日本房地產泡沫往事:賣掉皇宮下的那塊地，可以買下整個加拿大_風聞

（壹）

咱們先做一個思想實驗。

比如你是一個手裏有點閒錢的年輕人，有天突然來了一場思想上的文藝復興，有人告訴你，“通貨膨脹會吞噬你的財富”、“法幣被髮明出來就是為了無限增發”，等等，你覺得人生觀受到了洗禮，世界觀變得有了新高度，認識到“持有現金不理智”、“要通過資產和債務來對抗通脹”。

這樣第二個問題就出現了，怎麼操作？

不難解決，我們前文講到西班牙的時候提到了，貴金屬貨幣有天生的通縮趨勢，怎麼理解呢？黃金產量有限對吧，持有成本低對吧，流動性好對吧，只要符合這三個元素，這類東西都是越持有，越值錢，除非外界天量注入才能打破這個循環。

上世紀七八十年代，日本人的思維革命了，發現日元越來越不值錢，都開始尋找有升值趨勢的“硬通貨”。我們假設一個小夥伴，小林桑，發現人口聚集區的房子就有這個氣質。拿着手裏的一百萬去買房。

然後發現不大能買的到，因為房價不低，所以小林從銀行借了兩百萬，湊成了三百萬去買了一套。

小林隔壁老王看到小林出的錢比自己房子原價高的多，把房子賣給了小林，手裏有三百萬，這個時候他就成了剛才的小林，手裏持有大量的現金。如果回到上世紀五六十年代的日本，那時候的日本老百姓都沒有“思想革命”，隔壁老王賣房賺了300萬可能去旅遊，買路虎，買股票，買吉娃娃等等。

但是到了七八十年代，日本絕大部分老百姓都“思想革命”了，都已經達成共識房子會持續漲，而且銀行估值高，這個時候老王可能用300萬做首付從銀行借了600萬去買了一套900萬的大豪宅。

賣了房得到900萬的老李決定投機未來，在大城市周邊不咋貴的地方一口氣買了幾十套小房子，共花了2700萬，等着慢慢升值，城市周邊農民們也蠢蠢欲動，拿着到手的錢去銀行貸款投資，因為農民們手裏現在有2700萬現金，加了槓桿會變成將近一個億！

到這個時候，房價已經普遍升了一輪，貨幣供應量翻了幾十倍，風險也開始變大，各個環節的人都承擔着巨大的房貸壓力，而且環節越往後，壓力越大。

這個過程中，因為房價持續上漲嘛，大家會變得越來越惜售，市場上流通的房子越來越少，標價越來越貴。

到後來，東京的房子都賣了可以買下整個美國，日本的房子都賣了可以買下四個美國。不過説是這麼説，如果真的大規模拋售，很快就會因為找不到買家而變得一文不值，也談不上值幾個美國了。

（貳）

這裏就有一個問題：從銀行借那麼多錢，總得還吧？如果房貸還不上怎麼辦？

比如我一個月工資兩萬，房貸一萬五，苦就苦點吧。但是如果我下崗了，還不上了，周圍的人能借的都借了，還是還不上月供，我就只好拋掉房子。

如果只有一個人這麼幹，是沒問題的，就跟一座房子的一塊磚碎了，房子不會倒，因為其他磚頭會替他把壓力分擔了，就怕一堆磚頭都出了問題。對應房地產，如果大規模下崗，那就麻煩了，因為賣房子的人太多，房子賣不上價，你越着急出售，越壓價厲害，買漲不買跌嘛，可不是雪崩式下跌。銀行會形成大量的爛賬，説不定銀行也跟着倒閉了。

再或者銀行利率上漲，本來一個月需要還貸一萬五，一下漲到兩萬了，還不上了，怎麼辦？賣唄。同樣的，如果幾個人賣，一點問題都沒，如果大規模拋售，啥玩意都不好使，就跟重力加速度似的下跌，事實上這個就是日本房地產泡沫中發生的事。

而且有些人一分錢首付都沒，全是借的，或者乾脆就是高利貸，他們就是賭房價上漲，比如我借1000萬，年息250萬，我就是對賭房價漲幅超過250萬，如果漲幅超不過我就死定了，因為我根本還不上這麼多利息。

