再説一次，別買學區房_風聞

文 | 城市戰爭團隊

這幾天連續刷到幾條有關學區房的新聞，看着讓人忐忑，雖然只是廣深兩個城市的事情，但其中暴露的學區房風險是普遍存在的。

**先説結論：**目前國內的學區房本質上是一種“偽學區房”，其供給側和需求側從未構成契約關係和利益共享機制，價格體系十分脆弱，政策稍有風吹草動，就有價值歸零的風險。

如果過度炒作，就和“龐式遊戲”無異了。

01.

一則新聞是**深圳龍崗區部分小學****不再享有“對口直升”的權利，**有媒體還專門撰寫了“學區房保衞戰”的專題報道。

4月15日，深圳市龍崗區教育局發佈《關於做好龍崗區2019年度義務教育階段新生招生工作的通知》，提到今年將全面按照學校招生計劃人數、家長填報志願順序和學區積分高低順序錄取，錄滿為止。

學區積分制度的實施，意味着部分小學不再享有對口直升的權利了，很多按原本政策可以對口直升的小學畢業生就懸了，即使只有百分之5的淘汰率，也足以讓每一對父母徹夜難眠。

另一則新聞是廣州市天河區部分學校也無法“對口直升”了。天河區近日召開新聞通氣會透露，根據天河區對未來幾年初中招生數據的測算，部分公辦中學將無法容納對口直升的小學畢業生。從2026年開始，部分公辦中學可能會採用多校劃片、電腦派位的方式招生。

簡單來説，天河區小升初或將不再對口直升，像越秀區一樣電腦派位。這對買****了天價學區房的人來説，稱得上暴擊了。

眾所周知，天河原本並非名校聚集區，這兩年之所以受到熱烈追捧，一個關鍵原因是有“對口直升”保底，買了小學的學區房就知道初中讀哪裏。而在越秀荔灣海珠，小升初是要電腦派位的，即使你讀的是東風東這樣的名校，初中也可能會派到差學校。

所以，很多人之所以放棄越秀衝到天河買學區房，當初就是衝着“對口直升”的好處，如果這個“好處”沒有了，天河區學區房的含金量會大打折扣，購房者會面臨“貨不對板”的損失。

例如，很多人是衝着廣州中學的牌子才去購買其對口小學（華陽、龍口西）的房子，但如果上了華陽小學，到時又不能對口直升廣州中學，而被電腦派到一個二三流初中，那可就虧大了。

所以，買學區房之前，一定要意識到對口直升的中學到時候可能不夠用。

02.

看到這些新聞，大家要冷靜想一想，為什麼説好的“對口直升”都不靠譜了？為什麼學區房的不確定性越來越大？

以我瞭解的情況，主要有兩個原因，一個是廣深的人口增長強勁，兩座城市連續四年新增50萬左右常住人口，小學生數量更是超過了北京、上海。生源增長太快，學位緊張也就在所難免了。

另一個原因是名校快速擴張。以廣州為例，不少名校紛紛成立教育集團，對其他學校兼併重組，那些原本二三流的小學被收編之後，立馬貼牌升級。看上去越來越多的人能上名校，但對口直升的中學不夠用了，超過容納能力的生源也只能電腦派位了。

