上海：城市在發展，房價在等人_風聞

原創： 真叫盧俊團隊 出處：真叫盧俊

“善意”這個詞我糾結了很久，但是對於上海這座特殊意味的城市，我認為還算合適的。

因為這座城市在冰冷理性的表皮下，隱藏他了最大的善意。

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如果你是這兩年入手了上海的房子，那麼從資產維度上，大概率是中國樓市桌面上的“輸家”。

佔用的資金體量大不説，基本是增不了值的，假如眼光再差點，挑的地段和項目不怎麼樣，賠錢也不少見。更心酸的是，這期間環滬房價周邊開始強勢崛起，“環滬後花園”上海終於淪為中國樓市最大的段子。

其實我們團隊無論在數據端，還是肉身感知上都在即時注視着上海樓市的動態，用一句話來界定目前上海樓市的真實狀態，就是回暖但不激進，低調而被低估。

好，先説回暖，這也算上海樓市的共識了，是被用錢投票出來的。能實誠反饋市場脈象的二手房成交，在3月達到26000套左右，4月也有2萬套上下，而這基本摸到16年下半年水位線。

需求確實被釋放出來了，我們這段時間也跑了不少項目**，售樓處的直觀感受，人氣好了很多**。

和幾個來看房聊了聊，都是有必須買房的理由的，也不計較短期的浮盈的。

這樣的需求就很真實，還不激進。最有效的體現，就是可以去市面上找找二手房，雖然讓價沒有去年能有10%到15%那麼可觀，但房東也是願意談的。

意味着回暖之中，上海樓市在小小翼翼維持的供求天平。

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而與此同時，在上海外圍，長三角樓市就相對激進的多。

直觀點，“地王”這種久違的字眼，開始頻繁出現，一針針強心針注入了信心被抽空的市場，長三角市場除了上海，差不多被整體盤活了。

前不久，我就實地去了某個蘇南城市，在土地市場溢價挺激進的。到了之後，這裏土地市場的控盤之深，超出預想。

這麼説，這裏整三年沒有向市場出讓一塊地，説實話，我都沒法想象，這邊房企投資部的人員，是怎麼熬過這三年的，但現在他們一定是最忙的一個部門。

某種程度，這也是復甦中長三角樓市另外一層真相，盤面掌控的很好，介入的也很深。而相比之下，上海多少顯得有點異類。

應該説，其他城市管控好操盤的底線，上海則牢牢把住了預期的上限。

上海對於放出去的每塊地，未來能賣多少錢，通過預售證審核提前做好定價，並且手法很市場化，能看到的新房的上限，大致維持在周邊二手房的1:1.1到1.2的區間，這樣房企要留足自己的利潤，氛圍上你想激進也不容易。

關鍵的是，給市場的信號不至於紊亂，買地的，賣房的和買房的按照節奏來就好了。

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接着，這還不夠，我想和大家聊聊上海一個老政策：5****年社保和二套房7成首付。應該説，這個政策被上海從16年3月執行後，效果比期待還要好。

首先，這實際上，把整個上海樓市從全國樓市池子中做了一次長期隔離，這樣不管其他地方樓市怎麼呼風喚雨，上海在整個箱體裏面，很低調安靜，這樣遊戲就可以考慮自己怎麼玩就行了。

而在搶人大戰最劇烈時候，也是上海人口開始負增長的階段，即便如此，也沒看到上海有打開任何口子的意圖。

在我看來，這是上海操盤最有意思的一環，閉環打造好的同時，也在用時間篩選着願意深耕並和這座城市一起成長的人，也很好過濾了來上海撈一票就走的投機這，類似天津那樣，一夜之間多了50萬户口，是絕無可能發生在上海的。

這樣，外面的人和錢要進來，是要接受認真考驗並與上海風雨與共的，本質上，上海犧牲了點短期溢價，卻能把遊戲玩的更長久。

所以，上海樓市的魅力在哪，全國樓市都要去看貨幣，看供求，看人口。在上海，邏輯上只要能跟的上操盤手的政策意圖就行。

閉環的打造，預期的上限，孤立的看是沒什麼問題，但對比起來看，上海是隻大藍籌股的話，現在的估值是被壓的很低。

怎麼理解，其實最近常和上海對比的蘇州就是很好的樣板，這點上，我看到聲音基本是這樣的，“蘇州憑什麼那麼貴”。

記得17年夏天，蘇州率先漲完第一波後就基本停滯了，我和朋友在園區擼串的時候，調侃道嘉興的市區房價都快趕上園區了，“環滬窪地”蘇州一定會補漲回來。因為蘇州是最早一批啓動調控的城市，過早的操盤干擾了市場對蘇州判斷。