如果系統中這種人比較少，那也是沒有問題的，房價到了年底沒漲價，高利貸催收來了，我必須得賣房還貸。

如果系統中這類投機者非常非常多，買的時候就沒準備長期持有，全是對賭大幅增長。如果預期的增長沒出現，高利貸到期後強制還錢，也會引發拋售，大規模拋售就是砸盤，要多可怕有多可怕。

到現在為止，大家看到了吧，房價大規模升值有兩個必要條件：

1、上漲的共識，大家都覺得房價會上漲才行，不然老王賣了房去追求詩和遠方，這個鏈條就斷了，遊戲就玩不下去了。一個社會體系中認同“房子就是中世紀黃金”這個思路的人得佔多數才會有房地產，如果某個地方大家覺得房子不會漲，誰會屯那玩意啊，當地房地產就會變鶴崗。

很多國家房地產泡沫破裂後一直不温不火，其實就是因為老百姓這個共識沒了。大家經歷過暴跌，不再認為房地產只漲不跌，也就不那麼狂熱了。

這種“共識”很多時候沒啥特別靠譜的根據，比如比特幣，美國的一個經濟學家説，“我知道比特幣是扯淡，但是那麼多人相信這個扯淡，那我們就可以投機賺錢”，用中國某投資人的話説，叫“傻x的共識也是共識”。

對應股票和房地產也一樣，每次上漲都得有“故事”支撐，你只要説中國還有12億人沒喝上咖啡，投資人就會覺得市場確實是接近無限的，根本不管那12億人可能認為咖啡還不如刷鍋水好喝。

房地產就更是了，有了共識之後多奇葩的事都會發生。比如國內熱賣的一塊澳大利亞的房地產，説是“自然生態房”，有不少人買，我去看過，那地方荒的大街上有鱷魚在溜達，確實很“自然”，當地人説連豬都不會去那裏買。不過很多國人沒去過那地方就敢買賣，竟然搞的有聲有色，這就是典型的中國的共識擴散到澳大利亞去了。

2、銀行信用擴張，也就是銀行願意貸款給你，大家看到了，最早的100萬變成了最後的2700萬，其中2600萬是銀行貸出來的。而幾乎所有的泡沫都是銀行催生的，幾乎所有泡沫的破裂，也都是因為銀行貸不出那麼多錢來讓下一個人接盤，自然就崩了。

把這個邏輯理清了，你去看所有的泡沫，都是這個套路。

無論是人類最早的黃金崇拜，還是後來的鬱金香狂熱，或者南海泡沫，都是這樣的。

大家瘋狂追逐一個產品，認為它會升值，為了買到它，不惜去借錢，到了後來交易的錢都是借來的，直到有天借不到錢，或者市場上沒有新的錢維持上漲，或者借錢成本高到沒法接受，沒人接盤，呼啦一下就崩了。

説到這裏，放一張典型的泡沫圖，如果大家對2015年股災有了解，就一眼能認出這個圖，此外還有比特幣，前段時間的暴跌也非常擬合這張圖，這幾天又開始了新的一輪折騰。看完我們上邊説的，再看這張圖，是不是就非常清晰了。

所以歐美銀行家經常目睹這種大崩潰，思想上早就有了準備，他們知道每次大繁榮到最後都是一地雞毛，他們之間有個隱喻，叫“Ball is over”，也就是“舞會結束了”，這又是個什麼意思呢？

就是我們上文説的，大家都在借錢投機，比如我把一個債券5塊錢賣給你，你10塊賣給另一個人，我又12塊買回來，準備再高價賣給別人，這樣不斷加價，這個不斷加價過程中，大家都歡樂的不得了，就是“Ball”，也就是“奢華歡樂的舞會”。

但是舞會遲早要結束，這種擊鼓傳花的遊戲不可能一直玩下去，銀行家就得預測到“舞會結束時間”，提前把手裏的債券拋掉，誰接盤誰死，也就是我們説的“最後一棒”。

（叁）

不過還有一種情況，這幾年非常熱議：

舉個例子，小王工資兩萬，月供一萬五，安靜地過日子，房價很高，但是也能承受。後來小王看着房價不斷上漲，希望富貴險中求，想把手裏的這套賣掉再買一套好的，月供兩萬。

但銀行説不貸款給你了，或者貸款不會太多，説是要“認房認貸”，讓他安安靜靜地還貸，所以小王想冒險都不讓。在這種場景下，政府遏制住了投機，至少遏制住了全民投機，房價就停在了一個很高但不險的位置上。

