開始發力，其中不少房企1~4月份的銷售額同比增長超30%。不過，銷售額TOP10房企貨值佔百強42%，行業分化趨勢仍在加劇。融資方面，1~4月TOP10房企融資同比增加17.7%，也是平均融資額最多的一個梯隊；前4月融資成本最高的為TOP51+的企業，達7.27%。
（每日經濟新聞）
點評：頭部房企雖然銷售增速放緩，但是在能奠定市場佔有率的貨值和土儲方面絲毫沒有大意，買地該出手時絕不猶豫。中型房企在這個窗口期發力，其實也是為搶奪在存量市場中的生存權，沒有規模意味着失去市場佔有率。
3． 房企尋覓新融資模式信託公司謀轉型
在信託公司“猛攻”地產投融資業務的同時，房企發債也呈現回暖態勢。業內人士表示，開發商各類融資渠道逐步恢復暢通，融資成本明顯下行。在此背景下，大部分開發商已着手調整融資結構、增設融資工具，減少對非銀金融機構資金依賴。不過，由於以地產“小陽春”為典型的部分領域結構性過熱已引起監管層重視，部分開發商對融資成本和融資難度的預判轉向保守。
經歷本輪嚴調控後，地產行業的現金管理更加精細化，大部分開發商已着手調整融資結構、增設融資工具，希望抓住流動性寬鬆的機遇向資本市場傾斜，減少對非銀金融機構資金依賴。
（中國證券報）
點評：流動性寬鬆導致資產荒的背景下，房企成為資金偏愛的資產標的之一，銀行也放開對房企融資的限制，房企在融資緩解改善的情況下，對成本較高的非銀金融機構的資金在融資額的佔比肯定會有所降低。房企減少信託融資，必然會倒逼信託公司向公開市場債券承銷商的轉型。
4． 地價大幅走高致地王頻現蘇州加碼限售為樓市降温
5月11日晚間，蘇州市人民政府發佈《關於進一步促進全市房地產市場持續健康發展的補充意見》(下稱《意見》)，對工業園區全域、高新區部分重點區域的新建商品住房實施“限售”，規定新房須取得房產證3年後方可轉讓；園區全域二手房須取得房產證5年後方可轉讓。至此，蘇州加碼樓市調控的靴子終於落地，調控加碼為樓市“降虛火”。
（中國日報網）
點評：蘇州房價上漲有天然動力，太湖水域三分之二面積在蘇州讓其可供經營用地有限，再加上在長三角區域熱點城市中限購政策較松，讓投資客將此處視為可炒地，此處限售政策也較為嚴格，園區二手房5年限售期鎖死流動性，對房價上漲應該是有立竿見影的效果。
02. 一線及部分新一線城市房產成交數據
新房數據：
二手房數據：
4月二手房掛牌價格：
杭州
1．位於城東的首開東城金茂府，均價約4.67萬/平，55套房源吸引了109組客户來認購，中籤率高達50.46%。
2．位於臨安的保億風景未來城，均價1.77萬/平，中籤率達62%。
3．位於富陽的金茂萬科·新都會，均價2.1萬/平，中籤率59%。
4．位於臨安區的湖濱外灘，均價1.8萬/平，共285套房源僅有65組客户參與登記。
南京
1．棲霞區金浦御龍灣於5月6日開盤，項目共128套房源，均價2.6萬元/平，户型面積87平、89平、109平，共有1088組客户參與搖號，中籤率為11.8%。
2．浦口區金隅紫京疊院於5月12日開盤，共232套房源，均價2.85萬/平，户型110-170平，吸引376組客户參與認籌，中籤率61.7%。
本週南京開盤項目較少，中籤率較上週個位的中籤率提升不少。
上海
1．5月7日，位於奉賢區的鳳凰城天悦，共推出148套房源，均價2.15萬/平，有60組客户參與認購。
2．5月11日，位於靜安區的靜安府西區，共推出182套疊加別墅，均價8.6萬/平，僅有103組客户參與認購。
成都
1．5月5日，位於天府新區的麓湖生態城，推出468套房源，均價2-2.78萬/平，中籤率為59.24%。
2．5月9日，位於雙流區的北大資源燕楠國際，共316套房源，均價1.17-1.42萬/平，中籤率高達96.34%。
北京
1．上週，位於石景山區的中海寰宇天下以198套成交量位列普通住宅項目成交榜中的第一名，該項目均價6.22萬/平。而在順義區的共有產權房博裕雅苑銷售113套，排在共有產權房項目榜首。限競房成交的第一名是位於海淀區的萬科翡翠雲圖，共銷售31套。
