泰禾未了的年報迷局_風聞

這大概是泰禾最受關注的時刻。

5月29日晚，針對深交所此前直擊“靈魂”的年報“19問”，泰禾最終給出了回覆，在深交所要求的時間（5月15日）14天后。

在此前的5月8日，深交所下發了《關於對泰禾集團股份有限公司的年報問詢函》，針對泰禾集團2018年全年銷售情況、短期償債壓力、投資性房地產激增等十九個問題展開了問詢，引發外界廣泛關注。

萬眾矚目之下，泰禾會交出一份怎樣的答卷？

01**************|**************銷售金額依然成謎

即便“千呼萬喚始出來”，泰禾的這份長達44頁的回覆函，對於始終關注泰禾的投資者和看客來説，依然有些誠意不足，更多的是在“打太極”。

“出來混，總是要還的。”董事長隨意説出口的2000億銷售目標，在成功使得泰禾的股價暴漲翻一番的同時，也引發了深交所和投資者們對泰禾真實銷售金額的連番關注。

深交所在問詢函中直指——

2017年12月，泰禾董事長及實際控制人黃其森曾對外宣稱2018年銷售額目標是再翻一番至2000億元，同時大幅降低資產負債率，要求泰禾説明2018年度實際銷售額及降負債率的實際進展情況，是否達到銷售額目標，以及對差異原因進行分析。

一點財經瞭解到，在此之前，泰禾已經連續四年沒有公佈具體銷售額，而是引用克而瑞的數據。也因此，號稱要達成2000億規模的泰禾真正的銷售額到底是多少，不僅深交所好奇，一眾看客和投資者也非常好奇。

但面對深交所的詰問，泰禾依然選擇了迴避，其銷售額依然成謎。

泰禾在回覆函中稱——

董事長黃其森關於2018年銷售目標2000億元，以及2018年降低負債率的説法，是他基於當時的土地儲備等情況做出的判斷，屬於他“對公司發展的目標和願景，不構成公司的預測和承諾”。

對於資產負債率，泰禾倒是做了説明：“截至2018年12月31日，公司資產負債率為86.88%，較2017年12月31日降低0.95個百分點。”

同時，泰禾強調，“公司根據限購政策以及房地產貸款政策情況，在2018年度內適時調整銷售方案，2018年銷售金額未達到目標”，未來將根據企業發展情況及管理體系和數據體系建設情況，“適時就相關數據開始進行自願性信息披露”。

雖然這一段回應洋洋灑灑長達390字，但除了承認公司2018年銷售金額未達到目標以外，對於深交所要求説明的2018年度實際銷售額，泰禾依然選擇了避而不談。

02**************|**************存貨與投資性房地產“隨意切換”

在承認2018年銷售情況不理想的同時，對大批存貨轉投資性房地產的行為，泰禾也做了回覆。

此前，深交所在問詢函中指出，泰禾年報中投資性房地產期末餘額為176.56

億元，較期初增加43.32%，主要是由於新增多項投資性房地產項目，且均為從存貨、固定資產等科目轉入，其中，“泰禾大廈”項目出租率為18%，“濟南東部”項目出租率為12%，“東四環金尊府”出租率為0。

對於深交所説明“相關投資性房地產轉換是否符合會計準則關於‘有確鑿證據證明房地產用途發生變化’” 的要求，泰禾在回覆函中作出了詳細列示。

資料顯示，2018年，泰禾將多項物業由存貨或固定資產轉為投資性房地產，這部分存貨或固定資產的原賬面總價值為33.92億元，轉為投資性房地產之後的入賬公允價值則變為48.33億元，一進一出之間，泰禾增加了淨資產14.41億元。

而這9項存貨轉投資性房地產的資產，除開4個項目的出租率超過50%外，其他項目出租率最高的為34%（2個），最低的為0或0%（3個），另一個項目為5%。

面對外界對其存貨轉投資性房地產真實性的質疑，泰禾回覆稱，“2018 年上半年公司為提高資產使用效率，滿足市場多元化、多層次的費需求，將部分作為存貨的房地產及自用建築物改為出租”，並強調這是因為部分租賃商户提出購買商鋪的強烈願望。

比如東二環泰禾廣場購物中心項目，2015年12月開始陸續竣工轉入投資性房地產核算，部分2016年轉入的投資性房地產於2018年1月11日開始出售，截至年底其出售面積佔該項目總可租賃面積的7.44%，出租率為85%。