到現在大家看出來了吧，政府沒法遏制崩盤，因為崩盤的本質是信用和共識的崩潰，但是政府可以遏制投機，畢竟投機的錢都是政府貸款貸出來的，政府不貸款那確實不太好投機。

所以很多人在問某國會不會發生日本那樣的大崩盤，這個問題其實很沒啥意思，因為兩國一開始很像，現在已經非常不一樣，某國現在就是低風險高位橫盤，而且有“永遠漲”的共識，不會發生大面積拋盤，除非發生大規模失業潮，引發系統性風險，否則這兩國現在哪哪都不太一樣。

有了這個認識，再去看日本泡沫，或者台灣泡沫，再或者美國房地產泡沫，邏輯就清晰的不得了。

大家看下這張圖：

再看看三百多年前鬱金香泡沫:

再對比下我們上文的那張圖，簡直是一個模子出來的。都是一開始慢慢漲，這個是正常的，因為經濟發展嘛，大家有錢了自然要願意多花錢，這個緩慢上漲過程中，會形成“房價永遠漲”的共識，吸引越來越多的人蔘與進來。但是遲早會有一天，隨着銀行信用擴張（也就是放水），爆發性地暴漲，呈現出指數上漲趨勢，頂點就是沒人接盤的時候，然後一路墜落。

（肆）

我們接下來説日本當時到底發生了啥。

我們前文講過，日本在“二戰”後實行的是一種德國模式的變體，現在叫“東亞模式”，類似宏觀計劃經濟圍觀市場經濟的模式，固定匯率，出口導向，在這篇文章中説清楚了：《日本戰後迅速崛起之謎》。

通過這種模式，再加上日本最強的一代人的不懈努力，日本從二戰後到1973年實現了每年8%以上的增速，1974年放緩一年後，出現了第二輪增長，一直持續到1990年前後。

但是增長的陰影下，日本跟我國一樣，面臨着相同的問題：在對外貿易中日本佔了美國人便宜，一直有貿易順差，這美國人能忍？

當然不能忍了，所以日美之間衝突不斷，在三十多年間持續爆發了“紡織大戰”，“鋼鐵貿易大戰”，“彩電摩擦”，“汽車貿易摩擦”，從這個過程中大家也能看出來日本的經濟在持續升級。

貿易摩擦歸摩擦，你牛逼才摩擦你，日本就是在美國的折騰過程中越來越厲害，到了80年代，日本成為世界上第二大經濟體，很多日本企業都做到了世界第一，手裏拿着大量的貿易中賺到的錢，全世界到處買地買資產，爽的不得了，而且日本人均收入是美國的145%，日本人的高興勁可想而知。

在這個背景下，美國人忍無可忍，準備收拾下日本。不過並不是以往大家説的“廣場協定”直接幹趴下了日本，這個太過簡單化了，大家看完了就知道了。

當時美日雙方針鋒相對的一個最主要的一個問題是操縱匯率，有意思的是美國現也在指責中國操縱匯率，説是日本故意壓低本國匯率。我們在上邊那篇《日本戰後迅速崛起之謎》講了，日本當時確實把匯率壓得很低，日本普通老百姓買美國的東西巨貴，基本不買美國人的東西，美國人買日本人的東西卻巨便宜，瘋狂消費日本產品，能不貿易順差嘛。

所以美國要求日本把匯率大幅上調。

以往我們説是《廣場協議》中日本被迫提了匯率，其實這麼説肯定不對，因為美國搞日本是個長期的事，“廣場協議”只是其中一部分。真實情況是美國從1971年就開始搞日本，一直搞到1987年。

