多校劃片後，你的學區房焦慮症好了嗎？_風聞

來源：微信公眾號“中新經緯”

由於區域間教育質量參差不齊，在學生家長的追逐下，各個城市都出現了學區房價格畸高的現象。在北京，單價在10萬元以上的學區房比比皆是，20萬元/平方米也不罕見。但隨着北京市多個行政區接連發布“多校劃片”政策，此前的學區房難再保證學生能百分之百拿到知名學校的入場券，這無疑給一些坐擁學區房的家長潑去了一盆冷水。

不過，仍有購房者願意賭一賭政策，並將目光聚焦在了教育資源相對均衡的區域。住在石景山區的陸卿（化名）已經決定賣掉現在的房子，提前將家置換到西城區，她説：“現在買學區房就是在賭政策，而西城區中小學教育質量普遍較高，買在這裏風險最小。”

文 | 薛宇飛

01奔向西城

▲資料圖 中新經緯 薛宇飛 攝

頂着初夏的驕陽，陸卿和愛人在房產經紀人的帶領下，已經在西城區金融街片區看了10餘套房子，這裏的高房價讓她倍感壓力。價格高，不僅是因為它地處北京核心區、片區內聚集了諸多頂尖金融機構，更因為它有家長們趨之若鶩的學區房。陸卿搬進現在的家不過數年，促使她下定決心儘快在西城區買房的，還是中小學生入學政策的變化。

北京各區義務教育階段的入學政策一直都在微調，而今年，繼續穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合的入學方式，開始在一些行政區正式落地。東城、西城、海淀，一直被視為北京中小學階段的教育高地，它們入學政策的變化，備受關注。

東城區規定，入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日後取得的家庭，自2019年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學。海淀區要求，2019年1月1日後在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。

也就是説，在東城、海淀上述時間點以後購入的房子，若周邊學校教學質量參差不齊，很可能導致入手了高價房，孩子還是隻能就讀普通學校。

西城區基本延續去年的政策，學校依據户籍、房產、居住年限等條件錄取，學位不足時，在學區或相鄰學區協調入學；集體户籍、非本市户籍、按本市户籍對待等其他適齡兒童，在全區範圍內按計劃排位入學。因此，有房有户口，加上較長的居住年限，仍是單校劃片入學的保證。

▲北京市西城區2019年義務教育入學政策 來源：西城區政府網站

西城區的政策雖然沒有多大調整，但東城、海淀的政策，也讓陸卿決定提前他們的換房計劃。但一番看房下來，她發現，能夠劃入頂尖學區房的小區，即便是買入一個小兩居，總價款也在千萬元之巨，超出了他們的預算水平。

經過權衡，陸卿決定買入一套學區稍次的住房，小區對口的學校在片區內教育質量一般。現在，她只等現在的住房出手，湊齊首付後進行置換。

她對中新經緯稱，如果以後西城區也推行新老劃斷方式的多校劃片，頂級學區房的價值有可能打折扣，稍次的學區房卻迎來升值機會。但這一切都有賭的嫌疑。她説：“西城區入學政策有調整的可能，現在買學區房就是在賭政策。”

02學區堡壘

▲樓房  中新經緯 攝

多校劃片政策雖然重擊了部分學區房，但對教學質量整體較高且學區分佈相對均衡的區域而言，學區房的價值依然存在。

機構數據顯示，西城區重點小學的數量佔到北京市重點小學總數量的21%，位居所有市轄區之首。西城區的11個學區中，基本都包含各自的重點小學和普通小學，少數沒有優質重點小學的學區也通過重點初中的劃片加以彌補。

陸卿所看的金融街片區，包括了北京八中、北師大附中分校、實驗二小、奮鬥小學、宏廟小學等知名中小學。如果將來受到多校劃片政策影響，她的孩子仍能就近進入其他學校，她説：“以後再有變化，也差不到哪裏去。”

想提前規避風險的還有文慧（化名）。在東城區新老劃斷入學政策實施前，她買入了東城區房子，雖然小區單校劃入的不是知名學校，但也不算太差。

為了給孩子選學區，在各類地產論壇上泡了很長時間的郭哲（化名）最終在西城與海淀之間作出了抉擇：他賣掉現在的房子，並加了500萬元，置下了西城區的學區房。他的想法與陸卿一樣，西城教育資源平均，可以最大程度規避政策風險。

郭哲認為，海淀區雖然教育質量較高，但學區分佈不均衡，今年的入學政策也已經明確提出，2019年1月1日後取得房產證的家庭將實施多校劃片，入手的時機已經錯過。不過，亦有媒體報道稱，教育資源相對集中的海淀上地學區和海淀西三旗學區，仍是家長關注的熱點區域。

