樓市分化：一半是海水，一半是火焰_風聞

作者 丨 梁雲風  出處丨秦朔朋友圈

​房價分化

最近，英國每日郵報的一篇關於意大利一元房子的新聞，在國內被眾多媒體轉載。位於意大利西西里島南部的穆索梅里鎮，以1歐元（人民幣約7.6元）的價格出售當地的房屋。

西西里島是“教父”的家鄉，在歷史上曾經是意大利的工礦重鎮，還是意大利著名的旅遊聖地，“如果不去西西里，就像沒有到過意大利：因為在西西里你才能找到意大利的美麗之源。”歌德在1787年4月13日到達西西里首府巴勒莫時，激動地寫下了這充滿溢美之詞的句子。

但即使是美麗的西西里島，響應免費送房的人寥寥無幾，在國內的輿論場上，更是被當作“陷阱”——任何購買這些房子的人必須同意在一年內將物業翻新，而翻新費保守估計至少為人民幣227370元，否則，買方將失去人民幣54136元的保證金及居住權。

當然，這並不是發達國家首次出現類似白菜價的房子了，除意大利外，屢屢被媒體提及的還有日本奧多摩町。

奧多摩町在上世紀六十年代曾是著名的木業小鎮，但隨着後來產業衰退以及城市化發展，大量人口拋棄舊宅選擇進入大城市生活，奧多摩町的一些村莊為了生存下去，推出了免費發放房子的政策。

其他的如2012年英國的斯托克市曾以1英鎊1套的價格（約人民幣8.9元）出售上千套空置房；加拿大新不倫瑞克省的小鎮也曾以1加元（約人民幣5元）對外兜售地皮；美國芝加哥在2017年實施1美元（約為人民幣6.8元）購買空置房產的計劃。

一邊是意大利三大城市羅馬、米蘭、佛羅倫薩房價動輒3000歐元一平，一邊是穆索梅里鎮1歐元一套，這種巨大的差距帶給我們的感覺是不是特別像今天中國“網紅城市”鶴崗與北上廣深之間的對比？

**在之前的文章中，筆者一直強調中國房地產市場的分化將逐步加劇，而房地產市場的分化，就是從房價開始的。**一大批區域優勢明顯的一線城市、主力二線城市房價將繼續上漲或者維持目前的高位，而很多資源型、工業型城市，將隨着產業的專業、資源的枯竭、人口的萎縮，逐漸進入“老齡”週期。

從黑河到騰衝

房地產市場的分化，説到底是決定於房地產週期要素的分化。影響房地產週期的要素，既包括經濟增長、收入水平、人口流動、城市化進程、人口數量和結構等長期要素，也包括土地政策等中期要素，還包括利率、抵押貸首付比、税收等短期要素。因此可以概括地説，房地產週期長期看人口，中期看土地，短期看金融。

在過去的五年間，中國的房地產市場整體呈現巨大的上漲趨勢，但分化也越來越明顯。在中國產業信息網發佈的2018年全國261個城市房價排名中，房價前50名的城市中，環渤海灣城市羣10個，東南城市羣28個，中部城市羣4個，西南城市羣5個，東北僅2個（齊齊哈爾、大連），西北僅1個（蘭州）。而在房價前十的城市中，全部集中在環渤海灣城市羣（北京、天津、青島）和東南城市羣（上海、深圳、廣州、廈門、杭州、福州、南京）。根據分佈圖可見，中國高房價城市基本分佈在環渤海灣城市羣、長三角城市羣和粵港澳大灣區城市羣等經濟發達、人口集中地區。

如果要用一條線來劃分中國當下房地產價格的分化，大概可以用的是地理學家胡煥庸在1935年提出的“黑河-騰衝線”（或“胡煥庸線”）。在《中國人口之分佈》一文中，胡煥庸發現，以此線為界，約有94%的人口居住在約佔全國土地面積43%的東南部地區，約6%的人口居住在約佔全國土地面積57%的西北部地區。2018年房價前50的城市中，只有蘭州位於“黑河-騰衝線”的左側。

**今天來看，這條線依然是中國最重要的人口分界線和房價分界線，用“一半是海水，一半是火焰”來形容一點都不為過。**不過局部地區有了新的變化，比如鶴崗這樣的資源型城市，隨着資源的逐漸枯竭，鶴崗經濟增速放緩，人口也在萎縮，而年齡偏大的人口結構，使得當地購房主力人羣不足。鶴崗市統計局數據顯示，自2012年至2017年之間的5年裏，鶴崗總人口減少7.6萬人，降至100.9萬人。而在這100.9萬的總人口中，35歲以上人口多達70萬，其中，60歲及以上老年人口數量為22.6萬人，鶴崗老年人口數量是17歲以下人口數量的2倍還要多。此外，在人口的城鄉分佈中，截至2017年底，鶴崗城鎮人口為83.3萬人，這意味着，在約83%的高城鎮化水平下，鶴崗已經很難享受到農村人口進城落户來支撐房價的福利。

| 2018年，鶴崗樓盤單價關注度排名（根據房天下數據）

鶴崗這樣的城市，留不住人才，人口結構整體偏大，更要命的是已經失去了城市化的紅利。很多類似於鶴崗的城市，在這個週期裏面，不得不通過壓縮土地的供應量、通過放開户籍引進人才等方式維持房價的泡沫。