2．上週位於昌平的京投發展公園悦府，供應886套房源，均價6萬元/平。
3．本週新增，位於昌平的共有產權房綠地慧谷，共90套房源，均價1.9萬元/平。
4．本週新增，位於大興的亦莊金茂府，為疊拼項目，共84套房源，均價7.5萬/平。
5．本週新增，位於大興的聯排項目棠頌別墅，共83套房源，均價7.9萬/平。
04. 土拍情況
杭州
1、餘政儲出[2019]19號
平安以總價約15.66億，樓面價19237元/㎡，溢價率28.2%拍下該地塊，性質為住宅用地。
19號地塊位於餘杭區臨平新城區，距離餘杭高鐵站較近，出讓面積54284平方米，該項目無公租房配建。該地塊附近的二手房目前掛牌價格為2.1萬/平。
2、蕭政儲出[2019]16號
保利以總價約38.6億，樓面價18194元/㎡，溢價率30%拍下該地塊，性質為住宅用地。
16號地塊位於蕭山區，出讓面積88422平方米，該項目需有5%自持面積。該地塊附近中鐵建拍下的地塊樓面價1.9萬/平。該地塊附近二手房價格為2.7萬/平。
3、餘政儲出[2019]21號
興耀以總價約12.57億，樓面價7162元/㎡，溢價率30%拍下該地塊，性質為商住用地。
21號地塊位於餘杭區臨平新城，出讓面積62711平方米，該項目需有22%自持面積。
其他地塊
高新G02
5月7日，由南京北聯建設發展有限公司以4.76億元競得，溢價率36%，地塊商辦混合用地用地。
高新G03
由南京三松置業有限公司以2.67億元競得，溢價率44%。地塊為商辦混合用地。
橋北G01
經過106輪競拍由南京弘陽瑞尚房地產開發有限公司以2.8億元和自持租賃住房面積3000平方米競得，溢價率47%，地塊為商住混合用地。
成都
5月9日，成都金堂縣兩宗合約114畝的住宅兼商用地遭遇流拍，兩塊地的起始樓面價都為3000元/平。2018年金堂縣出讓15宗土地，50%以底價成交，5月成都將有18宗土地進入拍賣流程，金堂縣兩塊地流拍也是因為房企想獲得更優質的核心區地塊。
05. 房企動態
1. 萬達度過“至暗時刻”後投資加速，地產集團今年新成立9家子公司
通過一系列“賣賣賣”去槓桿、降負債的萬達集團，在成功瘦身後，今年再次開始發力文旅城、萬達廣場等項目。
截至5月14日，萬達地產集團今年在威海、大連、延安、周口等城市，新註冊了9家全資子公司。
（財聯社）
2. 瀋陽百年城涉多重訴訟，民生信託無懼交叉違約再募資金
2018年下半年以來，奧特萊斯項目融資主體大連百年城房地產開發有限公司及實控人吳雲前已對中融信託、中信信誠等金融機構違約，並牽扯出多起訴訟。
民生信託得到的是大連百年港灣奧特萊斯名下商業物業。抵押資產的不同，或許是在大連百年城及吳雲前對其他金融機構違約後，民生信託依然敢為其成立信託計劃的原因。
（財聯社）
3. 泰禾內部反腐，成立四個考核組巡視非地產板塊
泰禾集團人力資源部近期成立了4個考核組，對建設、商業、物業和酒店等板塊進行集中幹部考核巡視。泰禾對外宣稱，此次考核是為了瞭解企業經營管理狀況和領導班子運行情況，同時推薦選拔優秀幹部。
針對反腐的問題，黃其森表示：“就泰禾來説，這幾年但凡出問題的，無論是工程質量還是其他方面，背後往往都存在腐敗行為，一旦有腐敗和私心雜念，工作肯定做不好，一流的人才和薪酬，做不出一流的業績，和腐敗也有關係，所以需要人力資源幹部把考核和監督的責任擔負起來，人力資源工作雖然不接觸錢財，但如果看錯、用錯一個人，對集團事業造成的損失也十分巨大，因而更要乾淨。”
（界面新聞）
4．房企四個月圈錢8500億，炒熱土地市場
與去年下半年的悲觀形成鮮明對比的是，房企拿地熱情被全面激活。截至4月末，包括融創中國、碧桂園、綠地控股、萬科地產、新城控股在內的5家房企新增貨值超千億，58家房企新增貨值超百億。
新一輪土地熱潮中，頭部房企的示範效應越發突出。事實上，在償債高峯到來的2019年，房企資金面的壓力並沒有徹底緩解，但頭部房企如同牧羊犬，正驅馳着眾多房企爭先恐後地湧向土地市場。
（第一財經）