2020年東京奧運村“晴海FLAG”申購利弊_風聞

2020年東京奧運會開幕在即，位於東京都中央區晴海路段的運動員村還在建設中。按計劃奧運會結束後，這些運動員公寓將作為住房對外出售。關於奧運村的價格，業界中傳言不一，有人説“一定會比周邊房價低”，也有人説“和周邊房價差不多”。

一時間該價格成為了日本社會上的熱門話題，對首都圈的公寓市場造成了很大影響。加上17棟奧運村的中層公寓以及在賽事結束後再建的2棟高樓公寓，共計分售4175户房屋。與過去創紀錄的民營分售公寓的2100户相比，此次規模翻了近一番。

此次被稱為“晴海FLAG”的日本史上最大分售公寓計劃，由三井不動產、三菱不動產、野村不動產、住友不動產等十家日本不動產巨頭聯合開發並銷售，這在日本也是絕無僅有的（實施處在東京都）。

樣板房在4月27日對外公開，房屋的購買申請也將在今年夏天正式開放。事實上，在4月23日召開的面向記者的事業説明會上，官方以“還未正式調整價格” 為由，僅公佈了大致的價位，“5000萬日元～1億日元以上/户”（約合314萬人民幣~628萬人民幣以上/户）。官方保留警戒心，並未對媒體完全公開出售價格，着實遺憾。

黃金週期間已有1200組參觀樣板房 以年輕家庭為主

但是，樣板房介紹會僅向志願購買完全預約制的買家透露“參考價”，至此，本次記者也進行了深入調查。

黃金週期間的晴海上隨處可見運作中的起重機，水泥街道還冒着熱氣，還有先一步到來的夏日暴曬，但就是這樣也沒有降低前來參觀的人們的熱情。年輕夫婦、退休的中年夫婦、帶着孩子的夫婦——人們的目光被原色或彩色的樣板房所吸引。

在黃金週期間，完全預約制的樣板房參觀人數超過1200組，後期預約也已經排到了 6月底之後。在記者參加的那天，參觀者以年輕夫婦為主，其中還有一對夫婦帶着剛出生的孩子一同前來看房，女子穿着初夏感十足的橙色長裙，手中拿着提包，男子則是穿着清爽的藍色襯衫和牛仔褲；退休後的中年夫婦偏少。樣板房內設有的託管房從早起便一直人員爆滿。

總務銷售員依次進行了公寓的簡單説明、視頻介紹、樣品房的內部參觀等一系列“儀式”，他致辭“諸位已期待已久了吧”後，向大家詳細介紹了價格區段和銷售住户等相關信息。

在晴海4145户房屋中，預先發售的是南側街區（SEA VILLAGE）5棟中的3棟以及西南側街區（PARK VILLAGE）7棟中的4棟，共計700户被列入第一期發售對象。

南側街區中的3棟住宅中，3LDK（85～96㎡）的價格為7000萬日元（約合439萬人民幣）～8000萬日元（約合500萬人民幣）左右、4LDK（95～127㎡）的價格為8000萬日元（約合500萬人民幣）～1億3000萬日元（約合815萬人民幣）左右；西南側街區中的4棟住宅中，3LDK（75～92㎡）的價格為6000萬日元（約合376萬人民幣）～1億1000萬日元（約合689萬人民幣）左右、4LDK（87～106㎡）的價格為6000萬日元（約合376萬人民幣）～1億3000萬日元（約合815萬人民幣）左右。

據計算，其每坪（1坪≈3.3㎡）近302萬日元（約合19萬人民幣），相較周邊分售公寓的價格的確低一些。例如：住友不動產“Deuxtours”大廈，每坪為366萬日元（約合23萬人民幣）、“Bay Side Tower晴海”，每坪為396萬日元（約合25萬人民幣）、三井不動產“Park Tower晴海”，每坪為344萬日元（約合22萬人民幣）。