而同時，市場上的錢一定會在輪動中對每個城市價值做出標價，哪裏貴了就離開，哪裏有便宜貨就會去撿。

這個角度，你不能説環滬貴了，畢竟市場是買賬的，那麼估值本質上是合理的，整個長三角被低估的，大概只有操盤水平高了一個段位的上海。

那麼，你只要尊重的常識，價值便只會遲到，但不會缺席。上海的未來，一定會經歷估值修復和價值迴歸，只是要多久，我不知道。

而這種操作層面下留白的時間空間，就是上海樓市在等待相信他的人過程。

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好，如果上海僅僅做到這一步，那離善意多少還差點意思，來看上海在這段時間做了什麼。

我們最近做了一個很有意思的抽樣，哪種類型的樓盤，在回報上，是上海樓市的輸家。結果很耐人尋味，墊底無一不是市中心，好地段的高端盤。

聽着有點不可思議，但數據也都可以真實的查閲對比，統計了從06年現在12年間，上海樓市盤面大體漲幅在6倍左右，這其中有翠湖天地只有3倍那樣跑輸大盤，也完成10倍+驚豔回報。

那麼，哪些盤能做到這些，我們也大概梳理了下特徵，起價低，近郊環。其實也不難理解，低總價留下溢價空間才足夠大，翠湖天地那樣的一開始定價就沒想過給下家留多少，買這裏看重身份和鄰居多過增值。

只是，這樣樓盤為何容易出現在近郊？這裏，和大家分享一個挺吃驚的數據，現在上海樓市成交的六成，是在300萬總價段的區間。

本質上，這也就上海的准入門檻了，而300萬是個什麼概念呢，這樣的價格知道能買蘇州園區的老破小了，品相好點的，首付都勉強。所以為什麼上海是被低估，對標標的過了平衡線，便宜貨的價值就出來了。

好，我們團隊把這樣區間的樓盤分佈拉了出來，幾乎均衡排布在上海郊環，而這背後，是上海對城市運作的三大手法：地鐵，產業，配套。

來自“新一線城市研究所”的數據整理看着就很明朗，最近5年上海的新增樓盤，也分佈在郊區，但大致都很默契分佈在軌交沿線。

來源：新一線城市研究所

同時，上海在達到世界第一的地鐵里程過程中，中外環的地鐵線網密度增加了60%，也就意味着，上海城市骨架隨着這些線路，得到了最大程度的延展。

接着，上海是這麼做的，非常捨得把家底，也就是高新技術產業沿着這樣的骨架外遷，產業迭代率先在上海郊區出現了。在上海近5年的新增9823家高新技術企業，一大半出現在郊環的產業園。

來源：新一線城市研究所

比如張江的新增高科技企業密度就超過世紀大道，漕河涇也比徐家彙要多。

來源：新一線城市研究所

這樣，願意留在上海的人，最好的工作機會未必是在市區，就沒必要一定要忍受房價高昂的市中心，郊區人氣也就旺了。

有了人氣就有錢賺，配套自然會跟上，上海商業增幅開始密集的出現在這一區間。

來源：新一線城市研究所

連對擇址要求苛刻的星巴克和外資便利店，也把資源往這裏傾斜，説明人氣還蠻真實的。

來源：新一線城市研究所

甚至，學區房這麼頑強的勢力，郊環已經不落下風了。

來源：住在上海

簡而言之，通過這三套手法的疊加，人們是願意去郊環置業的，滾動後反過來又能繼續刺激郊環的板塊生長，生態就是良性的。

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而這樣做法的好處，還在於利用郊環便宜的土地，儘可能的壓低上海准入門檻，讓願意深耕上海看到留下的希望。

近6成交易發生在這一區間，也代表着這裏有着未來最好的換手和流動性，願意接盤人多，未來受益最大的，大概就是這羣剛需羣體，置換的代價儘可能的小。

還有，我們説過，上海是真正意義上第一個進入到產品為王的賽道城市，好產品和地段碰撞會在上海越來越劇烈。這點上，作為上海樓盤供應主力郊環，碰到這樣時期，新一代產品開始最早在郊環扎堆出現。

並且，選擇生態是非常豐富，大量代表剛需天花板的500萬區間也穿插其中，對剛需而言，咬咬牙也能夠的上更好的生活，何樂不為。

總之，這個時間節點對上海而言，還蠻特殊的。

高段位的控盤帶了穩健的價格，也帶來了低估的現實，高超的城市運作手法在不停抹勻上海城市地段價值，與新一代產品同時交織在這樣一個階段中，我想上海樓市已經拿出願意深耕這個城市的最大善意了。

而願意相信，還是繼續等待，都取決於每一個身處其間的自身選擇。