當然，以上兩個原因都只是表象，在我看來，最根本的原因還是利益傳導機制出了問題。

假設一下，如果名校是一個市場主體，當供求關係越來越緊缺時，學校的理性選擇是增加投資、擴大校區，招收更多的學生，賺更多的錢，豈有上門的生意不做拱手讓人的？

但問題就在這裏，公辦小學的財政撥款和教師工資基本是固定的，和招生數量、教學質量沒有必然關係，哪有什麼動力去服務更多的客羣？

在這種利益機制下，學校的招生計劃永遠是根據自己的實際需求（而不是家長的需求）來制定的，名額有限、招滿為止、過期不候、謝謝合作……

你學區房買得再貴、再辛苦，又沒有給學校添一張板凳、給老師漲一毛錢工資，憑什麼要人家關心客户需求和用户體驗？

對買學區房的人來説，似乎這筆交易存在着某種“承諾”或者“契約”，就是“只要買這個地段的房子，就能上它對應的學校”。

但有幾個人想過？這個“契約”是沒有任何保障的，學區房買家和學校之間從未構成任何合同關係，地段生能否就讀，受制於多個因素，比如學位夠不夠用、招生政策會否調整。

而在這件事情上，教育部門和學校永遠掌握着解釋權，只要有需要，規則隨時可以調整。

條件允許的話，地段生直接入學。

條件不允許的話，多校劃片、電腦搖號，你挑不出任何毛病。

03.

學校沒有任何理由、任何動力對購房者“剛性兑付”，這就是學區房政策風險不可控的根本原因。

説個真實的故事，上週陪好友看廣州某知名學校的學區房，看到一棟樓離學校只有200米，對口的卻是另一座二線小學，同樣户型的房子和一街之隔的另一棟便宜了100萬。

問及原因，原來這個著名小學的追捧度實在太高，導致地段生爆滿，學位根本不夠用，只好把這棟樓劃到更遠的那個二線小學了。當初買那棟樓的業主，只能哭暈在廁所，因為現在的房價比當初買的時候還降了一萬多。

所以，根本的問題就在於，學區房和名校根本就不是同一個利益主體，學校兢兢業業、焚膏繼晷提高教學質量和品牌美譽度，換來的只是學區房買家賺了大錢，憑什麼讓人家無償守護購房者的利益？

要解決這個矛盾的辦法其實也簡單，那就是讓學校和家長成為一個利益主體，互惠互利。從國際經驗來看，有兩個解決辦法。

一個辦法是收房產税，把這個税專款專用，給到對口學校，給學校漲工資，這樣的學校才會關心用户體驗，才會和學區房買家建立真正的契約關係。

買這樣的學區房，每多花一元錢，其中就有幾毛錢用到老師的工資上了，這才是真正意義上的學區房，值得託付的學區房。

另一個辦法就是私立教育了，誰使用誰付費，付費越高，師資越好，小班教學，服務一流。

私立教育，每多花一筆錢，都會體現到產品和服務上，確定感十足。

事實上，在很多國家，第一流的教育往往都是私立學校提供的，公立學校只能供應基礎的普通教育，於是富人上私立學校，普通人上公立學校。

所以，國內的**學區房本質上是一種“偽學區房”，**因為其供給側和需求側從未構成契約關係和利益共享機制，學區房的價格體系十分脆弱，政策稍有風吹草動，就有價值歸零的風險。

如果過度炒作，就和擊鼓傳花的“龐式遊戲”無異了。

04.

寫本文的目的，當然不是要全盤否定學區房，而是説不要過度炒作它，注意它的溢價是否合理。

任何國家，任何城市，教育資源都不可能均衡發佈，即使在英美國家，也有學區房概念，注重教育的中產階層也會想方設法給子女選擇好的學校，這是人之常情、全球現象。

但市場經濟下，一切優質資源都是有價格區間的，一流小學和二流小學對應的學區房，價格上有一定區分，是合理的，但如果動輒幾百萬的差價，就要當心了。

因為這多去的幾百萬，和房地產沒有任何關係，純粹是“學票”溢價，而“學票”的訂價機制是非常虛無的，比如今年的學區房比去年漲了100萬，而學校本身的師資和去年相比很可能沒有任何提升。

如果説房價上漲的背後是人口和經濟在增長，那學票漲價的支撐是什麼？

更關鍵的是，政策稍有風吹草動，學票就會有價值歸零的風險，就是這麼驚險和刺激。

真正的“學區房”不應該是這樣的，應該是每一筆多花的錢，都是有保障的，而且會明確體現到產品質量和服務上。