每坪302萬日元雖很便宜，但房屋之間價格差距很大

但事實上，（晴海FLAG的）各類房型的價格差距很大。陽台面朝東京灣和彩虹橋的南西側街區的14層A棟樓位，處於“晴海FLAG”中的特等席，其價格近乎以“億”作為單位，最便宜的也要9100萬日元（約合570萬人民幣）。另一邊，位於南西側街區的C棟樓的4LDK（87㎡），因無法在陽台觀望到海景，東京都中央區將其價格定在了6400萬日元（約合401萬人民幣）；銷售員還透露道，“因其太便宜，房子已經預約滿了。”

結束時，記者還去詢問了銷售員是否還會有所漲價，其當即回答：“不可能。”但隨即又説：“介紹會才剛剛開始，（我們）還不知道實際安排。”還一副大賣的神情。

在樣板房參觀結束後，記者還採訪了順路回去的顧客，詢問了下他們的感想。

一對30代的帶着孩子前來看房的夫婦表示“總體上超出了期待。”“價格很誘人，這樣的新房很便宜，每坪只需270萬日元（約合17萬人民幣），買入的可能性很高。”他們還補充道，現在住在豐洲2LDK的公寓，若要在家中造一個兒童房的話空間有點小，因此就打算換新房。不過令他們頭疼的是該住房距離車站有約20分鐘的路程，“因為我們兩個都有工作，這個車站距離有點長。雖然會通BRT（快速交通），但也不知道能不能真的當來往的交通工具。”

在意車站距離的還有一個人，他是位隻身前來參觀的個子很高的25歲以上的男子，現在就職於外資工作，他解釋道：“因為平時都是騎自行車上下班，並沒有感到什麼不便。今天也是騎車從這附近的住宅出發去上班的。”比起這個他更關心另一點，那就是為全體住户配置的家庭用燃料電池等最先進技術。

然而，距離車站的路程是決定商品樓的資產價值（再銷售）的重要因素。著名公寓博客“公寓迷”的管理者，資深公寓購買諮詢師星直人在Twitter上對“晴海FLAG”如此評價道：“資產價值？這是什麼？能吃嗎？不要被它迷惑了！”記者也對其進行了採訪，她表示，為它價格暴跌而不安，亦或是擔心因車站距離將來資產價值貶值，那麼你即使住在東京都的中心，也依舊不能以樂觀心態來對待。

樣板房展示會上，一對來自東京都中央區月島的30代後半的夫婦説：“因為‘晴海FLAG’的住户量非常大，很難把握好供給的平衡。就未來資產性而言，嚴峻的事實在於新生的大街道不能隨時代常駐，也沒有保持特色的意志。”

“資產價值能否維持”也是一大關注點

房價下跌，而維持成本卻很高也是其無法迴避的難點。

想要享受最先進的設備和防盜系統、51處公共設施，豐富的綠化的背後，就是需要住户每月支付4萬日元左右的維持費（物業管理費、修繕公積金等）。以晴海FLAG中最為搶手的户型85㎡3LDK為例，物業管理費每月為2.5萬日元（約合1500人民幣）、修繕公積金每月為1.1萬日元（約合700人民幣）、加上網費和區域管理費等每月3000日元（約合190人民幣），共計每月需支付3.9萬日元（約合2400人民幣）。

先不論距離車站約20分鐘的路程，“晴海FLAG”停車場數也少得可憐，僅能容納1900台車，相較於整體4145户人家，其停車場設置率僅為45%左右。若申請停車場人數超過停車場可容納數量，則需通過抽選來獲得停車場的使用權。

其優越的地理位置，銀座近在咫尺，便宜又便利的購物優勢，但隨之而來也有不少弊端，如：車站距離遠、資產性弱、維持費用貴等。在活躍的不動產市場中，要求逐漸嚴格的消費者會如何應對時代的產物，這絕無僅有的真正價值也要就此明朗起來。