成都穩了，西安生猛，貴陽水漲船高_風聞

文丨西部菌

金三銀四，三四月的樓市歷來是關注重點。

日前國家統計局發佈了四月份的70城房價數據，具體來看：

新房。4個一線城市售價環比上漲0.6%，同比上漲4.7%；31個二線城市環比上漲0.8%，同比上漲12.3%；35個三線城市環比上漲0.5%，同比上漲11.3%。

二手房。4個一線城市售環比上漲0.4%，同比上漲0.8%；31個二線城市環比上漲0.6%，同比上漲8.3%；35個三線城市環比上漲0.6%，同比上漲8.4%。

來源：國家統計局

總體來看，四月樓市並未出現火熱局面，不過67城新房價格環比上漲，説明房住不炒和一城一策的交叉影響下，地方調控彈性變大，樓市整體有所回暖，但又不止於觸碰紅線。

二線城市無疑是領漲者。以70城數據為例，秦皇島新房環比上漲1.8%，全國最高，此外增速相對較快的城市，多為二線城市，如重慶1.2%，昆明1.2%，西安1.1%，武漢杭州1%。

那麼具體到西部地區的重點城市，又有哪些看點？今天西部菌就簡單梳理下西安、成都和貴陽的數據。

01

38連漲，西安房價何去何從

最先談西安，它是因為在所有二線城市中，房價走勢幾乎是最耀眼的。

四月的數據顯示，不僅環比漲幅高，新房同比漲幅達到23.8%，位居70城的榜首；二手房同比漲幅13.1%，只比三亞、大理略低，漲幅在全國位於前三位。

事實上自從2016年3月以來，西安的新房環比已連漲38個月。土地市場更是異常火熱，克爾瑞的數據顯示，一季度其地價漲幅達到147%，位居全國第一。

西安樓市的火爆，跟這座城市的發展勢頭倒是頗為吻合。去年它重回全國經濟二十強，今年的一季度，西安的GDP增幅達到8.6%，全國第三。規模以上工業增加值更是達到12%，創近四年來的一季度新高。

在經濟向好的同時，西安的亮眼表現還有很多。比如營商環境持續改善，去年市場登記主體數量位居副省級城市第一。當然更重要的是搶人，一年多來喜提百萬户籍的新增人口，成為絕對的贏家。

來源：第一財經

經濟、人口的活力，支撐起了西安樓市的預期。所以，在去年房價邁入萬元時代後，儘管隨着約談、調控收緊，西安年底出現了降温，但今年很快回暖，三月份上千人搖號的樓盤再次出現，而《中國經營報》的報道顯示，多個城改爛尾樓盤準備復活。

往宏觀了看，西安的行情未來或將持續堅挺，不過政策風險有必要提防，否則對引進人口會造成擠出效應，且有不少觀點認為，接下來不排除再次被約談。而13日開始執行的更嚴格的公積金政策，可能只是收緊的信號而已。

02

萬人搖號成歷史，成都樓市暫時穩住

這兩天正好是成都“5.15新政”一週年，去年此時，《關於進一步完善房地產市場調控政策的通知》發佈，限購對象從個人變成家庭，提高部分區域的購房門檻，比如高新區需要一年的社保。

政策出台前，成都是二線城市中的投資熱門，因新房和二手房價格倒掛，甚至出現了“萬人搖號”的場面。隨着調控收緊，樓市逐漸降温，去年年底搖號終止。

四月成交量，來源：成都中成房業

就四月的數據看，新房方面，環比上漲0.8%，同比上漲15.4%；二手房，環比成為少數下跌的城市；同比上漲6.9%，遠遠低於西安、昆明等熱點二線城市。

成都的房價水平可以説暫時穩住了。投資者觀望，開發商拿地也更謹慎了，據界面四川的報道，今年金堂兩宗靠近毗河的地甚至出現流拍。

不過以中長期視角來看，成都的房價依舊有不小空間。

先説供給，中國指數研究院的數據顯示，成都近幾年的供地在逐漸減少，2017年甚至創下十年新低。今年青羊區更是出現連續三個月新房零供應的局面。

再看需求。成都在新一線城市中排名榜首，市場預期向來不低，目前總體的人口數量雖然已經達到1633萬，但規劃人口超過兩千萬。

考慮到在整個西部它是重要的區域中心，未來還會有持續的人口流入，進而撐起樓市的大盤。

來源：網絡

當然對成都來説，地區間的分化將會更明顯。四月主城區住宅供應大幅減少，熱點區域新房二手房自不用説，一些近郊地帶的價值將會凸顯。

比如在東進戰略下，隨着大運會的配套基建以及地鐵線路的延伸，東部包括龍泉驛在內的一些板塊，會成為新的熱點區域。

03

同比漲幅達20.1%，貴陽還會漲多久

前面談到西安一季度經濟的亮眼開局，其實貴陽還要更加生猛。一季度貴陽GDP是764.19億元，同比增長高達9.7%，位居全國第一。

四月份貴陽的房樓市表現，同樣極為高調。新房方面，環比增長0.9%，同比漲幅20.1%，直追西安。二手房方面，環比0.2%，同比增長11.6%，也高於多數城市。

值得一提的是，在領跑全國的房價漲幅背後，貴陽不僅有着一季度全國最高的經濟增速，其房地產開發投資佔GDP的比例，更是達到40.1%，也是位居全國第一。

一方面，房地產對經濟的拉動作用可見一斑；另一方面，大量固投資金入市，意味着未來貴陽的住宅供應會繼續增加。那麼它到底會催生真實的需求，還是形成泡沫？

之前在梳理各城市的常住人口增長情況時，主要集中在增量的絕對值。貴陽去年的常住人口數為488.19萬，比上年增長1.7%，其實這個增幅不算低，和成都、武漢持平。

貴陽能有不錯的人口流入，這是房價上漲的因素之一。事實上隨着前幾年貴廣高鐵等線路開通，數博會落地，大數據產業如火如荼，加上棚改的因素，以及持續幾年的經濟高增長，貴陽吸睛無數，因此被外界普遍看好。

隨着投資潛力被不斷放大，貴陽樓市去年狀態火爆，新房價格衝到萬元之上，當然也迎來了不少炒房的資金。直到被點名約談，調控升級，貴陽樓市迎來分水嶺，其中碧桂園花溪項目降價遭遇業主維權，成為標誌事件。

2018貴陽的房價，來源：網絡

就四月的數據來看，貴陽的二手房有所降温，但新房漲幅仍然水漲船高，這種勢態未必會一直持續。

一方面，調控的紅線在，而且貴陽的整體經濟、人口體量並不大，去年的那波補漲很快會見頂；另一方面去年在良好的預期下，貴陽的住宅新開工面積，增幅高達69.5%，這些新開工住宅建成入市後，將極大程度地充實供給。

小結：

今年三四月的樓市小陽春，並沒有預期中的亮眼。而在一城一策之下，一些城市剛剛有所反彈，約談和調控就接踵而來。像蘇州不久前實施限售，剛回暖的苗頭馬上就被摁下去了。

因為一城一策看上去給了地方自主權，但也強化了主體責任。以前還可以在調控力度上參照對標，拿省會、一線城市當擋箭牌，現在一旦觸及三穩紅線，調控不力的鍋就得自己背。所以西安和貴陽，可能還得向成都看齊，先把房價穩住。