在《2019：地產巨頭的戰略分歧正在形成》一文中，我們提到巨頭房企在區域選擇上已經出現分歧，與碧桂園重倉縣市不同，萬科的重點是一二線，更確切地説，逐漸轉向重點城市羣和核心一二線城市。鬱亮介紹，萬科未來的投資重點是粵港澳大灣區、長三角、京津冀經濟圈及武漢西安中西部核心都市圈、城市羣。

萬科的選擇，看重的是“人口”這個房地產發展的長期週期要素，也唯有人口，才是未來支撐城市房價最重要的因素。

投資價值中國

未來中國房地產市場會不會也有一元甚至免費的房子呢？

從人口的流動、未來人口結構以及城市化的進程來看，極有可能，但也取決於一個潛在的影響因素，那就是房地產税。

我們看美國、加拿大、英國的一元廉價房，為什麼沒有人接盤，房子雖然免費，但也需要滿足翻修、永久居住等條件，另外還要支付固定資產税、都市計劃税等不同的税項，如果子女繼承房產，還要繳納高額的遺產税。也就是説，到時候很多的房子，如果房地產税真的大規模開徵之後，拿在手上就是負資產，想甩掉都來不及。

所以現在的樓市價格分化，其實拼的是未來資產的保值增值能力。

未來中國，北上廣深這樣的特大城市、區域中心城市繼續膨脹，而中小城市會從北向南，從西向東的逐漸收縮，這幾乎是一個必然現象。中國未來可能不會像意大利、日本這麼誇張，但從人口的變化來看，其實也不會相差太遠。根據國家統計局數據顯示，**2018年全年我國出生人口1523萬人，是1952年該數據存在以來最低值。**按照65歲及以上人口占全部人口比重超過7%即為老齡化社會的標準來看，2018年中國達11.3%，已經進入老齡化社會，李迅雷甚至認為，最快十年，我國總人口將出現負增長。依靠人口高速增長支撐住房剛需同步增長的歷史即將結束。

人口的自然增量下降的情況下，各個城市搶奪的就是存量人口，因此未來人口遷移的方向，將成為未來驅動不同城市住房剛需的重要因素。

在一線城市紛紛加碼搶人大戰的情況下，三四線城市的危機感已經前所未有，比如5月12日，嘉興發佈《關於更高質量建設人才生態最優市的若干意見》，這是繼2017年之後，嘉興的“2.0版人才新政”，提出建立起從200萬元到1個億，上不封頂的全項目和全過程支持鏈條以吸引人才。湖南小城株洲更是由政府出面，組織企業四處招攬人才。有的城市不僅放開落户限制，甚至直接補貼買房，呼和浩特直接發出“半價買房”的號令，靠公積金買房首付最低為20%。而寧波也對很多人才發放15～800萬元的房補，同時寧波還給予購房總額將近20%的補貼，高達20～60萬的購房補貼。

從2018年各城市人口淨流入量可見，我國東部10個省市中有7個為人口淨流入地區，南方省份淨流入人口也高達168.5萬。三四線城市人口淨流入規模出現大規模縮減，同期二線城市則湧入大量人口。總體來看，人口淨流入量對一、二、三線城市常住人口增量的貢獻度分別為52.88%、74.38%和10.77%。人口的遷移主要向一、二線城市集中，而四五線城市中，有七成城市面臨人口淨流出。

歸根到底，人口會跟着產業走，沒有產業便沒有就業，沒有就業，年輕人就會離開，這是鶴崗出現白菜價樓盤的原因，也是未來我們選擇價值投資的一個切入口。

最後，和大家講一個故事。

巴黎大學教授布里丹養了一頭小毛驢，他每天要向附近的農民買一堆草料來喂。某一天，送草的農民多給他的毛驢送了一堆草料，這下，毛驢站在兩堆數量、質量和與它的距離完全相等的草料面前就為難了。它雖然享有充分的選擇自由，但由於兩堆草料大小相同，價值相等，客觀上無法分辨優劣，於是它左看看，右瞅瞅，始終無法分清究竟選擇哪一堆好。

於是，這頭可憐的毛驢就這樣站在原地，一會兒考慮數量，一會兒考慮質量，一會兒分析顏色，一會兒分析新鮮度，猶猶豫豫，來來回回，在無所適從中活活地餓死了。

後來布里丹教授將這種決策過程中猶豫不定、遲疑不決的現象稱之為**“布里丹毛驢效應”**。

當我們面對兩堆同樣大小的乾草時，或者“非理性地”選擇其中的一堆乾草，或者“理性地”等待下去，直至餓死。但當我們面對的是兩堆完全不一樣的草料時呢？一堆鮮肉多汁，秀色可餐，一堆乾枯，甚至還透着一股黴爛的味道，還會猶豫嗎？

今天的樓市，有多少人面臨的困境是像布里丹教授故事中的那隻小毛驢呢？

參考資料：

2018年全國261個城市房價排名、房價工資比TOP10分析及廣州人買房情況分析，http://www.chyxx.com/industry/201901/711262.html

下一個“鶴崗”在哪裏——2018年全國人口流動地圖大盤點，梁中華 吳嘉璐

各大城市紛紛開啓“搶人”大戰，張大偉：購買房屋門檻降低？