一週房產動態：北京樓市回暖勢微，高點難覓_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-05-25 13:57
文章首發於公眾號：叁裏河作者： 小昱
1、 中考比高考還難，學區房被炒上天？蘇州祭出新政：“九年一學位”
為了給樓市“潑冷水”，蘇州近日相繼出台一系列調控措施。而根據蘇州工業園區管委會通知，蘇州工業園區針對“學區房”炒作現象也出台相應措施：
在園區新購併取得《不動產權證書》的商品住房和二手住房，用於申請入學的，對服務對象提供的合法固定住所予以登記，登記的合法固定住所九年內認定一名地段生。
（每日經濟新聞）
點評：從“五年一學位”變為“九年一學位”只會激發更多更早購買學區房人羣的需求，在學位和房子不能脱鈎的前提下，任何看似抑制炒作學區房的政策最終都會成為更為讓學區房更火熱的一把柴。
2、 房貸利率下行趨勢終結？一線城市穩定二三線城市上調
5月18日，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市樓市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了房價預警提示。
隨着監管層的警示和調控加碼，房貸平均利率在連續多個月下降之後，5月多地出現上升態勢。北上廣深等一線城市目前房貸利率處於暫時穩定狀態，此輪房貸利率的上升趨勢目前主要出現在二三線城市，而監管部門此輪點名的城市也主要為二三線城市。
（21世紀經濟報）
點評：流動性寬鬆讓房企融資變的更加容易，手中有錢的房企在二三線城市掃貨般拿地的行為也推升土地市場升温，又會刺激房市的升温，整個市場流動性都極為寬鬆的條件下，僅靠房貸利率上升對抑制房價過快上漲能起的作用非常小。
3、70城房價連續49個月上漲
國家統計局16日發佈4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，“小陽春”持續下4月一二線房價漲幅繼續擴大。易居研究院對70個大中城市二手住宅銷售價格數據進行算術平均計算得知，2019年4月份，70個大中城市二手住宅價格環比漲幅0.53%，相比3月微幅擴大0.07個百分點，目前70城房價已經連續49個月上漲。
4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.7%，漲幅比上月擴大0.5個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.8%，漲幅擴大0.3個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲12.3%和8.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。
（經濟參考報）
點評：4月社會消費品零售總額同比僅增長7.2%，低於預期1.4%，房價上漲已經擠佔了普通人的消費能力，但是在通脹壓力加大的背景下，普通人除了房產並沒有更好的投資品種能抵禦通脹。
02. 一線及部分新一線城市房產成交數據
新房數據：
二手房數據：
4月二手房掛牌價格：
杭州
1．位於臨安的綠地亞洲公園，均價約1.75萬/平，144套房源吸引了251組客户來認購，中籤率高達57.37%。
2．位於蕭山的濱江新希望擁潮府，高層均價3.7萬/平，小高層均價3.9萬/平，144套房源吸引了1840組客户，中籤率低至7.83%。該項目距離2號線建設三路地鐵站不到500米，周邊有滬寧時代購物廣場等商業配套及蕭山區寧圍小學、蕭山區寧圍初級中學等教育資源。
3．位於餘杭良渚的萬科大溪谷108套房源，均價2.06萬/平，中籤率僅有5.48%。該項目在良渚文化村西面，但是距離文化村配套較遠，周邊目前還較為荒涼。
4．位於下沙的龍湖春江天越，均價2.43萬/平，共132套房源，中籤率達14.27%。
上海
5月16日，位於黃浦區的五坊園，共推出349套房源，均價11萬/平，有112組客户參與認購。
該項目周邊有兩個小區的二手成交均價僅為9萬/平，五坊園開盤價格高於周邊二手房價格，對購房者吸引力較低。
成都
1．位於高新區的卓越瓏約府，推出243套房源，均價2.17-2.6萬/平，開盤當天認購率為51%。
2．位於高新區的萬科璟南堂，共289套房源，均價1.9-2.4萬/平，開盤當天認購率58%。
3. 位於雙流區的北大資源燕楠國際，共316套房源，均價1.17-1.43萬/平，開盤當天認購率61%。
04. 土拍情況
杭州
1．5月16日，成都成華區昭覺寺動物園旁139號地，住宅地塊，經過32輪出價後，以樓面價1.22萬/平，溢價率34%，由成都碧桂園富高置業有限公司拍下。
該地塊距離地鐵3號線動物園約400米，周邊有昭覺寺、成都動物園、熊貓基地、海濱公園等人文生態資源。地塊周邊二手房掛牌均價目前為1.32萬/平。
2. 5月16日，錦江區三聖鄉地塊，住宅地塊，經過100輪競價，成交樓面價1.84萬/平的價格打破成都土拍歷史最高價，溢價率134%，由禹州地產競得。
該地塊位於成都南三環內，距離地鐵7號線800米，周邊有華潤中環廣場等商業配套，成都三種、師大一種等教育資源，配套十分完善。地塊周邊二手房掛牌價1.4萬/平，該區域新房極其稀缺，在售的別墅項目首創嬌子一號價格為3-3.8萬/平。
3. 5月21日，正榮以樓面價7600元/平價格拍下位於新都區新都街道桂湖西路社區的地塊，該地塊為住宅地塊，溢價率58%。
05. 房企動態
1、前高管斷言我愛我家無加盟基因！謝勇併購折戟當定“千年老二”？
頭頂“房產中介第一股”的光環，我愛我家這家搶先登陸A股市場的房產中介企業打算用資本運作的方式來完成規模擴張和營收增長。上市一年半以來，發起了多起併購——中環互聯、野鴨湖和藍海購，都曾經是它有意出手的標的。
但我愛我家顯然低估了收併購的難度。在暫停收購野鴨湖之後，它的另一筆大宗收購最終也以終止收尾。
5月19日晚間，我愛我家公告稱：由於交易各方最終未能就發行股份及支付現金購買標的資產事項核心交易條款達成一致意見，將終止籌劃收購南昌中環互聯相關的重大資產重組事項。
（每日經濟新聞）
2、 中梁控股更新招股書，首次曬出2018全年成績單
中梁控股2016年、2017年及2018年的全年銷售額數據分別為190億、649億、1015億，過去兩年的年增幅分別達到242%和56%，近三年年複合增長率超過70%。
中梁也首次公佈其2018年全年淨資產負債率是58.1%，在此前的招股書中，中梁披露的是2018年前6個月淨資產負債率為44.6%，從最新數據可以看出，中梁去年全年淨債率相比年中增長了十幾個百分點。不過相比前兩年，依然有非常大的降幅——2016年、2017年及2018，中梁三年來的淨資產負債比率分別為1790.2%、339.5%及58.1%。
（界面新聞）
3. 標價200億，李嘉誠又要賣掉內地大型綜合體
5月14日，有消息稱長江實業集團有限公司計劃出售其在上海的一個核心商業地產項目，估值近200億元人民幣，而長實擁有其60%的份額。
這個有待出售的項目名為“高尚領域”，位於上海普陀區真如副中心，總建築面積逾114萬平方米，擁有商場、辦公室、住宅、服務式住宅及酒店等多種業態。
如今距離長實拿下該項目已有十多年。2006年底，長實以底價22億元獲得普陀區真如副中心啓動區A3-A6地塊，平均樓面價僅3055元/平方米。十幾年時間，上海的地價和房價都天翻地覆，現在整個項目的估值已接近200億。
（界面新聞）