房企規模生死時速_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-05-18 16:32
文章首發於公眾號：叁裏河****作者： 小昱
房企規模競賽不是短跑，而是比持久力的馬拉松比賽，激進擴張實際是在跑向發展失控困境。
“2018年，泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元。”泰禾集團董事長黃其森在2017年底接受上海證券報採訪時説。
泰禾2千億目標的言論讓其股價在兩天後開盤即漲停，股價的異動也引來深交所關注函，2000億銷售目標是否為對全體股東的業績承諾。泰禾則用“董事長黃其森關於2018年的銷售目標屬於對公司發展的目標和願景。”回覆問詢，並輕描淡寫的化解了問詢“危機”。
不過黃其森誇下海口的2000億給泰禾帶來的麻煩還沒完，18年公司年報發佈，泰禾不出意料的又沒有披露去年的銷售額。也引得深交所再一次向泰禾發出問詢函，讓其説明2018年實際銷售額，是否達到銷售額目標並分析差異原因。到5月15日，泰禾發佈公告稱，因涉及內容較多已向深交所申請延期回覆問詢函。
無需等泰禾的回覆，克爾瑞發佈的2018年房企銷售額百強榜顯示，泰禾銷售額僅為1303.4億，與黃其森願景的2000億目標相差近700億。
或許是泰禾突破千億規模過於輕鬆才讓黃其森對公司前景充滿信心。2016年泰禾的銷售額剛衝上400億，國海證券分析員預測2017年泰禾的銷售額可以增長45%達580億。不過第二年泰禾卻給市場一個超級驚喜，僅用一年時間就完成跨過千億銷售規模。
要知道在16年銷售額排在泰禾前面的富力計劃17年衝刺千億規模都敗下陣來，更不用説同屬閩系的領頭羊世茂，早在14年就準備衝擊千億業績失敗，到17年才實現這一目標，而泰禾在同年的銷售額基本與世茂持平。
但是這一次泰禾給自己定的目標實在是太高了，2017年與泰禾同屬剛過千億銷售額的新城控股和世茂都把銷售目標增幅定為30%左右，也都順利且超額完成業績。
泰禾的野心為什麼這麼大，從17年銷售額榜單看，突破兩千億意味着直接進入房企10強。在信奉“規模為王”的房地產行業，規模意味着市場佔有率和話語權。
行業強者恆強，大象跑的比螞蟻快的現象非常明顯。去年的銷冠碧桂園，銷售額從2016年的3090億一躍至2017年的5500億，再到2018年的7286億，不斷刷新冠軍標準的同時，規模的護城河也讓碧桂園2018年毛利同比大增74.3%，股東應占淨利潤同比提升38.2%。
鉅額銷售規模也給碧桂園帶來充沛現金流，其經營性淨現金流連續三年連續為正，去年可動用的現金餘額達到2425億，尚未使用的銀行授信額度就超過3000億。源源不斷的現金流更是讓碧桂園土地儲備達到驚人的2.4億方。
在規模即生死的房地產行業，擴大規模才能獲得更廣的資金來源，及更低的成本，在市場中也更有話語權。
新城控股副總裁歐陽捷曾表示，沒有規模的中小房企已經失去了更多傳統金融渠道的支持，也沒有發債的可能性，除了銷售回款、部分信託和高利貸，幾乎喪失了融資能力。
黃其森提出的泰禾2000億目標確實是有其對市場憂患的考量，2017年泰禾的融資成本高達8.12%，而TOP10房企的平均融資成本還不到5%。只有做大規模才能獲得低成本資金，繼續撬動在全國化擴張進程，才能擺脱因規模過小被併購分食的下場。只不過泰禾在高速擴張的狀態下卻有極大的風險相伴直接阻礙了其擴張步伐。
2017年泰禾旗下的院子系產品在全國颳起“泰禾旋風”，也為泰禾當年的千億銷售業績貢獻巨大。2016年泰禾的營收同比增幅高達39.93%，歸屬上市公司股東淨利潤增幅也達到28.84%，2017年泰禾銷售業績增幅暴漲約1.5倍，不過快速的擴張也帶來了負債的快速增長。