中原地產金融街片區豐匯園附近門店的李楓（化名）告訴中新經緯，金融街片區2018年底之前在售的房源還比較多，但從今年3、4月份開始，不管是學區房還是非學區房，成交量都有明顯上升。房子從掛牌出售到成交的時間在縮短，現在剩的房源已經不多。他稱，對口學校為宏廟小學的一居室，現在就剩下幾套，且單價較高。

▲豐匯園小區房價走勢 來源：安居客

安居客近日的線上數據顯示，對口學校為宏廟小學的豐匯園、宏匯園小區單價分別為196855元/平方米、201072元/平方米，環比4月分別上漲0.84%、2.43%；整個金融街片區的均價為162381元/平方米，環比4月上漲3.33%。

中新經緯還注意到，西城區豐匯園小區住房的售價在2017年4月一度達到了21萬元/平方米，到2018年3月，大致降到了18萬元/平方米。

陸卿説：“這兩週看了10多套房子，賣得也很快。剛看的房子，還沒過兩天，中介就説房子出售了。現在看中的這套房子的房東不着急出售，説可以等等我們，但價格就要貴一些。”

不過，這一成交變化，並未引起市場的整體波動。據北京中原市場研究部統計，在學區房集中的三個區域，東城、西城4月份二手房成交量均出現環比下降、同比上漲，海淀同環比均下降；東城、西城二手房折算價格環比小幅上漲，海淀下降。

一些媒體報道稱，由於多校劃片的實施，東城、海淀一些學區房的價格出現了回調。易居研究院研究總監嚴躍進認為，學區房的降價與房地產市場總體的調控也有關係，在市場預期發生變化時，學區房價格會受到影響。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，多校劃片政策雖然在推進，但就近入學的方針並沒有變化，“不買學區房肯定上不了好學校，買了學區房只是有可能上不了。”他稱，北京的優質學校非常集中，要麼都好，要麼都差，多校劃片的影響不是很大，對東城、西城、海淀的影響有限。至於豐台、石景山這些區域，學校都一般，也沒影響。

張大偉認為，多校劃片政策會產生削峯作用，對頂尖學區房的價格有影響，拉平周邊價格。

03教育均衡

▲建築物 中新經緯 王潮 攝

為抑制“擇校熱”，教育部曾要求一些大城市大力推進義務教育免試就近入學政策，重點大城市也都基本實現了這一目標。但由於就近入學政策與房產捆綁在一起，學區房問題依舊沒有得到很好的解決。

教育部辦公廳印發的《關於做好2019年普通中小學招生入學工作的通知》中要求，按照“學校劃片招生、生源就近入學”的總體目標，確保義務教育免試就近入學政策全覆蓋。在學校數量較多的區縣要合理劃分學區範圍，確保各學區之間優質教育資源大致均衡。教育資源不夠均衡的地方，穩妥實施多校劃片，採取隨機派位方式入學。

教育部出台的多校劃片規定相對寬泛，這給地方政府留下了操作空間，但一些城市在推進單校劃片向多校劃片轉變過程中，也遇到了一些阻力。北京市朝陽區曾推出多校劃片的入學政策，但媒體稱，由於學生家長反對，該政策最終並沒有推行。

張大偉稱，朝陽區的好學校比較少，片區內學校的教育質量差別較大，多校劃片自然招致家長們的反對。如果多校劃片在類似於朝陽區這種教育質量差別較大區域實施，影響會大一些。

他稱，學區房在全國各地普遍存在，是教育資源分佈不均衡導致的，多校劃片只會緩解一個片區內教育資源分配不合理的問題。遏制學區房價格過快上漲，關鍵還是要政府加大資金投入，大力扶持教育質量較差的區域。

近幾年，許多城市都在推進集團化辦學，通過優質學校設立分校的方式扶持弱勢學校發展，也掀起了弱勢學校的改名潮。但是，除了部分通過師資力量、真金白銀投入去提升教育水平、真正落實辦學政策的學校外，還有不少學校只是掛靠了牌子，教育質量依舊原地踏步。

同時，亦有開發商通過虛假宣傳名校辦分校的方式，假冒學區房，以達到吸引購房者、抬高房價的目的，最終引發購房者集體維權。

張大偉稱，政府部門一直都是禁止開發商以學區房為噱頭進行營銷的，但銷售人員的私下宣傳依舊普遍。他同時也建議，今後應當對集團辦學予以規範，不能盲目推進。