2020年東京奧運村“晴海FLAG”申購利弊_風聞
日本通-2019-05-17 17:30

2020年東京奧運會開幕在即,位於東京都中央區晴海路段的運動員村還在建設中。按計劃奧運會結束後,這些運動員公寓將作為住房對外出售。關於奧運村的價格,業界中傳言不一,有人説“一定會比周邊房價低”,也有人説“和周邊房價差不多”。
一時間該價格成為了日本社會上的熱門話題,對首都圈的公寓市場造成了很大影響。加上17棟奧運村的中層公寓以及在賽事結束後再建的2棟高樓公寓,共計分售4175户房屋。與過去創紀錄的民營分售公寓的2100户相比,此次規模翻了近一番。
此次被稱為“晴海FLAG”的日本史上最大分售公寓計劃,由三井不動產、三菱不動產、野村不動產、住友不動產等十家日本不動產巨頭聯合開發並銷售,這在日本也是絕無僅有的(實施處在東京都)。
樣板房在4月27日對外公開,房屋的購買申請也將在今年夏天正式開放。事實上,在4月23日召開的面向記者的事業説明會上,官方以“還未正式調整價格” 為由,僅公佈了大致的價位,“5000萬日元~1億日元以上/户”(約合314萬人民幣~628萬人民幣以上/户)。官方保留警戒心,並未對媒體完全公開出售價格,着實遺憾。
黃金週期間已有1200組參觀樣板房 以年輕家庭為主
但是,樣板房介紹會僅向志願購買完全預約制的買家透露“參考價”,至此,本次記者也進行了深入調查。
黃金週期間的晴海上隨處可見運作中的起重機,水泥街道還冒着熱氣,還有先一步到來的夏日暴曬,但就是這樣也沒有降低前來參觀的人們的熱情。年輕夫婦、退休的中年夫婦、帶着孩子的夫婦——人們的目光被原色或彩色的樣板房所吸引。
在黃金週期間,完全預約制的樣板房參觀人數超過1200組,後期預約也已經排到了 6月底之後。在記者參加的那天,參觀者以年輕夫婦為主,其中還有一對夫婦帶着剛出生的孩子一同前來看房,女子穿着初夏感十足的橙色長裙,手中拿着提包,男子則是穿着清爽的藍色襯衫和牛仔褲;退休後的中年夫婦偏少。樣板房內設有的託管房從早起便一直人員爆滿。
總務銷售員依次進行了公寓的簡單説明、視頻介紹、樣品房的內部參觀等一系列“儀式”,他致辭“諸位已期待已久了吧”後,向大家詳細介紹了價格區段和銷售住户等相關信息。
在晴海4145户房屋中,預先發售的是南側街區(SEA VILLAGE)5棟中的3棟以及西南側街區(PARK VILLAGE)7棟中的4棟,共計700户被列入第一期發售對象。