此外東海泰禾購物廣場項目等也是如此，於2017年12月開始陸續竣工轉入投資性房地產核算，部分 2017年轉入的投資性房地產於2018年8月21日開始出售，當年年底該項目出租率為64%。

泰禾認為，這些投資性房地產零星出售，未改變項目整體用於經營出租的意圖，且會計處理符合會計準則的相關規定，不存在計量、確認、記錄等方面的錯誤，無需進行會計差錯更正。

**這樣看來，想賣就賣，想租就租，即便存貨變成了投資性房地產，泰禾依然可以隨時出售。**而將存貨變成投資性房地產，對於當下的泰禾來説，不僅可以做大淨資產、降低負債，還可以減少存貨，提升公司的流動比率，讓泰禾的週轉率看起來不至於那麼“嚇人”。

畢竟，即便已經經過“美化”，但根據年報，泰禾截止2018年底存貨的賬面價值依然高達1735.28億元，佔資產總額的71.37%。如果再將這部分“投資性房地產”的價值加回，泰禾的存貨將會十分驚人。

值得一提的是，這樣的操作在泰禾一季報中再一次被髮揮得淋漓盡致。一季報顯示，泰禾投資性房地產259.88億元，較 2018 年年末增長47%，變動原因為“新增加的投資性房地產”。這一點同樣引發了深交所的問詢。

03**************|**************泰禾如何度難關？

現在，擺在泰禾眼前的，除了深交所外界對於其銷售額及報表的質疑以外，更迫在眉睫的是巨大的短債壓力。

深交所在問詢函中同樣提及了這一點。

年報顯示，2018 年度泰禾經營活動產生的現金流量淨額139.31億元， 期末現金及現金等價物餘額為115.58億元；而同期泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達 574.28 億元，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，同時泰禾存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。

據此，深交所要求泰禾結合開發項目回款情況、融資能力等，説明公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。

對此，泰禾則回應稱，年報顯示的 574.28 億元短期債務，在 2019 年各月分佈較為均勻，無集中兑付的風險。2019年管理層確定的管理重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”。而這些加快週轉、提高回款的措施，已取得明顯的效果。

一季報顯示，2019年一季度泰禾“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現170億元，同比增長86%;“經營活動產生的現金流量淨額”單季度實現119億元，同比提高165億元。

泰禾方面表示，其在一季度淨償還了 103億元到期有息負債，但期末現金及現金等價物餘額仍較上年末淨增加57.5 億元至173億元，未來持續增加的銷售回款將是到期債務的重要還款保障。

但即便如此，依然沒有打消外界對於泰禾資金鍊緊張的疑慮。

財報顯示，截至 2018年12月31日，泰禾資產負債率為86.88%，雖較2017年12月31日微降 0.95 個百分點，但依然處於行業較高水平。如果再算上存貨轉投資性房地產這一操作所增厚的淨資產，泰禾的負債率將進一步增加。

而眾所周知，泰禾一直以來主打的都是高端、改善型產品，其一手打造的院子系一直是其引以為傲的所在。這樣一種產品，要馬上變身成快週轉產品，在當前市場行情下並不現實。泰禾想要實現理想中的回款率或許並非易事。

另一方面，穆迪公司在2018年11月5日宣佈下調泰禾的美元債主體信用評級，泰禾年報顯示最新的評級信息為主體信用評級B3，評級展望負面。

聯合信用評級有限公司於今年1月22日出具了《聯合信用評級有限公司關於將泰禾集團股份有限公司列入信用等級觀察名單》。其中提到，

2018年以來，泰禾高管人員變動頻繁，對公司經營穩定性或將產生一定影響：截至2018年9月底，公司債務規模繼續保持較大規模，存在一定集中兑付壓力。遭遇評級機構下調評級，或也將對泰禾再融資形成一定壓力。

多重壓力疊加之下，“賣子求生”也就成為了泰禾的不二選擇。

今年以來，泰禾先是將杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州紅樹灣等項目的部分股權出售給了世茂，回籠資金28.16億元；後又再次將蘇州崑山澱山湖、佛山院子、廣州院子三個項目部分股權以39.71億元交易代價售予世茂。

這兩次出售共計為泰禾帶來67.87億元資金回籠，或許可解泰禾暫時的燃眉之急。但不樂觀的銷售前景依然讓泰禾的未來蒙上陰影。

來源：一點財經（yidiancaijing）

作者：韓   東

編輯：邱   韻

審校：蘇慕凝