全國房價租金排行，這些城市透支最嚴重_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

衡量一個城市房價是否合理，有兩大指標。

一個是房價收入比，即住房總價與家庭年度可支配收入之比；另一個是租金回報率，即房屋年租金與房價之比。

一般而言，房價收入比越高，購房負擔越重；租金回報率越低，泡沫程度就越高。

不過，在樓市上升期，房價能漲到何種高度，多取決於高收入羣體，在不限購城市，外來需求的刺激作用同樣十分明顯，因此房價收入比無法真正衡量城市的購房負擔。這方面，凱風君在《全國房價收入比排行》一文中已有討論。

相比而言，租金回報率則與所有居民息息相關。**房價取決於有錢人，房租取決於普通居民。房價可以無限高，房租卻很難一直漲。**顯然，無論供求關係多麼緊張，房租都脱離不了就業和收入的基本面。

因此，租金回報率的高低，或者説房價與租金之比，可以作為城市房價泡沫程度高低的參考指標之一。

這是2019年一季度50個典型城市的租金收益率排行：

**從租金回報率來看，西寧和烏魯木齊最高，廈門和青島最低。**三四線城市普遍高於一二線城市，北上廣深四大一線城市全部低於2%，武漢西安成都鄭州等二線城市低於2.5%。

租金回報率是租金與房價之比，反過來房價租金比，則可衡量一套房子的正常回本週期。

以此來看，如果只靠出租，廈門房子回本至少需要80年，青島需要71年，南京需要59年，北京上海需要55年，杭州需要50年，最低的西寧和烏魯木齊則低於30年。

顯然，如果房價失去持續上漲的預期，幾乎所有城市的租金收益都無法覆蓋持有成本。

對此，我們有以下幾個解讀：

其一，我國各大城市的租金回報率整體低於國際水平。

在國際上，租金回報率3%-5%為合理水平，紐約東京約為5%，倫敦為4%左右。而北上廣深全部低於2%，武漢等二線城市也不超過2.5%，都低於國際平均水平。

最極端的當屬廈門，廈門的租金收益率在各大城市中墊底，僅為1.2%。這意味着，在廈門，一套房子如果僅靠出租，至少需要80年方能回本，租金收益可以忽略不計。

這背後的原因，並非房租低，而是房價過高，房租跟不上房價的漲幅，由此帶動租金收益率不斷下滑。

從發達國家經驗來看，城鎮化階段，樓市一般處於上升期，房價走勢與房租走勢各自獨立，租金回報率的高低影響不大。一旦城鎮化結束，或者樓市從上升階段進入盤整乃至微漲的新階段，租金回報率過低的問題就顯得十分突出。

目前，中國城鎮化率已接近60%，離70%的城鎮化成熟階段只有10個點的空間。同時，中國樓市普漲階段基本結束，城市之間樓市呈現分化態勢，多地樓市盤整將成為常態。這種背景下，租金回報率的重要性將會越來越突出。

其二，為什麼三四線城市租金回報率高過一二線城市？

在50個城市裏，租金收益率最高的5個城市，分別是西寧、烏魯木齊、韶關、牡丹江和銀川。同樣，排在前十名的城市裏，沒有一個強二線城市。

這種現象之所以出現，是因為在樓市上行週期，房價漲幅遠遠超過房租漲幅，一線和強二線城市的房價上漲勢頭更加迅猛，房租卻完全跟不上房價走勢，由此導致這些城市的租金回報率不斷下滑。

**換句話説，三四線的租金回報率相對合理，但房價的上升空間卻存在問題。**在這些城市，剛需買房不用擔心，但投資卻要謹慎。

**其三，房價收入比和租金回報率都相對異常的城市，需要給予特別關注。**這裏有四個城市比較典型：廈門、福州、三亞、石家莊。

**廈門的房價收入比僅次於北上深，而租金回報率在全國處於墊底位置。**這意味着，廈門房價已經超出城市發展的基本面，主要依靠外來的輪動資金來支撐，這類城市的房價最容易大起大落。

**石家莊是另一個典型。**石家莊整體收入水平不算高，但房價在二線城市中排在前列，由此導致石家莊的房價收入比過高，但租金回報率卻低到與一線城市處於同一水平，這意味着當地樓市存在一定程度的泡沫。

福州和三亞也類似。

其四，樓市上升週期，不用管房價收入比和租金回報率；但在樓市下行週期，尤其要關注租金回報率。

對於一二線城市來説，只要房價每年上漲10%以上，租金收益率即便低於1%影響也不大，房屋即便空置也不必擔心，因為房價上漲收益足以能覆蓋持有成本。

然而，不漲即虧損，如果樓市長期橫盤乃至大幅下行，就必須考慮租金收益是否合理。

樓市一旦進入橫盤行情，那麼房貸的利息成本、資金佔用的機會成本、物業成本乃至未來的房地產税等成本，都必須納入考慮範圍。

按照業內估算，**目前國內房屋持有成本約為2%-3%。**如果租金收益率過低，那麼投資房產就不是一門好生意。

未來的樓市，分化是必然之勢，長期橫盤乃至局部下跌的可能性已經大於普漲的可能性。這種背景下，對於那些房價收入比、租金回報率乃至經濟基本面都相對異常的城市，要多留一分心。