甲級寫字樓PK，誰是中國商務第一城？_風聞

文 | 孫不熟

甲級寫字樓的存量、價格、高度，直接體現了一座城市高端服務業的發展水平，其租金變化也直接反映了一座城市的營商成本。

樓宇經濟也被認為是一種更高效、更集約、更環保的經濟形態。例如，在北上廣深的CBD，隨便一棟樓的年納税額都能過億，其地均產值遠遠超過那些巨無霸工業園區。

“城市戰爭”選取了第一太平戴維斯、戴德梁行、高力國際等研究機構發佈的一些寫字樓數據，希望能觀測到各大城市在樓宇經濟上的發展水平。

01.

甲級寫字樓存量排名

先來看各大城市甲級寫字樓的存量排名：

以上數據選自第一太平戴維斯發佈的《2018中國寫字樓報告》，上海、北京、深圳、廣州是中國甲級寫字樓存量最大的四個城市。

其中，上海和北京的甲級寫字樓存量面積均超過1000萬平方米，而深圳、廣州大約只有京滬的1/2，均在500萬平方米左右。

其他城市甲級寫字樓存量（2018年）的數據空缺，只能提供2017年的數據做一個參考。

以上數據來自戴德梁行的報告，甲級寫字樓存量面積僅次於一線城市的分別是鄭州、杭州、西安、成都、蘇州，均為200萬平方米，相當於廣州、深圳的1/2。

值得注意的是，蘇州、佛山的甲級寫字樓存量面積超過大部分省會城市，顯示這兩個城市雖然以工業經濟為主，但先進服務業的總量也不少。

西安、成都兩個西部城市在甲級寫字樓方面表現不俗，顯示西部城市在城市建設方面的較強進取心，而長春、合肥的存量甲級寫字樓實在太少，這在一定程度上會影響到招商引資。

02.

****甲級寫字樓租金排名

再來看看各大甲級寫字樓（2018年第四季度）的租金排名：

以上是第一太平戴維斯的數據，甲級寫字樓最高租金毫無疑問是一線城市，其中北京以人民幣每平方米每月369元的租金高踞榜首，上海則以275 元 的價格居於其後，深圳（235 元）、廣州(191 元)分列三、 四位。

排在第五的是杭州，每平方米每月 157元。南京的租金水平和杭州不分伯仲，也在150元平米上下浮動。

同為新一線城市的成都、重慶、武漢、西安的租金大約分佈在100元左右。

以下是具體數據：

03.

****甲級寫字樓國際排名

再來看看一線城市的租金水平在國際上的排名如何？以下是亞太地區各大城市標杆物業的租金排名：

以上數據是第一太平戴維斯統計的各大城市五大標杆物業的平均租金。香港頂級寫字樓以299.7美元的租金水平，居亞太地區第一名，排在香港之後的是東京和北京。

毫無疑問，香港是亞太乃至全球房價最昂貴的城市，這裏的房價不僅僅是住宅，還有寫字樓。2017年，香港中環曾出讓一宗總價高達232.8億的商業用地，摺合樓面價高達53.9萬港元／平方米，接近同地段住宅的三到五倍。

所以，香港的住宅貴，但寫字樓更貴。

除了香港和北京，上海、深圳、廣州也榜上有名，顯示中國一線城市高端服務業對營商成本的承受力，都位居亞太地區前列。

04.

****甲級寫字樓空置率排名

來看看各大城市甲級寫字樓的空置率情況：

數據來自第一太平戴維斯。製表／城市戰爭。

寫字樓空置率常常用來衡量一座城市經濟發展的健康指數，如果空置率太高，説明基礎建設超過真實需求，城市經濟存在泡沫的成分，如果空置率較低，説明真實需求比較充沛，城市發展的後勁較大。

如上圖所示，一線城市甲級寫字樓的空置率普遍較低，反映一線城市雖然租金高昂，但擁有充足的商務需求在支撐。其中，廣州甲級寫字樓的空置率在主要城市中排名最低，僅為4.3%。

強二線城市的寫字樓空置率普遍較高，這些城市有的是因為城市發展提速，短期內供應量巨大，還有的是經濟下行、企業退租，例如P2P行業的爆雷，一些城市CBD甲級寫字樓出現整層搬空的現象。

總體來説，一線城市空置率都比較低，顯示一線城市雄厚的家底，即使在經濟下行期，仍然有着充沛的商務需求，特別是廣州，讓人再次體會到這座城市強大的韌性。

05.

誰是甲級寫字樓第一大租户？

來看看各大城市甲級寫字樓租户的行業分佈：

數據來自第一太平戴維斯

第一太平戴維斯的研究顯示，金融行業是中國城市甲級寫字樓的大户，這幾乎在所有城市都得到了體現。其中以傳統金融機構的承租面積最多——他們傾向於租賃或購買優質甲級寫樓，或者在可以彰顯企業形象的黃金地段、金融產業聚集區自建總部大樓。

這類租户對高位租金和租金波動的承受能力較高。計劃建立區域總部的商業銀行和保險公司通常對辦公空間有較大需求，許多5000平方米以上大面積的租賃成交來自傳統金融行業。

數據顯示，北京、上海、深圳三大金融中心城市的甲級寫字樓，金融行業的租賃面積都超過了1/3。

僅次於北上深的是重慶，金融業租户的面積佔比也達到35%，廣州、成都兩個消費中心城市，金融業租户的佔比只有24%。

值得注意的是，隨着國家對互聯網金融的加強監管，不少P2P公司搬出甲級寫字樓，拉昇了不少城市寫字樓的空置率。

06.

科技園區和CBD誰更強？

一般來説，CBD（金融）和科技園區（科技）共同決定了一座城市的生產力。我們既要關心甲級寫字樓，也要關心科技園區。

以下是各大城市IT行業聚集區的租金排名：

數據來自第一太平戴維斯

數據顯示，各大城市科技園區的租金水平，普遍要比CBD甲級寫字樓要低，這在一定程度上解釋了為什麼科技公司不喜歡扎堆CBD。

但北京、深圳不太一樣，中關村、南山科技園的租金水平完全不輸甲級寫字樓。説明在這兩座城市，科技園區的存在感甚至比CBD還高。

（編者注：以上數據均僅供參考）