先是在1971年，西方十個國家的財政部長一起搞了個《史密斯協定》，一起要求日元升值。然後在繼續施壓，小打小鬧不斷。

到了1985年，美英德法日五國財長在美國紐約廣場飯店簽訂了《廣場協議》。

《廣場協議》之後是1987年的《盧浮宮協議》，核心就一件事，讓日元升值，升值之後日本產品在國際上就不那麼有競爭力了嘛，嗯，現在美國也在對我國幹這事。

迫於壓力，而且日本政府當時確實是希望日元國際化，日元出現了大幅升值。不過日元升值就意味着日本生產的汽車和彩電變貴了，在國際上競爭力就不那麼強了，所以在1986年，日本出口增速從之前的3.9%暴跌到-16.8%，也就是以往賣到海外的東西現在賣不出去了。

我看不少文章裏説《廣場協議》直接刺破了日本房地產泡沫，這個説法就有點尷尬了，簡直錯的離譜，因為大家可以看看上邊的那個圖，《廣場協議》是1985年簽署的，1985年日本的房地產泡沫還沒瘋狂起來，屬於正常增長。事實上日本房地產泡沫是《廣場協議》簽訂後出現的。

這個得力於日本央行的騷操作。

1985年簽了協議，1986年經濟不景氣，總得做點啥吧，日本央行開始大規模降息，這個操作非常常見，各國都是在經濟疲軟時候降息，經濟過熱時候升息，我國也經常這麼幹。2008年經濟危機期間美聯儲把利息降到了接近0，這兩年又在升息，具體原因限於篇幅就不在這裏説了。所以單是1986年這一年，日本央行連續5次降息，市場一下子資金充裕，大量銀行放水的錢寵寵欲動。

錢已經到位了，往哪投呢？

一般我們直覺覺得有了錢就擴大再生產唄，問題是生產是訂單驅動的，比如你是個面膜長廠長，突然多了一大筆錢，你會直接買機器擴大再生產嗎？你不得衡量下產能擴大後能不能賣出去嘛。所以很多面膜廠可能會去買點房產等着升值，去買個網紅給他們帶貨什麼的。

日本也一樣，本來出口不振東西賣不出去，現在錢多了投資產能不是找死嘛。

這時候就需要我們剛才説的那個“共識”，大家一致看好房地產，尤其是日本一線大城市，因為從過去三十年經驗來看，日本一線房價非常穩，一直在“慢牛”，大家已經習慣了房價的温和上漲，覺得今後也會漲下去。

而且當時日本坊間開始流傳，説日本工業全球無敵，什麼都可以造，唯獨沒法生產更多的土地來，土地存量有限，經濟無限發展，世界上最頂級的公司聚集在日本幾個核心城市，而且東京是亞洲金融中心，房價不漲簡直有違天理。既然會一直漲下去，為啥現在不多屯點呢？

到此為止，故事和共識有了，錢也有了，然後就開始瘋狂投資。

當時日本玩的叫“土地轉賣”，也不復雜，先找塊地，把上邊的人都拆遷了，然後把拆遷完的土地高價賣掉，接手方隨後就賣給下一家，然後下一家，地價就跟火箭似的就上去了。而且土地買賣不需要地產商自己拿錢，去銀行借就可以了，銀行往往願意給過高估值貸款從優，企業反正是空手套白狼，何樂而不為呢？

而且當時還有一個因素讓日本的銀行發了瘋。

上世紀八九十年代正好是日本製造最輝煌的年代，日本企業在國際上聲望特別好，本身就代表着信用和質量，能在國內外的股市債市上融到大量的錢，借到錢之後就把他們之前欠銀行的錢給還上了。

大家知道，銀行主要是靠貸款活着，你現在把貸款全給還回來了，日本銀行還咋生活？所以銀行當時非常着急要把錢借出去，借給誰呢？那些製造業企業不需要錢，就借給需要錢的房地產企業唄，所以地產企業拿到錢之後瘋狂投資倒買倒賣。

這種情況下，1986年東京地價開始起飛，1987年就漲了23%，到了1988年，更是漲了65%，隨後一路飆升。當時日本有個説法，“賣掉皇宮下邊的那塊地，可以買下整個加拿大”。

在這個過程中，一代日本人的三觀被擊了個粉碎。NHK拍過一個紀錄片，裏邊説了這麼幾件事。

有個門房大爺，窮了一輩子，但是退休後賣了東京他一直住的一個小房子，竟然賣到了400萬美元，當時400萬美元抵得上現在1000萬左右，榮歸故里。其他人也一樣，窮了一輩子，但是隻要有地，就可以瞬間富得流油，而且這些人拿到錢後到處亂花，日本各個領域欣欣向榮。