南側街區中的3棟住宅中,3LDK(85~96㎡)的價格為7000萬日元(約合439萬人民幣)~8000萬日元(約合500萬人民幣)左右、4LDK(95~127㎡)的價格為8000萬日元(約合500萬人民幣)~1億3000萬日元(約合815萬人民幣)左右;西南側街區中的4棟住宅中,3LDK(75~92㎡)的價格為6000萬日元(約合376萬人民幣)~1億1000萬日元(約合689萬人民幣)左右、4LDK(87~106㎡)的價格為6000萬日元(約合376萬人民幣)~1億3000萬日元(約合815萬人民幣)左右。
據計算,其每坪(1坪≈3.3㎡)近302萬日元(約合19萬人民幣),相較周邊分售公寓的價格的確低一些。例如:住友不動產“Deuxtours”大廈,每坪為366萬日元(約合23萬人民幣)、“Bay Side Tower晴海”,每坪為396萬日元(約合25萬人民幣)、三井不動產“Park Tower晴海”,每坪為344萬日元(約合22萬人民幣)。
每坪302萬日元雖很便宜,但房屋之間價格差距很大
但事實上,(晴海FLAG的)各類房型的價格差距很大。陽台面朝東京灣和彩虹橋的南西側街區的14層A棟樓位,處於“晴海FLAG”中的特等席,其價格近乎以“億”作為單位,最便宜的也要9100萬日元(約合570萬人民幣)。另一邊,位於南西側街區的C棟樓的4LDK(87㎡),因無法在陽台觀望到海景,東京都中央區將其價格定在了6400萬日元(約合401萬人民幣);銷售員還透露道,“因其太便宜,房子已經預約滿了。”
結束時,記者還去詢問了銷售員是否還會有所漲價,其當即回答:“不可能。”但隨即又説:“介紹會才剛剛開始,(我們)還不知道實際安排。”還一副大賣的神情。
在樣板房參觀結束後,記者還採訪了順路回去的顧客,詢問了下他們的感想。
一對30代的帶着孩子前來看房的夫婦表示“總體上超出了期待。”“價格很誘人,這樣的新房很便宜,每坪只需270萬日元(約合17萬人民幣),買入的可能性很高。”他們還補充道,現在住在豐洲2LDK的公寓,若要在家中造一個兒童房的話空間有點小,因此就打算換新房。不過令他們頭疼的是該住房距離車站有約20分鐘的路程,“因為我們兩個都有工作,這個車站距離有點長。雖然會通BRT(快速交通),但也不知道能不能真的當來往的交通工具。”

在意車站距離的還有一個人,他是位隻身前來參觀的個子很高的25歲以上的男子,現在就職於外資工作,他解釋道:“因為平時都是騎自行車上下班,並沒有感到什麼不便。今天也是騎車從這附近的住宅出發去上班的。”比起這個他更關心另一點,那就是為全體住户配置的家庭用燃料電池等最先進技術。
然而,距離車站的路程是決定商品樓的資產價值(再銷售)的重要因素。著名公寓博客“公寓迷”的管理者,資深公寓購買諮詢師星直人在Twitter上對“晴海FLAG”如此評價道:“資產價值?這是什麼?能吃嗎?不要被它迷惑了!”記者也對其進行了採訪,她表示,為它價格暴跌而不安,亦或是擔心因車站距離將來資產價值貶值,那麼你即使住在東京都的中心,也依舊不能以樂觀心態來對待。
樣板房展示會上,一對來自東京都中央區月島的30代後半的夫婦説:“因為‘晴海FLAG’的住户量非常大,很難把握好供給的平衡。就未來資產性而言,嚴峻的事實在於新生的大街道不能隨時代常駐,也沒有保持特色的意志。”
“資產價值能否維持”也是一大關注點
房價下跌,而維持成本卻很高也是其無法迴避的難點。
想要享受最先進的設備和防盜系統、51處公共設施,豐富的綠化的背後,就是需要住户每月支付4萬日元左右的維持費(物業管理費、修繕公積金等)。以晴海FLAG中最為搶手的户型85㎡3LDK為例,物業管理費每月為2.5萬日元(約合1500人民幣)、修繕公積金每月為1.1萬日元(約合700人民幣)、加上網費和區域管理費等每月3000日元(約合190人民幣),共計每月需支付3.9萬日元(約合2400人民幣)。
先不論距離車站約20分鐘的路程,“晴海FLAG”停車場數也少得可憐,僅能容納1900台車,相較於整體4145户人家,其停車場設置率僅為45%左右。若申請停車場人數超過停車場可容納數量,則需通過抽選來獲得停車場的使用權。
其優越的地理位置,銀座近在咫尺,便宜又便利的購物優勢,但隨之而來也有不少弊端,如:車站距離遠、資產性弱、維持費用貴等。在活躍的不動產市場中,要求逐漸嚴格的消費者會如何應對時代的產物,這絕無僅有的真正價值也要就此明朗起來。