根據泰禾財報數據顯示，2017年其總負債達1813億元，資產負債率上升至87.83%，淨負債率更是同比擴大156個百分點，達385%，在全國房企的淨負債率中屬於較高水平。
負債總額大，結構還不健康，泰禾的短期負債達到約218億，其現金及等價物對短期借款的負債比率僅有0.6。而其王牌院子系產品因為屬於高端項目，高端項目的低週轉直接影響泰禾存貨週轉天數，2017年存貨週轉天數同比上漲800多天，達到約2346天，存貨週轉率更是低至2.03。
泰禾擴張帶來的低週轉高負債問題已經在2017年十分顯著，到了2018年泰禾的院子產品雖然在部分地區依舊熱度空前，但是表面的熱鬧還是掩蓋不住泰禾麻煩纏身，核心管理層頻繁離職，高達30%的裁員讓外界對泰禾內部管理產生疑慮。一位三方人力機構的總經理對國際金融報説：“我覺得泰禾一直都像一個野蠻生長的公司，來不及定位和確立發展方向就又變了。”
泰禾的信用評級先被穆迪下調至B3，再被聯合資信列入信用評級觀察名單。聯合資信在泰禾的信用評級報告中評價泰禾：“公司債務規模繼續保持較大規模，存在一定集中兑付壓力。”
年報數據顯示，2018年泰禾負債總額約2112億，較去年上升近300億，負債中短期借款雖較2017年有所下降但也達到約160億元，其貨幣資金對短債的覆蓋比例依舊不到1。
泰禾收入佔比合計超5成的福建華東區域2018年營收增速分別降低約21%及23%。受制於債務壓力及部分區域營收放緩，泰禾2018年拿地也頗為謹慎，新增土儲面積僅為186.78萬方，較去年下降近40%。
但是泰禾的資金壓力還是不小，2018年其籌資活動現金流出高達94.94億，同比上漲26.43%。資金鍊吃緊讓泰禾在去年傳出向員工高息借款傳言，其後又選擇甩賣資產進行變現，今年三月泰禾將上海子公司51%股權及南昌茵夢湖項目51%股權轉讓給世茂房產。21世紀經濟報道稱，泰禾對外甩賣的資產包多達12個，總貨值超600億。
除了賣資產變現緩解資金鍊緊張，泰禾第一大股東將持有的股權幾乎全部質押用於融資。
泰禾本想通過規模增長降低融資成本卻因為激進帶來的資金鍊緊張反倒讓融資變的更困難，2018年泰禾的非銀貸款佔比高達61.27%，這也直接拉高了其融資成本，平均融資利率高達8.52%較上一年高約0.4個百分點。
反觀閩系老大哥世茂在追逐規模的路上有的放矢，不但順利邁過千億門檻近兩年還迎來更快速發展。
2014年世茂以207.8億的銷售額衝進房企銷售金額百強榜第八位，不過規模快速增長的世茂也付出了代價，世茂創始人許榮茂後來反思説：“我們前兩年增速太快，負債太高，庫存太多，利息也上去了，工程質量也沒控制住。”
2015年開始世茂主動放慢速度，在其他房企高歌猛進時，世茂當年的銷售額比2016年還下降4.5%，僅達到670.4億，毛利率也從32.5%下降至28.5%。並且開啓去庫存舉措，在有庫存壓力的東北地區、福建部分三四線城市採取“以銷定產”策略，同時聚焦一二線，增加一二線土地儲備。到2016年世茂的庫存去化已同比提升167%，可售存貨在一二線的佔比高達67%，銷售回款率上漲至88%，淨負債率也下降至53.4%。
經過兩年調整，世茂甩掉激進發展帶來的包袱，進入快速發展通道，2017年銷售業績破千億，到2018年銷售額更是大幅增長74.8%至1761.5億，銷售額目標完成率達126%，排名也上升至11位。
世茂的其他關鍵業績指標也大幅增長，全年回款額上升70.4%，毛利額上升25.8%，賬上現金上升50.2%，債務中長期債務佔比超過70%，結構健康，融資成本低至5.8%。
房企規模競賽不是短跑，而是比持久力的馬拉松比賽，過於執着速度導致公司資金鍊緊張將直接影響經營的穩健。只追求規模可能會被激進擴張負效應所吞沒，控制擴張的節奏，才能給下一次規模躍升積蓄能量。