另一個三菱公司的高級工程師，他閨女大學畢業後進入了一家公司，這家公司從銀行貸了兩億美元，拿下一塊地，然後倒手賣給了另一家公司，那家公司也從銀行拿了5億美元，買下了這塊地。這個女孩的分紅高達兩百萬美元，他的三菱工程師的爹感慨説這個不正常，因為他給三菱設計過飛機發動機，屬於頂級技術工人，一輩子都沒賺到這個數的一半。

土地在瘋漲，股票也不遜色，不像某些國家的人，把股市當賭場，日本人對股市的態度是很嚴肅的，覺得他們是在投資價值。

也是從1986年開始，日本股市也大爆發，到了1989年，日本股市漲了486%，日本股市的總市值，是美國股市的1.5倍，佔到全世界的45%，匪夷所思，但是日本人當時並不覺得有問題。

老百姓覺得問題不大並且很多人賺的盆滿缽滿，但是政府開始操心了，政府擔心借出去這麼多錢，會不會還不回來？如果發生連環違約，弄不好銀行都得破產。所以政府內部開始思考是不是“Ball is over”。

隨後日本央行從1989年開始温和提高利率，降低貨幣供應。到了1989年底，日本歷史上著名的“瘋狂原始人”三重野康出任日本央行行長，為啥叫他“原始人”呢？因為這個在中國東北長大的日本經濟奇才極其討厭通脹，日本當時主流經濟學家當時覺得投機是市場行為，市場是不會錯的，所以他們把討厭投機的三重野康是原始人。為啥説他瘋狂呢？因為他作風極端雷厲風行甚至有點不顧後果。

這人還有一個名聲，叫“平城鬼才”，他後來一舉戳破了泡沫，所以後來又得了一個更新的外號，“戳泡人”。下圖站着講話的那個就是戳泡人本人。

他上台後日本五次提高利息，終於在1990年8月，日本的利息由超低的2.5%飆升到了6%，這下可出麻煩了，股市和房事都被斷了貨幣供應，漲不動了，沒人接盤了。

假設你從銀行借了1000萬買了一套房，等着別人借1200萬過來接盤，但是別人借不出錢來了，這房子砸你手裏了，可咋辦？只好是到期之後趕緊賣了，能還多少還多少。問題是當時有無數人這麼幹，這就要死人了。

所以沒過多久，日本爆發股災，日本股市在1990年到1992年三年間跌掉了一半多。

股市這麼慘，樓市也沒逃掉，股市暴跌僅僅半年後，樓市也開始動搖，隨後激烈下跌，在1990年到1992年這三年中也跌掉了46%,上百萬億日元的資產化為了無有。當然了，這不是結局，從1992年之後，一直還在降，累計又降了50%，我剛才查了下，現在還在降。不過現在繼續下降的原因大家普遍認為是因為日本老齡化問題，每年死了的人騰出的房比買房結婚的新人都多，房子能賣上價有了鬼了。

當然了，股市和房市這麼慘淡，自然也沒饒過其他實體經濟。比如我們上文説到的那個領了兩百萬美元獎金的妹子，她隨後把錢也投入了房地產，在泡沫破裂之後賠了個底掉，還欠了一屁股債。

而且由於大批地產公司破產，欠銀行的錢還不上，把銀行也拖下了水，大批銀行跟着倒閉，銀行倒閉又觸發連鎖反應，大量企業跟着倒閉，隨後是失業潮，房屋斷供，違約，跳樓。單在1991年，日本一年內因為房地產泡沫破裂倒閉了上萬家企業，這一萬家企業的員工隨後被拋到人才市場上，痛苦不堪。

日本經濟泡沫破裂後，開始了長達十年的經濟蕭條，日本國內稱為“平城蕭條”，更為重要的是，這次蕭條嚴重打擊了日本在二戰結束後建立起來的經濟上的自信，很多人説，在那十年裏，日本人從“昭和男兒”過度到了“平城廢宅”，整個社會長期瀰漫着一種無法擺脱的，找不到出路的低迷情緒。

當然了，這些年有些學者説是日本沒失去那二三十年，這種非主流腔調也別太相信，聽聽就得了。

全文完。

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